Эта инициатива содержится в проекте под названием «Агрессивное развитие инфраструктуры», которую разрабатывают правительственные эксперты.
Напомним, что нашумевшая льготная ипотека под 6,5%, решение о запуске которой было принято ровно год назад, взвинтила цены на квартиры до неприличия. С этим согласны даже чиновники. «Льготная ипотека подстегнула рынок сумасшедшими темпами», - говорит заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян. Теперь народ прикидывает, во сколько обойдется ежемесячный платеж, и чаще всего снова откладывает решение жилищного вопроса. Но вот - очередной соблазн. Кто сможет воспользоваться новой льготной ставкой и какое жилье можно будет приобрести, рассказали эксперты.
- О новой инициативе известно пока немного, поэтому делать какие-то прогнозы по поводу ее развития сложно, - говорит руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина. - С одной стороны, подобная ипотечная программа расширяет возможности молодых людей в плане приобретения квартиры. Но с другой, нужно учитывать возможные риски. Как и в случае с программой льготной ипотеки под 6,5%, эта инициатива может привести к увеличению спроса в целом и количества ипотечных сделок в частности. А это, в свою очередь, приведет к очередному витку роста цен на жилье.
Возможно, возрастной порог в 40 лет был выбран под влиянием некоторых перемен, происходящих в социальной сфере нашего общества. Официальный возраст, до которого люди считаются молодежью, повышается, кроме того, в целом наши сограждане все чаще вступают в брак и заводят детей в более зрелые годы, предпочитая сначала построить успешную карьеру.
- Можно предположить, что, как и в случае с другими ипотечными программами, банки будут рассматривать заемщиков со стабильной заработной платой, превышающей размер ежемесячных выплат. Пока сложно сказать, будет ли наличие детей обязательным условием для этой программы. Возможно, она каким-то образом станет дублировать уже имеющиеся предложения по льготной ипотеке для семей с детьми, - считает Ирина Векшина.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что банки редко одобряют ипотеку, ежемесячный платеж по которой превышает 50% подтвержденного дохода заемщика (созаемщиков). Однако в пределах этих 50% ипотеку могут дать при любом доходе не ниже прожиточного минимума. Однако есть одно «но». «Прожиточный минимум коммерческие банки устанавливают самостоятельно; в каких-то регионах страны он совпадает с государственным, в каких-то – нет. И для Москвы официальный ежемесячный доход в 18 тысяч рублей - достаточное для оформления жилищного кредита условие. Правда, даже при ставке 5%, чтобы купить среднюю квартиру стандарт-класса внутри МКАД (около 9 млн рублей). выплачивая по 9 тысяч в месяц на протяжении 30 лет, понадобится первоначальный взнос в 80% (7,2 млн).
Какое значение при принятии банком решения о выдаче ипотечного кредита имеет наличие детей в семье? «Есть госпрограммы (сейчас - от 4,9% годовых) ипотеки для семей с двумя и более детьми, но есть и коммерческие программы банков для заемщиков-родителей. Иногда при получении права собственности при такой ипотеке детям, даже несовершеннолетним, выделяют доли в квартире. Раньше подобного не происходило», - отвечает эксперт.
- Напомним, что платеж по кредиту не должен превышать 60% от ежемесячного чистого дохода семьи. Под ним понимается сумма за вычетом средств на содержание себя и иждивенцев (по 10 тысяч рублей), платежей по кредитам. Наличие детей в семье не влияет на одобрение ипотеки, но учитывается банком при анализе платежеспособности заявителя. Например, если в семье из трех человек работает только один супруг, а другой находится в отпуске по уходу за ребенком, из дохода вычитается 20 тысяч рублей, - комментирует управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
- Наличие детей у заемщиков для банка - это, скорее, минус и значительные потенциальные расходы покупателя, - полагает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. - Однако это не значит, что в ипотеке будет отказано. Кредитор просто снизит размер допустимого возможного ежемесячного платежа до 30-40% от заработной платы.
