Предыстория проблемы
Сначала коронавирус поставил нашу жизнь на «стоп». Ни тебе поездок за границу, ни воскресных походов всей семьей в ресторан, вообще никаких развлечений. Деньги стало тратить некуда, разве что на гречку и туалетную бумагу про запас.
Потом в разгар пандемии правительство объявило льготную ипотеку на новостройки. Это подтолкнуло покупательский спрос и оживило рынок жилья. Причем он оживился до такой степени, что цены на квадратный метр поползли вверх, как температура у ковидного больного. В прошлом году зафиксирован самый большой рост цен на квадратный метр в Москве за всю историю рынка.
Не отстают от столицы и регионы. А самый мощный рывок вверх совершили цены на новостройки в Сочи и Санкт-Петербурге. Застройщики, естественно, обрадовались такой движухе на рынке и запустили еще больше проектов в работу. Для их реализации потребовались значительные объемы стройматериалов. Но их не оказалось. На фоне повышенного спроса и не успевающего за ним предложения цены на металл, кирпич и даже песок поползли вверх.
Ну а теперь вопрос: кто окажется главным потерпевшим в данной коллизии — застройщики или покупатели жилья? Ждать ли нам волны новых банкротств среди компаний-девелоперов и, как следствие, новых обманутых дольщиков?
Ругань и мордобой
Анатолий Бекетов — прораб с 30-летним стажем, но такой нервной обстановки на объекте, какая у него сложилась сейчас, он вообще не помнит. Причин несколько: первая — острый дефицит рабочей силы, вызванный пандемией коронавируса и закрытием границ, вторая — феерический рост цен на стройматериалы.
«С утра в моем вагончике стоит мат. Все на взводе. Что ни день, то засада. Или рабочие, которых и так сейчас днем с огнем не сыщешь, не выйдут на смену, или стройматериалы не завезут. Телефон разрывается, начальство ругается. Мы в очередной раз сроки заваливаем, директор грозит всех зарплаты лишить, про премию мы уже и забыли, когда ее получали. И такая нервотрепка — каждый день».
Анатолий работает прорабом в компании, которая строит по госконтракту дома для переселенцев из аварийного жилья. Когда они три года назад выиграли тендер на этот объект, то всем в фирме казалось, что им достался счастливый билет. Проект — технически несложный, заказчик — надежный, деньги — бюджетные. Но когда вышли на площадку, был уже январь 2020 года, и буквально через пару месяцев началась пандемия коронавируса, а с ней посыпались проблемы. Рабочих-мигрантов стали высылать из России, границы закрылись, а те, кому удалось остаться, стали цениться на вес золота. Особенно если это высококвалифицированные рабочие.
«У меня есть несколько отличных ребят, родом из Бишкека, они со мной уже не первый объект строят. Пришлось им всю пандемию в вагончике на стройке жить, зато они не заболели и их не выслали домой, а иначе где бы я других таких классных специалистов нашел», — рассказывает Бекетов.
Вторая проблема, с которой строители столкнулись в этом году, — стремительный рост цен на стройматериалы. Из-за этого доходный объект с каждым днем превращается в убыточный.
«В начале года чуть ли не в полтора раза подорожал металл, — продолжает прораб. — Следом цены взлетели практически на все материалы. Кирпич, бетон, песок, смеси, краски, доски, битум. Проще сказать, что не подорожало. Себестоимость объекта выросла на 30%, но мы ведь не коммерческое жилье строим, у нас маржа маленькая, и почти всю ее съела инфляция».
Проблема в том, что проектная смета согласовывалась с заказчиком 3 года назад, деньги на объект давно выделены, а поскольку это госконтракт, деньги, заложенные в него, пересмотру не подлежат.
«Чиновники к нам недавно приезжали на стройку, распекать нас за то, что мы очередной корпус задерживаем. Наш генеральный директор оправдывался: мол, рабочих нет, себестоимость объекта выросла… А они: это ваши проблемы, ищите других поставщиков», — жалуется строитель.
Но, по его словам, найти стройматериалы даже по заоблачным ценам нелегкая задача. Снабженцы компании выбиваются из сил, чтобы обеспечить стройку всем необходимым. И часто их обходят коллеги из девелоперских фирм, которые занимаются строительством коммерческого жилья. Потому что их инфляция не пугает, все равно расплачиваться будет покупатель квадратных метров.
«Я давно такого не помню, чтобы за машину досок драку устраивали. Наш водитель рассказывал, что недавно наблюдал потасовку на складе пиломатериалов. Даже обидно за державу: живем в стране, где самое большое количество лесов на планете, а досок напилить, чтобы на всех хватило, не можем. Неудивительно, что при таком дефиците цены летят вверх», — сокрушается Анатолий.
