Четверть века назад коммерсанты, приезжие, спекулянты всех мастей готовы были платить за квартиру в Москве в среднем втрое больше ее себестоимости. При этом в столице находились тысячи обнищавших людей, для которых единственной надеждой поправить благосостояние была квартира. Она же после приватизации становилась единственным активом, зато каким — продав квартиру в Москве, можно переехать куда-нибудь в поселок городского типа Тверской области, а на вырученную разницу не работать лет десять. Характерной чертой тех лет является полное, мгновенное и не сопоставимое ни с чем классовое расслоение общества на сверхбогатых и сверхбедных.
До 1990 года в Советском Союзе было два основных способа решения жилищного вопроса. Первый предполагал получение квартиры от государства, предприятия или организации. Для этого требовалось отработать на нем определенное время, не иметь взысканий и быть на хорошем счету у руководства. Второй вариант предусматривал вступление в жилищно-строительный кооператив и постепенную выплату стоимости жилья.
Дальнейшие действия с жилплощадью зависели от того, как она изначально получена. Даже передача жилья по наследству была осложнена. Иногда требовалось сдать квартиру, где проживал претендент на наследуемое имущество, в собственность государства.
«Аукционы сейчас выглядят смешно»
— Элементы рыночных отношений появлялись в сделках обмена квартир. Именно тогда и сформировался нынешний «ценовой» ландшафт Москвы — когда за квартиру в шаговой доступности от станции метро мы платим на 20% больше, чем за аналогичную, но в трех-четырех остановках на общественном транспорте, а «престижный» запад на 25–30% дороже индустриального востока, — комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Такие сделки допускались как между членами одной семьи (родственные обмены), так и между разными домохозяйствами. На московской бирже обменов в Банном переулке (в районе станции метро «Проспект Мира») на досках размещались бумажные объявления. Вокруг них всегда можно было найти граждан, кто был готов оказать содействие в заключении сделки, найти лучший вариант, помочь с разрешениями в исполкоме.
Термин «риелтор» тогда не употреблялся — в ходу было слово «маклер». Обмены были существенно упрощены в конце 1980-х годов, в некоторых сделках начали появляться и денежные элементы (предшественники нынешних альтернативных сделок), а распад СССР привел к увеличению количества межгородских переездов.
В 1990 году был принят Закон «О собственности в СССР», который дал возможность продавать и покупать жилую недвижимость, а также привел к зарождению риелторского рынка. Другая веха — 1992 год, когда в силу вступил федеральный закон о приватизации и в нашей стране начал формироваться институт собственности.
— Спрос был колоссальным, а предложение — небольшим, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Процесс приватизации только начался и шел не слишком быстрыми темпами. Общее состояние экономики привело к тому, что цены разогнались очень сильно и молодой рынок ощутимо «штормило» как минимум до кризиса 1998 года, после которого произошло заметное падение цен.
— Для меня история с куплей-продажей квартир началась в 1991 году, когда я пришел работать в МЦБН (Московская центральная биржа недвижимости, впоследствии объединилась с компанией ИНКОМ), — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Купля-продажа проходила в основном в форме аукциона — это как раз главное отличие от нынешней системы заключения сделок. Конечно, бывали случаи, когда покупатель и продавец сами находили друг друга, договаривались, заключали сделку. Но такое случалось редко.
Аукционы проходили следующим образом. В зале собирались потенциальные покупатели. В отличие от нынешней практики подготовки к сделкам они не ходили на просмотры квартир. «На торгах покупателям показывали описания объектов, поэтажные планы домов, потом мы даже начали снимать видеоролики о продаваемых квартирах, — вспоминает Михаил Куликов. — Сейчас это выглядит смешно, потому что съемки были непрофессиональными, зато они давали хотя бы какое-то представление о лотах».
Порой за счет ажиотажа квартиры продавались по цене в два-три раза выше стартовой.
— Через пару лет мы отказались от аукционной формы продажи. Стало понятно, что недвижимость — это имущество, к покупке которого нужно подходить вдумчиво, а не с наскока, — говорит Михаил Куликов.
Аферисты никогда не дремали
Рынок жилья (с привычными нам сделками купли-продажи) появился в 1992 году — после либерализации валютных операций и появления законодательных механизмов, регулирующих права на жилые помещения. Механизм купли-продажи заметно отличался от современного. Почти все сделки проходили за наличный расчет, в том числе и в валюте.