Какое жилье смогут купить люди до 40 лет в условиях новой льготной ипотеки? Поскольку параметры программы точно неизвестны - судить сложно. Очевидно, что покупка будет зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости квартиры, финансовых возможностей покупателя. Скорее всего, считают специалисты, ипотека под 5% будет похожа на существующую программу субсидирования ставки до 6,5%. Кредитный лимит по этой программе составляет 12 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей - в остальной России. Первоначальный взнос составляет 15%.
Руководитель Ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков говорит, что если для новой пятипроцентной ипотеки будут предусмотрены те же суммы, что и для ипотеки «6,5%», покупатель может приобрести квартиру комфорт-класса, а при определенном первоначальном взносе - бизнес- и премиум-класса. «65% клиентов используют льготную программу «6,5%» в качестве основного инструмента покупки жилья, и 57% клиентов - заемщики в возрасте от 27 до 40 лет», - комментирует специалист.
- Если речь идет о молодых специалистах в Москве с пока еще небольшим опытом, то, допустим, их заработная плата в Москве составит 60 тысяч рублей в месяц. То есть за ипотеку они будут отдавать 30 тысяч в месяц. При среднем сроке кредитования 20 лет (на первичном рынке в старых границах Москвы), максимальная сумма ипотеки составит 4,5 млн рублей. С учетом первого взноса в 15% максимальная цена квартиры не должна быть дороже 5,3 млн рублей, - говорит Виктория Кирюхина.
В старых границах Москвы на первичном рынке в таком бюджете доступно 230 квартир со средней площадью в 26 кв. м - речь идет преимущественно о студиях. В Новой Москве выбор шире: доступно 550 предложений со средней площадью в 29 кв. м. Самый большой выбор - на первичном рынке Подмосковья - 10,5 тысячи вариантов со средней площадью в 39 кв. м.
Почему выбран именно такой возраст потенциального заемщика - до 40 лет? Совокупно группа покупателей 20-40 лет - одна из самых активных в Москве: в эконом-классе люди этого возраста составляют 50% спроса, в комфорт-классе - 54%. в бизнес-классе - 61%. Скорее всего, всё связано опять же с максимально возможным сроком погашения ипотеки - сейчас этот показатель растёт, всё больше людей интересуются программами на 25-30 лет. Чтобы такой кредит было комфортно обслуживать, конечно, лучше оформить его до сорока.
- Во-первых, в этот период человек обладает высоким уровнем экономической активности, - говорит Надежда Коркка. - Во-вторых, средний срок ипотечного кредита, по данным Центробанка, составляет 19 лет. К моменту его погашения заемщик приблизится к предпенсионному или пенсионному возрасту. В-третьих, к 40 годам человек в большинстве случаев определился с жизненным путем и местом проживания. Однако, если речь идет об оформлении ипотеки на льготных условиях семейной парой, стоит отталкиваться от дохода, а не от возраста. Например, если супругу 41 год и он получает больше, а супруге - 35 лет, под критерии программы попадает только она. Но в этом случае затраты на сопровождение кредита будут больше. Поэтому властям целесообразно предусмотреть более гибкие условия.
Виктория Кирюхина рассказывает, что подобная проблема появилась при реализации программы «дальневосточной» ипотеки, когда в семье (супругам) должно быть не более 36 лет. Поэтому потенциальные заемщики, имеющие ребенка, фиктивно разводились - мать с несовершеннолетним ребенком тоже считается «семьей», и такая категория заемщиков подходит под условия программы, притом, что бывшему мужу больше 36 лет.
- На мой взгляд, ограничение по возрасту в 40 лет призвано исключить участие в программе инвесторов, которые приобретают формально первое жилье, но по факту - не для себя, а с инвестиционными целями (сдача в аренду или перепродажа). Косвенно о такой проблеме говорит и статистика по «семейной» ипотеке, когда по программе покупались студии и однокомнатные квартиры, что вряд ли актуально для семей, у которых минимум двое детей, - считает эксперт.