Подушка безопасности
По мнению Михаила Хорькова, аналитика Уральской палаты недвижимости, никто не ждал такого взрыва цен на стройматериалы. Хотя логическая цепочка прослеживается: ажиотажный спрос на новостройки после ввода льготной ипотеки привел к быстрому увеличению объемов строительства и повышенной потребности в стройматериалах. Он считает, что единственный выход — пережить этот пиковый период, потому что госрегулирование цен не поможет, оно только приведет к дефициту стройматериалов и еще большему росту цен. Хотя чиновники, конечно, должны разобраться, только ли повышенный спрос на стройматериалы стал причиной их дефицита? И почему не растет производство по определенным товарным группам? Какие существуют для этого барьеры? Убирать их и способствовать наращиванию производства — это их прямая задача. Тем более строительная отрасль критично не зависит от импорта. Инженерия, лифты, строительная техника, кое-что из отделочных материалов — вот и все, что приходится закупать за рубежом. Остальное производится в России.
«Рынок жилья очень инерционный, планирование происходит из текущего видения ситуации на рынке. Полтора года назад все думали, что рост составит 5%, а он подскочил до 30%, это привело к дефициту стройматериалов. В результате никто к такому не был готов — ни девелоперы, ни сетевые компании, ни производители стройматериалов. Чтобы всем теперь подстроиться, нужно время, хотя, боюсь, что, когда игроки на рынке скоординируются, покупательский спрос может уже упасть», — рассуждает эксперт.
Взрывной спрос на рынке — это тоже плохо, со временем он приводит к падению продаж и охлаждению рынка. Тем более что рост цен на недвижимость и рост доходов населения в последние годы двигались разнонаправленно.
Может ли в России случиться ипотечный кризис, какой был в США в 2007 году?
«Доля просроченной ипотечной задолженности россиян очень мала — меньше 1%. Тем более в этом вопросе важна динамика, пока что этот показатель снижается, — говорит Михаил Хорьков. — Вообще ипотечный заемщик оценивается банками более строго, чем тот, кто берет потребительский кредит. Кроме того, если семья с ипотекой попадет в трудную жизненную ситуацию, она прежде всего будет сокращать свои расходы на отдых и развлечения, откажется от покупки мебели и новой бытовой техники, но продолжит платить ипотеку до последнего».
По словам эксперта, никакого апокалипсиса на рынке жилья не предвидится.
«Рост цен на недвижимость, который наблюдался в течение полутора лет, позволяет застройщикам чувствовать себя сейчас более-менее уверенно. Хотя то, что творится с рынком стройматериалов, — это, конечно, большая проблема с точки зрения планирования будущих объектов. У девелоперов нет сегодня внятных ориентиров по себестоимости проектов — для них это большой риск, и некоторые могут занять более осторожную позицию, сократить инвестиции в новые проекты».
Но если это и произойдет, то отразится на предложении в 2022–2023 годах. А пока правительство продлило льготную ипотеку, и люди сметают все, что им предлагает рынок новостроек. Повышенный спрос на новостройки фиксируется в большинстве крупных региональных центров. Правда, в некоторых из них, как, например, в Екатеринбурге, пик спроса уже пройден, поэтому предпосылки для стабилизации рынка есть, но в Москве, Питере и на юге страны ажиотаж на новостройки, считает эксперт, будет сохраняться еще долго.
Покупай свое, родное
А вот Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости, считает, что поводов для волнения вообще нет никаких, причем ни у застройщиков, ни у покупателей жилья.
«Начнем с того, что проекты у застройщиков сейчас либо суперрентабельны, либо просто рентабельны. А нынешний рост себестоимости проектов жилья сейчас лишь догоняет тот рост цен на новостройки, который был спровоцирован льготной ипотекой. Некоторые застройщики даже уводили из свободной продажи часть своих квартир, чтобы создать скрытый резерв. Они не хотели, чтобы избыточное количество средств оседало на эскроу-счетах. Для них это невыгодно. Поэтому на ближайший год-два никаких апокалипсисов на рынке жилья не предвидится за счет той финансовой подушки, которую создало ковидное время и льготная ипотека», — уверен он.
Людям тоже ничего другого не остается, кроме как вкладывать свои сбережения в недвижимость.
«Расходы во время пандемии сократились намного больше, чем доходы, — утверждает эксперт, — добавьте сюда фактор льготной ипотеки и закрытые границы, приходится вкладывать в жилье здесь, потому что покупать недвижимость за рубежом рискованно. Пока ковидная тема не закроется, фокус продаж будет сосредоточен на домах внутри страны. Как только исчезнут два фактора — льготная ипотека и ковидная тема, — сразу упадут продажи. Но для застройщиков благодаря эскроу-счетам и тогда ничего не изменится».
По словам Кочеткова, за счет переполнения эскроу-счетов кредитная ставка для застройщиков отдельных проектов снизилась до 5%. Это очень слабая кредитная нагрузка. Проблемы могут возникнуть у тех проектов, которые будут запущены уже без этой подушки безопасности осенью или зимой следующего года. Текущие стройки наполнены деньгами. Так что все запущенные стройки будут закончены.
Но где людям брать деньги на жилье, если доходы падают уже который год подряд, а более половины населения, согласно опросам, вообще тратит большую часть зарплаты на еду?