— В 1990-е годы не было единого регистрирующего органа, в котором были бы сведены все сделки по недвижимости, не было и единой платформы, которая позволила бы системно оценить уровень цен, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Поэтому разброс цен на квартиры одного уровня, в одном районе мог быть значительным.
Наибольшей активности российский рынок недвижимости достиг в 1993–1995 годах. Однако до цивилизованных отношений было ой как далеко. Покупатель передавал деньги продавцу в машине рядом с органом госрегистрации.
— Регистрация раньше была только нотариальной, — говорит Юлия Дымова. — Во время нее сумка денег находилась «под охраной» членов семьи покупателя и продавца, которые сидели вокруг этой сумки.
Надежда Коркка говорит, что сбор информации о застройщике представлял собой полноценное расследование: приходилось подключать связи для получения сведений.
— Чтобы проверить юридическую чистоту объекта и получить сведения об истории квартиры, приходилось добывать информацию о собственниках и проживающих в квартире людях, обходя соседей, врачей в поликлиниках, выезжать в места прописки выселенных из объекта граждан из группы риска (пенсионеров и несовершеннолетних детей), — вспоминает председатель совета директоров сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Марина Толстик.
Агентства недвижимости тоже были далеко не такими, как сейчас, — риелторы постигали науку купли-продажи по ходу работы. Основным источником информации вместо базы недвижимости были папки с вырезками из газеты «Из рук в руки». До середины 2000-х годов в объявлениях часто не указывался ни точный адрес, ни цена. Считалось нормальным дать лишь название улицы, а для цены — прилагательное «договорная». Так что переплаты бывали огромными. Впрочем, людям с деньгами (особенно провинциалам) было важнее приобрести жилье в Москве. И не так уж важно, за 10, 30 или 70 тысяч долларов.
Хуже было, безусловно, не переплатить за квадратные метры, а отдать деньги мошеннику. Время было лихое. Заключив сделку с нечистым на руку маклером, покупатель оставался и без квартиры, и без накоплений.
Аферистам высокого полета удавалось «обувать» даже видавших виды воровских авторитетов. Сотрудники МУРа утверждали: даже им распознать мошенников было трудно. Они могли затесаться среди маклеров, могли работать в крупной риелторской фирме.
Будучи великолепными психологами и квалифицированными юристами, мошенники лезли из кожи вон, чтобы произвести хорошее впечатление. И, конечно, риск нарваться на афериста-одиночку был выше, чем на официального сотрудника риелторской фирмы.
Почему черные маклеры пользовались спросом у покупателей? В первую голову — из-за того, что люди не знали, куда им обратиться. Плюс к тому маклеры за свои услуги брали куда меньше, чем «фирмачи». Если в риелторской конторе за посредничество полагалось заплатить от 3 до 7 процентов стоимости жилья, маклеры работали за 1–2%.
Половина новостроек шла под городские нужды
Отличительной чертой того времени был процесс расселения коммунальных квартир больших площадей в центре Москвы. В связи с этим повышенным спросом под расселение пользовались однокомнатные квартиры в удаленных от центра Москвы районах в пешей доступности от метро. Наибольшим спросом пользовались полномерные квартиры в панельных домах с кухней от 9 кв. м и в «сталинках».
Состоятельные покупатели могли себе позволить расселить коммунальную квартиру, купив каждому жильцу по «однушке» в спальном районе Москвы или «двушку» в области. Обычно расселением занимался не сам покупатель, а специалисты — естественно, в ту пору еще нелегальные риелторы. Они обладали информацией о таких квартирах, коих было немало на Арбате, на Тверской, в старых домах с высокими потолками и просторными комнатами.
— «Элитную недвижимость» продавали крупным бизнесменам или представительствам иностранных фирм. Кстати, некоторые из компаний, широко известных на рынке риелторских услуг и девелопмента, начинали именно с расселения столичных коммуналок, — говорит Алексей Попов.
К концу 1990-х годов началось активное освоение ряда территорий, в том числе в рамках инвестиционных контрактов с городом. Крупный инвестор строил несколько «стартовых» домов, отселял туда жителей сносимых пятиэтажек, а на их месте возводил уже корпуса на продажу.
— Рыночные цены на жилье в Москве в первое время помогали муниципальным властям переселять из ветхого и аварийного жилья, делая его фактически бесплатным для бюджета, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Распродажа остатков в домах для переселенцев велась по рыночным ценам, а не по себестоимости, и полностью окупала затраты на их возведение. Богатые россияне, установившие своим спросом нереальные по тем временам цены на жилье, фактически оплачивали улучшение жилищных условий бедных — безо всяких «налогов на роскошь».
