Как сообщила директор по развитию бизнеса компании «Метриум» Наталья Сазонова, площадь столичных новостроек массового сегмента за 2021 год уменьшилась на 6 квадратных метров — до 48,9 «квадрата». При этом за три последних года типовая квартира «похудела» на 10 кв. м. Т.е. за 36 месяцев бюджетные новостройки фактически потеряли целую комнату. В бизнес-классе квартиры стали меньше на 4,5 «квадрата» (до 70,1 кв. м.), в премиуме — на 11,2 «квадрата» (до 97,7 кв. м.).
По словам аналитика, квартиры «избавляются» прежде всего от коридоров и холлов. Кухни в них объединяются с гостиными, а входы в спальни делаются без коридоров, из гостевой зоны. Многие застройщики сделали ставку на студии и однокомнатные квартиры. Издержки на строительство увеличивались, и девелоперам приходилось оптимизировать площади квартир, чтобы удержать их стоимость на доступном покупателю уровне.
Себестоимость строительства жилья, по данным Росстата, выросла за год на 15%, а по оценкам разных экспертов — на 20–35%, что примерно соответствует увеличению конечной цены. Интенсивный рост цен совпал с периодом действия программы субсидирования ипотеки. По наблюдениям аналитика «Метриума», средняя цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы росла на 2,3% в месяц с лета 2020-го по середину 2021 года, а после завершения широкой господдержки ставок — только на 1,5%. По прогнозу Сазоновой, в 2022 году площадь московских новостроек продолжит сокращаться, но не так резко, и квартиры массового и бизнес-класса потеряют еще 1–2 квадратных метра площади.
Еще одна важная тенденция — цены на московские новостройки в этом году побили очередные исторические рекорды. По оценке Сазоновой, в целом новостройки столицы (всех рыночных сегментов, квартиры и апартаменты, в старой и Новой Москве) подорожали с 318 тыс. руб. за кв. м в III квартале 2020 года до 380 тыс. руб. за кв. м в III квартале 2021 года, то есть на 20%. Это беспрецедентный рост цены. В массовых новостройках 1 «квадрат» подорожал за тот же период на 24% (до 257 тыс. руб.), а в апартаментах — на 25% (до 241 тыс. руб.). В новостройках бизнес-класса квартиры выросли в цене на 28% (до 384 тыс. руб. за кв. м), а в апартаментах — на 30% (до 334 тыс. руб.). В премиум-классе апартаменты и квартиры в целом подорожали на 7%, до 670 тыс. руб. за кв. м, а в элитном — на 41% (до 1,38 млн руб. за кв. м.). В Новой Москве 1 «квадрат» подорожал на 18% (до 195 тыс. руб.).
По оценке руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, за 2021 год средние цены по московскому региону увеличились на 29,2%, в Москве в старых границах — на 33,3%, в Новой Москве — на 22,4%, в Московской области — на 32,4%.
Отмена льготной ипотеки не обрушила спрос. Основным стимулом для покупателей новостроек в 2020-м — начале 2021 года была программа «Господдержка-2020», по которой кредит можно было получить под 6% годовых при покупке нового жилья. Однако с июля 2021-го власти решили сильно ограничить ее рамки. С тех пор банки выдают по программе «Господдержка-2020» не больше 3 млн руб. Для Москвы это означало завершение программы, потому что в столице практически невозможно приобрести за 3–4 млн руб. какую-либо квартиру. «Отмена программы субсидирования ипотеки вызвала только некоторую коррекцию спроса в 2021 году, но активность покупателей выше уровня 2019-го и предыдущих лет. В итоге доля ипотечных сделок в общем числе продаж новостроек за 10 месяцев 2021 года в старой Москве выросла на 4 п.п., до 63%, а в Новой Москве — на 2 п.п., до 69%, по сравнению с тем же периодом 2020-го», — заметила Сазонова.
Эксперты зафиксировали новый тренд — заемщики ипотеки стали другими. В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный средний класс). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки старой Москвы. К примеру, доля жилья бизнес-класса в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году. Во втором полугодии 2021 года ситуация изменилась. Новостройки продолжали дорожать. Программу «Господдержка-2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки — они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п., до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки.