- Скорее всего, условие участия в программе человека моложе 40 лет будет распространяться на одного из супругов, по аналогии с программой «Молодая семья», - говорит руководитель Ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. - Как правило, клиенты до 40 лет - это семейные пары, которые стараются решать свои жилищные вопросы, это и покупка первой и единственной квартиры, и улучшение жилищных условий. Кроме того, в этом возрасте клиенты являются наиболее платежеспособными заемщиками.
Ирина Доброхотова говорит, что возраст для жилищного кредита накладывает одно-единственное ограничение - масимальный срок выплаты ипотеки. Людям от 40 лет неохотно одобрят не то что на 30 лет ипотеку, но и на 25. Хотя встречаются и 70-летние ипотечники, и даже старше. Всё остальное зависит от дохода.
Приведем пример. 35-летний москвич с высшим образованием имеет не менее 10 лет трудового стажа и может претендовать на среднюю зарплату в городе, сейчас это около 100 тысяч рублей. Будем считать, что 35-летнего семьянина "однушки" и апартаменты не заинтересуют. При ставке 5% годовых и ежемесячном платеже около 47 тыс. рублей за 25 лет он сможет выплатить 12 млн рублей, из которых 8 млн - тело кредита, остальное проценты. То есть рассматривается квартира стоимостью до 10 млн с первоначальным взносом 20%.
В старых границах Москвы 38 проектов эконом-, комфорт- и даже бизнес-класса смогут предложить нашему герою квартиры с не менее чем двумя комнатами. Стоит помнить, что в список войдут и «евродвушки» - квартиры с большой кухней-гостиной и отдельной спальней. Новая Москва расширит список еще на 15 проектов.
- Речь идет о видоизменении существующей программы, - утверждает коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. - Напомним, что есть программа ипотеки по льготной ставке не более 6% для семей с двумя и более детьми, рожденными с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го. Государство берет на себя обязательство по выплате банку разницы по ставке между 6% и фактической ставкой кредитной организации на льготный период. В 2019 году льготную ставку распространили на весь срок кредита. Думаем, что возраст 40 лет - это просто увеличении возраста молодых семей, связано это больше с антропологическими изменениями, которые происходят в мире.
Кстати, по мнению некоторых экспертов, не исключено, что для молодых семей первоначальный взнос могут сделать меньше 15 процентов. «Очевидно, что предлагаемая программа ориентирована на аудиторию, у которой вряд ли имеются накопления, превышающие 10% от стоимости квартиры. Поэтому установление относительно небольшого первоначального взноса позволило бы повысить доступность таких займов. Однако стоит учитывать, что для кредитов с минимальным первоначальным взносом банки закладывают дополнительные резервы, в связи с чем ставка по ним будет выше. Это потребует проработки вопроса компенсаций кредитным организациям из бюджета», - поясняет Надежда Коркка.
- Пока концепция проекта только разрабатывается, рано делать выводы о конкретных параметрах, - считает заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. - Можно предположить, что основные характеристики будут соответствовать действующим для ипотечной госпрограммы и семейной ипотеки: первый взнос от 15%, срок кредитования до 20 либо до 30 лет. Центробанк относит к низкорисковым ипотечные кредиты с первым взносом от 15%, поэтому установка более низкой планки все же маловероятна...
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова настроена более позитивно. Она говорит, что выбранная возрастная категория попадает под минимальные риски, связанные с выполнением обязательств по кредиту. Уже сейчас размер первоначального взноса в некоторых банках составляет 10% общей стоимости приобретаемого жилья. Больше того - есть банки, которые предлагают ипотеку без первоначального взноса, но с повышенной ставкой. Так что, если программа будет утверждена, возможны варианты. Нулевой первоначальный взнос при 5-процентной ставке – это, конечно, из области фантастики. Но при высоком доходе заемщик, не исключено, сможет рассчитывать на минимальный первый взнос.