Объем ввода жилой недвижимости в 1990-х составлял 2–3 млн квадратных метров в год. Поскольку часть из них шла под городские нужды, в продажу выходило примерно 50–60%. «Однако нельзя сказать, что на тот момент сложился существенный дефицит жилья: из-за невысокой платежеспособности населения спрос находился на не столь высоком уровне, как в 2020 году, — говорит Надежда Коркка. — К основным категориям покупателей в девяностые годы относились предприниматели, журналисты, деятели искусств, чиновники среднего и топ-уровня. Именно в этот период начало зарождаться такое понятие, как приобретение недвижимости для вложения и сохранения средств. Это было особенно актуально на фоне нестабильной экономики».
Дефицит сформировался к середине 2000-х годов, когда на один объект было по 2–3 покупателя, которые устраивали торг в сторону повышения стоимости объекта прямо на объекте, формировался ажиотажный спрос на жилье.
«Однушки» предлагались по цене дешевого авто
Сначала цены на недвижимость были очень низкими. Стоимость однокомнатной квартиры не превышала стоимости отечественного автомобиля. Да, машины в то время были дефицитом, и даже обладание «Жигулями» повышало статус россиянина в глазах друзей, соседей и коллег по работе. Однако постепенно люди начали понимать, что квартира — гораздо более ценное имущество, чем, скажем, машина, которая может заржаветь и сломаться.
— В 1990-е не было статистики по уровню цен на жилье в разных районах столицы, которую сейчас подсчитывают специалисты-аналитики, — вспоминает Михаил Куликов. — Получается, что стоимость реализации объектов со схожими характеристиками, расположенных в одном районе, могла отличаться в несколько раз. А в случае продажи квартир на аукционе одна квартира, на которую по каким-то причинам был ажиотажный спрос, продавалась за весьма крупную сумму, а другая — даже ниже стартовой.
Но все же люди понимали, что недвижимость будет только дорожать. И за хорошую квартиру покупатели были готовы конкурировать друг с другом. Кстати, уже тогда недвижимость приобреталась не только для личного проживания.
— Напомню, что в 1990-е не раз бывали случаи, когда буквально за день курс рубля резко снижался по отношению к доллару, и некоторые люди спешили вложить свои средства в покупку чего-то материального (техники, автомобиля, квартиры), чтобы их деньги не обесценились, — говорит Михаил Куликов.
В каком-то смысле инвесторами были все покупатели квартир, если говорить о Москве. Единственное — их целью был не заработок непосредственно на перепродаже. Люди понимали, как стремительно будут обесцениваться доходы и расти цены на жилье. Самой простой «инвестиционной идеей» становилась покупка квартиры в неприглядном районе с целью дождаться прихода метро и развития инфраструктуры.
— Худшими в Москве считались Карачарово (вплоть до анекдотов) и Гольяново. Микрорайон Камушки тогда вряд ли кто-то охарактеризовал бы без использования бранных слов, а теперь это — Пресненский район, лидер по объемам апартаментов премиум-класса, — говорит Ирина Доброхотова.
Алексей Попов утверждает, впрочем, что разброс средних цен в 1990-е годы был ниже, чем сейчас: «В 2021 году стоимость квадратного метра для разных групп домов отличается в 6–7 раз. Квадратный метр в панельных домах в Капотне стоит около 180 тысяч рублей, а монолитные новостройки в Хамовниках — больше одного миллиона за «квадрат». Если сравнивать отдельные дома, учитывать Новую Москву, разброс цен будет еще больше».
В начале 1990-х еще не появилось элитное жилье (претенденты на звание «первого элитного дома в Москве» были построены лишь в 1994–1995 годах). Состояние квартир в домах советской постройки тоже было примерно одинаковым (тогда только возник термин «евроремонт»). Дворы и общественные пространства и вовсе не отличались друг от друга — что в центре, что на окраинах.
Конечно, сталинские дома на Фрунзенской набережной были во много раз дороже типовых многоэтажек в промышленном юго-восточном секторе города, но цены между районами отличались не более чем в 3–3,5 раза.
К концу 1993 года средняя цена квадратного метра устоялась на уровне 500–600 долларов. В последующие годы она медленно повышалась (до 1000–1200 долларов за метр в середине 1998 года), резко снизившись лишь после дефолта и вновь начав расти в «тучные нулевые».