Каждую третью новую столичную квартиру приобретают жители других регионов страны. Многие из них решили вложить сбережения в покупку нового ликвидного жилья в столице в период низких ипотечных ставок. В 2021 году доля «регионалов» сократилась с 43% до 34%. Однако сейчас их по-прежнему больше, чем в 2019 году, когда на их долю приходилось 23% сделок.
На фоне продуктовой революции значительно выросла доля квартир, которые продаются с отделкой под ключ или с предчистовой отделкой. В 2021 году их доля преодолела психологически важную отметку в 80% от общего числа помещений в продаже, тогда как три года назад их было 15%. У этого тренда есть объяснение: поскольку многие дольщики покупают жилье в кредит, им выгоднее оплатить заемными средствами готовую для заселения квартиру, а не тратить дополнительные средства и время на ремонт после получения ключей. Девелоперы пошли им навстречу, закладывая себестоимость отделки в конечную цену. В среднем квартира или апартаменты без отделки в двух крупнейших сегментах рынка новостроек («бизнес» и «комфорт») обходятся в 307 тыс. руб. за кв. м, а с отделкой — в 274 тыс. руб. за кв. м (в последнем случае предложение сформировано более доступными по цене проектами на ранней стадии строительства).
Еще один интересный тренд «продуктовой революции» — внедрение систем «умного дома» и «умного квартала» в новых проектах застройки. Как пояснила Наталья Сазонова, девелоперы стремятся сделать продукт более технологичным, соответствующим современным требованиям комфорта. В этом помогают новые гаджеты, системы управления доступом в жилой комплекс, автоматизированные лифты, энергоэффективные материалы, телеметрия расхода коммунальных услуг и т.п.
В современных жилых кварталах активно внедряются цифровые технологии, позволяющие управлять устройствами и сервисами в домах, паркингах и на придомовых территориях через приложение в смартфоне. «Все больше людей интересует не просто квартира, а комфортное пространство для жизни, поэтому выбирают новое жилье не только по соотношению цена–площадь–расположение, теперь для покупателей важно наполнение жилого комплекса: наличие коворкинга, зон рекреации, комфортной и благоустроенной придомовой территории, эксплуатируемых крыш, социальной и торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Люди готовы приобретать квартиры меньшей площади при хорошем оснащении самого жилого комплекса», — отметил Иннокентий Ярыгин, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве.
Конкуренция, растущие цены и пандемия заставили застройщиков задуматься об уникальности и автономности своих проектов. «Самоизоляция и работа дома расширили требования покупателей, их стало намного больше, так как все еще есть опасения оказаться запертым в пределах дома», — отметил директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его мнению, в проектах больше внимания уделяется территориям. В ЖК теперь есть разные услуги и сервисы — от привычных магазинов и фитнес-клубов до кофеен, библиотек и коворкингов. Благодаря такому подходу формируется локальная среда, где человек не только проживает, но и полноценно отдыхает и работает. Если до пандемии застройщики массового сегмента часто отказывались от балконов в своих проектах, то в последнее время ситуация изменилась. Квадратные метры лоджии или балкона уже воспринимаются как полноценная площадь для работы или отдыха.
Конечно, потенциальных покупателей московских новостроек волнует главный вопрос: куда пойдут цены в следующем году? К сожалению, порадовать особо нечем. «Никаких предпосылок для снижения цен нет. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится все меньше. Доля проектов с проектным финансированием растет, и сегодня их уже более 80%. Соответственно, легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет, есть только проектное финансирование банков. Стройматериалы стали дороже. Все чаще звучит призыв к замене трудовых мигрантов на граждан РФ. Масла в огонь подливает ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Регулятор за год повысил ключевую ставку с рекордно низкой отметки в 4,25% до 8,5%», — пояснил Валерий Кочетков.
«В Москве недвижимость имеет инвестиционную привлекательность, поэтому в 2022 году тренда на снижение цены не будет. Но можно ожидать акций или скидок от застройщиков», — добавила главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова.
«Динамика роста средней цены квадратного метра первичного жилья начнет замедляться ко второй половине года. В итоге, если существующие тенденции сохранятся и никаких новых стимулирующих мер принято не будет, можно ожидать, что рост средней цены квадратного метра в будущем году не превысит 10%», — заключил Иннокентий Ярыгин.
