Участники рынка недвижимости фиксируют существенный — на 20% за год — рост продаж квартир с обременением: тех, что приобретались благодаря ипотеке. Между тем еще несколько лет назад продажи квартир, находящихся в залоге у банков, были единичными случаями. Сегодня это происходит сплошь и рядом. Более того, сегодня падает активность покупателей недвижимости. Основные причины — повышение ставок по льготной ипотеке на новостройки с 6,5% до 7% (взвинтивших спрос и цены на жилье в 2020 году) и ограничение суммы льготных кредитов до 3 млн рублей во всех регионах. Частные инвесторы, приобретающие квартиры с целью дальнейшей реализации или сдачи в аренду, теряют интерес к этому способу вложения средств.
С одной стороны, люди расстаются с залоговым жильем потому, что не могут вытянуть ипотечные платежи. По данным ЦБ, уровень долговой нагрузки россиян достиг 11,7% — абсолютного максимума за последние четыре года. То есть на каждый рубль доходов населения приходится почти 12 копеек выплат по банковским займам, поясняет ведущий эксперт Института современного развития Никита Масленников. По его словам, это связано с общей неблагоприятной ситуацией в социальной сфере, со стагнирующим потребительским спросом, с тем, что реальные располагаемые доходы людей отстают от показателя 2013 года более чем на 10%. По итогам июня основные макроэкономические показатели (ВВП, бюджетный дефицит, безработица) вернулись к докризисным рубежам, но с доходами никакого сдвига к лучшему не случилось.
С другой стороны, рост продаж квартир с обременением связан с высокой долей инвестиционных квартир в Москве и Санкт-Петербурге, отмечает Масленников. Многие представители средне- и высокодоходных групп населения брали по три-четыре жилищных кредита, чтобы потом зарегистрироваться в качестве самозанятых и сдавать недвижимость в аренду. Но даже для финансово состоятельных граждан тянуть столько ипотек одновременно оказалась задачей не из легких.
Как правило, россияне продают квартиры с обременением, чтобы вернуть кредит и расплатиться с банком. В 2020 году их реальные доходы упали на 3,5%, а в первом квартале 2021-го — еще на 3,5% в годовом выражении, рассуждает заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова. На ее взгляд, льготная ипотека на фоне прошлогоднего кризиса сыграла злую шутку с немалым числом заемщиков. Выгодная процентная ставка помешала им трезво оценить свои финансовые возможности и сопутствующие кредитные риски. Но вот пришло время расплаты...
«По данным ЦБ, в кризисном 2020 году объем выданных банками жилищных займов увеличился на 51% к 2019 году и достиг рекордной величины в 4,3 трлн рублей, — напоминает Мильчакова. — Доля просроченной задолженности по ипотеке пока остается низкой и не превышает 1% от общего объема «просрочки» по кредитам. Однако в результате нынешней массовой распродажи квартир с обременением эта доля может вырасти. Что, в свою очередь, станет основанием для отмены льготной госпрограммы ипотечного кредитования и существенного повышения требований банков к заемщикам».
Для многих россиян покупка недвижимости в ипотеку в прошлом году стала исключительно выгодным вариантом, ведь столь низких процентных ставок по кредитам в стране еще не было, говорит руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. Но в 2021 году ажиотажный спрос на квартиры сменился охлаждением, то есть, на рынке произошла вполне естественная и ожидаемая коррекция. Кто-то пересмотрел свои финансовые возможности по обслуживанию займа, а кто-то выбрал принципиально иное решение по квартирному вопросу. «Остается надеяться, что по мере восстановления доходов граждан и снижения кризисных проявлений в экономике ситуация на рынке недвижимости также стабилизируется: спрос придет в норму, а число объектов с юридическими ограничениями сократится», — подытожил аналитик.