В конце 1990-х квартира в спальном районе стоила 25–30 тысяч долларов — по курсу в то время выходило 700–800 тысяч рублей. Сейчас же сравнимая квартира массового сегмента обойдется в среднем в 12,7 млн рублей (или 173,7 тысячи долларов). Но не стоит забывать, что обычные зарплаты были заметно ниже нынешних: 1,5–2 тысячи рублей, то есть меньше 100 долларов в месяц.
Сколько буханок хлеба поместится в квартире
В 1990-е годы первичного рынка в привычном нам понимании не существовало. Новые дома были сконцентрированы лишь в нескольких городских районах (Жулебине, Митине, Ново-Переделкине в начале 1990-х, в Бутове, Марьинском парке в конце 1990-х и в начале 2000-х). И не все они выходили в открытую продажу, а продолжали распределяться через систему очередей и полузакрытых продаж.
— Покупкой квартир с конца 1990-х интересовались все первые собственники личного капитала, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Активное проектирование и строительство первых элитных домов началось после кризиса 1998 года. Одним из первых знаковых стал именной дом «Агаларов Хаус», построенный в 1998-м, вслед за ними на рынок выходили «Патриарх» (2002), Cooper house (2004), Crystal house (2005).
В начале 2000-х квадратный метр жилья на Остоженке, которая была и остается локацией номер один для многих состоятельных людей, стоил 3–4 тысячи долларов (сущие копейки по нынешним временам). Объекты номинировались в валюте до 2008 года. Первые дорогие дома известны своими адресами: 1-й Зачатьевский, 19; Сеченовский, 3; Пречистенский, 9.
Взрывной рост цен случился в 2006-м. За год стоимость квадратного метра в долларах выросла до 70%, в следующем году прибавила еще 40%. Так, к 2008 году метр в дорогих домах «золотой мили» стоил уже 25 тысяч долларов — в среднем в два раза больше, чем в соседних районах. Сейчас средняя цена на первичном рынке «золотой мили» составляет около 1,8 млн рублей за кв. м — в принципе, те же 25 тысяч долларов...
Из-за нескольких волн гиперинфляции в 1990-е годы в России очень сложно перевести цены до 1998 года (после деноминации и дефолта) в современную денежную систему. В середине 1993 года однокомнатная квартира в Москве оценивалась в 15–20 тысяч долларов. Сейчас эта самая квартира стоит более 200 тысяч долларов. Но каких усилий стоили 20 тысяч долларов тогда и 200 тысяч — сейчас?
Коварство приведенной статистики (см табл.) в том, что маломальскую объективность сравнения цен дает хлеб, чьи потребительские свойства с годами меняются незначительно. Понятно, что, хотя автомобиль в 1994 году был объективно хуже современного, на тот момент его можно было считать роскошью, а теперь — лишь средством передвижения. Напротив, квартира в 1994 году — в 99% случаев только что приватизированный, то есть «бесплатный» актив, доступ к которому был у любого ответственного квартиросъемщика бывшего Советского Союза. Но благодаря этим очень грубым расчетам можно сделать вывод, что квартиры дорожают сильнее других групп товаров, а вот их доступность — величина непостоянная. Когда цена недвижимости резко уходила от доходов населения, зарплата со временем ее догоняла. Хотелось бы, чтобы эта закономерность подтвердилась и сейчас...
ПРИМЕРЫ СТОИМОСТИ КВАРТИР В 1990-Е ГОДЫ И СЕЙЧАС
- Трехкомнатная квартира (63 кв. м) в 14-этажном кирпичном доме (Рублевское шоссе, д. 7) в 1994 году была куплена за $70 000 (цена была сильно завышена, но покупателю очень хотелось жить в Кунцеве, в 7 минутах ходьбы от метро). Накануне августовского кризиса 2008 года, когда цены достигли максимума, она оценивалась в 17 млн рублей (при курсе $1=23 рубля), около 730 тысяч долларов. Теперь такая квартира стоит 20 млн рублей (при курсе $1=73,15 рубля), примерно 270 тысяч долларов.
- 1997 год, «однушка» в Нагорном районе, 36 кв. м, 30 тысяч долларов. Сейчас такая же квартира в этом же доме выставлена на продажу за 9,8 млн рублей, то есть больше 130 тысяч долларов.
- 1997 год, «однушка» в Митине, 32 кв. м, — 10 тысяч долларов. Ее покупатель сейчас намерен продать квартиру. «Тогда у меня было ровно 10 тысяч долларов, и я решал, что выбрать: эту квартиру или «Жигули». Решил все-таки выбрать квартиру. И, очевидно, не прогадал», — рассказывает покупатель.
