В феврале на столичный рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы вышло два новых проекта. По оценке экспертов, в 90 жилых комплексах продавались 11 825 квартир общей площадью 633,5 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% — по продаваемой площади. Таким образом, на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Больше всего бюджетного жилья по-прежнему строится на демократичном юго-востоке (33,3%). На СВАО пришлось 18,2% рынка, на САО — 13,9%. Меньше всего новостроек в ЮЗАО (1,7%).
Девелоперы стараются идти за запросами покупателей. Наибольший объем лотов на первичном рынке приходится на одно- (35,0%) и двухкомнатные квартиры (30,8%). Почти в равном соотношении предлагаются «трешки» и квартиры-студии — 16,5% и 16,1% соответственно. Многокомнатных лотов совсем мало (1,6%). Чаще всего застройщики предлагают покупателям квартиры с отделкой (67,2% от общего объема). На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка. Меньше всего выставлено на продажу жилья с отделкой white box (9,6%).
В феврале на фоне покупательского ажиотажа цены на новостройки массового сегмента вновь подросли. Как сообщила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, по итогам последнего месяца зимы средняя стоимость предложения 1 кв. м в новостройках стандартного класса, расположенных в старых границах Москвы, выросла на 6% (или + 10 650 руб.) и составила 190 360 руб. В комфорт-классе, который составляет основной объем предложения жилья массового сегмента, стоимость квадрата выросла на 5% (+10 860 руб.) — до 220 980 руб. Таким образом, второй раз в этом году цены обновили свой максимум за всю историю наблюдений.
При этом средний предлагаемый бюджет покупки квартиры в новостройках стандартного класса в минувшем феврале снизился на 56 090 руб. (или —1%) по сравнению с январем 2021 года и составил 6,91 млн руб. Незначительная корректировка произошла из-за уменьшения средней площади квартиры в экспозиции. Если в январе средняя площадь предлагаемых к продаже лотов составила 38,8 кв. м, то в феврале этот показатель зафиксирован на уровне 36,31 кв. м. В сегменте комфорт-класса по итогам месяца средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 4% и составил 11,8 млн руб.
«Вопреки ожиданиям некоторых участников рынка о стабилизации цен на новостройки в 2021 году пока что мы наблюдаем сохранение прошлогодней тенденции роста, — сообщила Доброхотова. — Льготная ипотека и периодически появляющиеся в СМИ новости о ее возможном досрочном завершении, а также сокращение объема предложения подогревает покупательский спрос, в то же время позволяя девелоперам и дальше планомерно повышать цены».
Аналитики зафиксировали любопытный тренд, набирающий силу последние 12 месяцев — новостройки дорожают значительно быстрее готового жилья. По оценке ЦИАН, за последний год средняя стоимость новостроек в Москве выросла на 21%, до 245,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а «вторичка» подорожала на 17%, до 255,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Сейчас в 42 районах «старой» Москвы стоимость вторичного жилья оказалась ниже новостроек без учета элитного предложения. Рекордная разница зафиксирована в районе Филевский парк, где «вторичка» стоит на 31,1% дешевле «первички» (325,7 тыс. руб. за 1 кв. м).
«На рынке произошел переворот, — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. — На заре становления рынка новостроек 20 лет назад и в последующие годы цены на квартиры на вторичном рынке, как правило, всегда были выше на 15–20%, чем в новостройках. При повышении цен на квартиры в новостройках цены на вторичном рынке менялись прямо пропорционально. Сейчас цены на вторичном рынке тоже повторяют динамику рынка новостроек, вот только разрыв цен в значительной степени нивелировался». По мнению эксперта, этому способствовали изменения в законодательстве, сделавшие покупку квартиры в новостройке безопаснее, снижение стоимости ипотеки, а также повышенный спрос и рост себестоимости проектов.
По прогнозу специалистов, ближе к концу весны дефицит предложения на бюджетные новостройки постепенно сократится: девелоперы заинтересованы начать продажи квартир до завершения программы льготной ипотеки. А значит, цены на новое жилье в столице немного «остынут» и остановятся.