«Сейчас покупать жилье за счет ипотеки сверхвыгодно: ожидается, что инфляция составит около 7%, и льготная ипотека равняется 6–7 процентам в год, фактически вам дают кредит бесплатно. Я бы посоветовал вашим читателям покупать готовое жилье с отделкой. Отделка в готовых домах находится на уровне старых цен — это серьезная экономия», — советует эксперт.
Тему льготной ипотеки продолжает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее словам, ипотека в Москве привлекается в более чем в 72% сделок, в Санкт-Петербурге — в 80%.
«Объемы выдачи ипотеки будут нарастать еще долго. Взамен льготных ставок под 6,5% рассматривается возможность выдавать ипотеку без первоначального взноса. Также банки привлекают не только кредиты ЦБ, но и долевые средства на эскроу-счета, увеличивая таким образом фондирование. Если ЦБ дает деньги по ставке рефинансирования (сейчас — от 5,5% годовых), то на эскроу-счета средства поступают «бесплатно», что дает определенные возможности снижать кредитные ставки», — говорит Ирина.
С этим не поспоришь. Для обычных людей, у которых есть небольшой запас денег, нет другого способа сохранить сбережения во время бешеной инфляции, кроме как купить жилье, если не для себя, так для детей. Другой вопрос, что вся сумма на квартиру, даже самую крохотную, мало у кого есть. Поэтому без ипотеки никуда. Вот только в долг берешь чужие деньги на время, а отдавать приходится свои и навсегда. Что если платить по ипотеке будет нечем?
«Отношение стоимости квадратного метра жилья к средней зарплате в Москве в 2013 году было 3,3, сегодня — 2,4. Так что спрос будет и при 300 тысячах рублей за квадратный метр в комфорт-классе (сегодня он равен 246 тыс. руб.) Безусловно, если доля необслуживаемых ипотечных кредитов превысит 10%, на рынке появится заметное число банковских залогов в виде квартир и другой недвижимости. При уровне этого показателя в 15–20% не исключен системный кризис на рынке жилья и длительная рецессия. Однако такое возможно в случае сильных, как правило, макроэкономических потрясений. Но, как мы видим, даже пандемия, нанесшая серьезный урон бизнесу, ставшая причиной массовой потери работы в мегаполисах, не привела к дефолту ипотечного рынка: в Москве и то доля «токсичных» жилищных кредитов не превышает сейчас 2%. Поэтому до массовых невыплат ипотеки и, как следствие, тотального выброса на рынок банковских залогов еще далеко», — считает Доброхотова.
Рынок устоит, но ужмется
«Рынку не дадут лечь. Строительная отрасль — ключевая в российской экономике, и правительство не позволит ей упасть», — заверили «МК» в подмосковном правительстве.
Наша собеседница пожелала остаться анонимной и, несмотря на оптимистичный прогноз, признала, что подорожание стройматериалов — серьезная проблема, и оно больно ударило по областным застройщикам.
«Маржа в строительстве сейчас небольшая, не то что было 10–20 лет назад, поэтому рост себестоимости объекта на 20–30% — это уже угроза стабильности компании. А если застройщик ведет сразу несколько крупных объектов, что, как правило, и бывает, то риск еще больше возрастает», — отметила она.
Больше всех страдают коммерческие компании в сегменте эконом, так как там цена и так приближена к реальности. Застройщику, чтобы покрыть кассовый разрыв на текущем проекте, придется завысить цены на новом проекте. Так что расплачиваться за этот «косяк» будут те покупатели, кто надумает покупать новостройки в будущем.
«Кто-то, возможно, постарается сэкономить за счет качества стройматериалов, например, сделает отделку попроще или вовсе без нее. Вот сдать ЖК без соцобъектов застройщику точно не позволят, — говорит наша собеседница. — Проекты жилищного строительства проходят согласование на градсовете, все садики и школы у нас посчитаны, так что изменение проекта девелоперу обойдется намного дороже. Другое дело, строители могут сказать: у нас нет денег на благоустройство внутридомовой территории. И вместо трех детских площадок сделать одну. Или попросить помощи у регионального правительства со строительством дороги и другой инфраструктуры.
Вообще это нормально, когда крупный девелопер, хорошо себя зарекомендовавший в регионе, в разгар кризиса просит помощи у областного правительства. Надо честно сказать: ребята, у меня дебет с кредитом не сходится, поэтому я хоть и взял на себя обязательство отремонтировать дороги рядом с ЖК, но выполнить их сейчас не могу. Мы же не звери, понимаем, что компания попала в трудную ситуацию. Главное, чтобы жилье достроили и не было новых обманутых дольщиков».
Кстати, по словам чиновницы, на графике сдачи социальных проектов и домов для обманутых дольщиков, которые строятся сейчас, удорожание строительства не сильно сказывается, так как корректировка идет за счет бюджета. Но если в следующем году цены на стройматериалы продолжат так же стремительно лететь вверх, то, возможно, дальнейшие планы придется откорректировать.
