Игры со льготами
«В первой половине года основным трендом рынка ипотечного кредитования была госпрограмма», — сообщила «МК» управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова. С ее слов, стабильно высокий спрос на данный ипотечный продукт дополнительно стимулировался поэтапным снижением процентных ставок по льготной ипотеке. «К концу июня ценовые предложения начинались всего от 5,49%. Соответственно, основной фокус потребителя был нацелен именно на первичный рынок недвижимости», — добавила эксперт. По данным ЦБ, в январе–июне участники долевого строительства взяли в банках 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд руб. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья.
Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключено в Москве — порядка 69,7 тыс. За столицей следуют Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татария (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкирия (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская (26,8 тыс.) и Новосибирская области (25,8 тыс.).
Однако льготная ипотека по ставке 6,5%, призванная сделать жилье доступным, привела к прямо противоположным результатам — приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29% (см. таблицу). В Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35%! Во многих регионах гражданам на фоне падения доходов стало сложнее купить новые квартиры.
Кредиты стали и дороже, и обременительнее. Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн руб. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 года. Для сравнения, в начале июля 2020 года ипотеку брали под 7,5% годовых на 18,3 года, а сумма кредита составляла 2,37 млн руб. «Льготная ипотека не была нужна рынку, — считает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В прошлый раз — в 2015 году — ее ввели на фоне очень высокой ключевой ставки и, по сути, заградительных ставок по ипотечным кредитам. В прошлом году и обычная ипотека была достаточно доступной. Поэтому дополнительная искусственная поддержка спроса только разогнала цены и перегрела рынок».
Июльский шок
Банк России вынужден был принять меры, чтобы остудить рынок жилья. И с 1 июля условия госпрограммы изменились. Теперь ипотеку под 7% годовых можно взять только на кредит до 3 млн руб. В Москве таких цен на новое жилье давно не найти. Поэтому итоги второго месяца лета не удивили аналитиков: объемы выдачи ипотеки ожидаемо рухнули. Обвал особо заметен во всех трех регионах Московской агломерации. Как сообщила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, в столице доля ипотеки в общем объеме сделок июля сократилась с 73,9% до 56,7%, в Подмосковье — с 79,5% до 62,4%, в Новой Москве — с рекордных 83,1% до 57,1%.
По оценке Frank RG, число принятых заявок и размер выданных кредитов по льготной программе упали более чем в три раза, в результате объем выданных ипотечных кредитов в июле 2021 года сократился по сравнению с июнем на 21% — до 436,7 млрд руб.
Причины отказа
По оценке аналитиков Online-Ipoteka, сейчас треть потенциальных заемщиков (32,5%) откладывают получение ипотечного кредита из-за того, что не могут найти подходящее жилье. Вторая распространенная причина отказа от кредита — нехватка средств на первоначальный взнос, ее назвали 27,6% респондентов. Около 19,5% опрошенных считают свой доход недостаточным для внесения ежемесячных платежей, а 14,6% потенциальных ипотечных заемщиков не устраивают процентные ставки.
10% участников опроса в числе причин, по которым они откладывают получение кредита, назвали нежелание оплачивать сопутствующие расходы (страхование, оценка имущества, нотариус), еще 9% опрошенных — страх не справиться с ипотечными платежами из-за форс-мажора.
У 9% участников опроса нет официально подтвержденного дохода, а еще 7% пугает перспектива делить ипотечные обязательства и жилье в случае развода. 6% респондентов помешали проблемы с кредитной историей.
Ориентир — 9%
На подорожание ипотеки повлияло и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Рост ключевой ставки заставил банки пересматривать ипотечные программы. В июне и июле более половины из топ-30 ведущих кредитных организаций повысили ставки. Особенно активно банки начали поднимать ставки по программам перекредитования ипотечных заемщиков.
Неприятные тренды продолжились в конце лета. Как стало известно «МК», с 18 августа один из крупнейших госбанков повысит ставки по основным ипотечным программам. По кредитам на новостройки, готовое жилье и рефинансирование базовая ставка увеличится на 0,4 процентного пункта. Банк стал первым из топ-5 по выдаче ипотеки, который решил поднять ставки после июльского решения ЦБ увеличить ключевую ставку до 6,5%.
Понятное дело, что вслед за лидером скоро начнут пересматривать ставки и другие игроки. По прогнозу управляющего директора РА НКР Михаила Доронкина, ипотечные ставки продолжат расти вплоть до конца года, постепенно отыгрывая недавние повышения ключевой ставки. «По итогам года средняя ставка новых выдач может достигнуть 9% годовых», — заключил эксперт. По мнению Ирины Петровой, корреляция уровня процентных ставок будет незначительной — в пределах 1% до конца года.
Взгляд в будущее
Как считает вице-президент ВТБ Евгений Дячкин, рынок адаптируется к новым условиям — и по итогам года объем продаж может установить исторический рекорд и достичь 5 трлн руб. Его оптимизм разделяют и другие участники рынка. Во-первых, предпосылки для появления «ипотечного пузыря» отсутствуют: в июле доля просроченной задолженности в РФ составила всего 0,7% от общего объема выданных кредитов. Во-вторых, доходы рядовых граждан не растут. Поэтому другого инструмента улучшить жилые условия, кроме ипотеки, у них сегодня нет.
Руководитель банка «Росбанк Дом» Денис Ковалев уверен, что поддержку рынку окажут и другие госпрограммы, например обновленная «Семейная ипотека». К примеру, москвичи при минимальном первоначальном взносе (15%, или 2,1 млн руб.) смогут получить максимальный кредит 12 млн руб., если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилья в Московской области, — полагает коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов. — Уровень цен в Подмосковье на 20–30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей». «Рынок вторичного жилья останется основным сегментом на ипотечном рынке в силу сохраняющегося спроса, снижения первичного сектора в связи с изменившимися условиями госпрограммы субсидирования и прогнозируемого сокращения доли рефинансирования», — заключил Денис Ковалев.
