Сначала - несколько цифр.
По данным Urbanus.ru, в 2020 году застройщики заработали на 10-30% (в зависимости от региона) больше, чем в 2019-м. В «старой» Москве девелоперы получили 840,4 млрд рублей выручки, в Новой - 154,4 млрд, в Подмосковье - 291,89 млрд рублей.
- В прошлом году в Московском регионе цены на рынке новостроек рекордно выросли, - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - По итогам декабря 2020 года в «старой» Москве в сегменте комфорт-класса средняя цена квадратного метра строящегося жилья составляла 206,5 тыс. руб., в бизнес-классе - 306,5 тыс. руб. Для сравнения: в начале 2020-го метр новостроек стоил 175,8 тыс. руб. и 246,8 тыс. руб. соответственно.
Выравнивания цен можно достичь, наращивая объемы предложения, продолжает Доброхотова. Например, в Москве, которая стала одним из регионов с наиболее заметным подорожанием жилья, в 2020 году обозначилось существенное сокращение экспозиции - объемов, которые застройщики выводят на продажу. Экспозиция вернулась практически к 2015 году. Сейчас в Москве продается около 1,6 млн кв. м квартир, тогда как еще год назад на продаже находилось свыше 2 млн кв. м!
Кстати, такое резкое сокращение может говорить не только о повышении спроса, но и о создании искусственного дефицита. Девелоперы «придерживают» квартиры, вынуждая покупателей выбирать жилье из меньшего ассортимента и диктуя им цены.
Вместе с новостройками дорожает, что логично, и вторичное жилье. Причем собственники не стесняются задирать цены - почему бы и нет, если спрос вырос? Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рассказывает, что в прошлом году жилье приобрели даже те горожане, которые и не планировали его покупать - во всяком случае, в ближайшее время. Хорошо продавались и продаются квартиры, еще недавно считавшиеся неликвидными. Купить двухкомнатную квартиру в Москве за 7 миллионов рублей - большая удача, а ведь еще недавно такая стоимость была самой обычной для спальных районов. Теперь же минимальная цена «двушек» все увереннее подбирается к 8 миллионам рублей.
- Введение льготного кредитования под 6,5% весной прошлого года было своевременным и достаточно эффективным, девелоперы сохранили свой бизнес, - говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Но с последнего квартала 2020 года ипотека перестала быть поддерживающей мерой, а стала стимулирующей. На рынок пришло слишком много покупателей, поэтому стоимость жилья стала повышаться. Сыграли стандартные механизмы, которые действуют и на рынке жилья, и на рынке помидоров: чем больше спрос, тем выше цены, это неизбежно. Правительство стало обсуждать, как можно сдержать рост цен. Но проблема в том, что государство, на мой взгляд, воздействует на рычаги рынка совершенно бездумно. Государство делает шаг - рынок реагирует. Потом государство думает: почему оно сделало такой шаг, что нужно делать дальше? Такое впечатление, что наши законодатели работают вслепую.
- Дмитрий, продление льготной ипотеки до 1 июля - неверный шаг?
- Вовлечение людей в программу льготной ипотеки - не очень хорошая тенденция. Низкая ставка не делает жилье доступным - это лишь иллюзия доступности. За счет создания ажиотажа - «берите быстрее, потом в любом случае будет дороже» - люди становятся стадом. Из последних сил, не рассчитывая свои возможности на 20 лет вперед, заемщики тупо идут за этой ипотекой. Кто-то снимает все сбережения, кто-то продает ценные вещи. Загнанные в кабалу, люди теряют шанс выплатить кредит в случае очередного кризиса, из-за потери работы. Собственно, и нынешний кризис, в котором находится мировая экономика, никто не отменял. Поэтому ажиотаж из-за дешевой ипотеки нужно прекращать. Стимулировать покупку жилья с конца прошлого года уже не нужно, ситуация развивается неплохо. Поэтому льготную ипотеку на первичное жилье можно убрать, рынок не пострадает. Спрос если и сократится, то не сильно, к негативным последствиям он не приведет. А вот цены будут расти не столь быстрыми темпами.
- Вы не исключаете, что программу могут свернуть, не дожидаясь 1 июля?
- В реальности срок действия льготной ипотеки вряд ли сократят, поскольку решение принято на государственном уровне. Хотя разумнее было бы переключить льготное кредитование на загородную недвижимость. А то ведь получается, что когда государство стимулирует один сектор экономики, оно совершенно забывает про другой. Мы вводим жилье не только в многоквартирных домах, но и по индивидуальным программам. И вот про индивидуальное жилье - загородные дома - государство забывало и продолжает забывать. Банки неохотно выдают кредиты под индивидуальное жилье, потому что по сравнению с квартирами это низколиквидный актив. Своевременная и нужная мера - сделать аналог ипотечной программы, которая сейчас действует на рынке квартир, для загородного жилья.
- Но ведь с 1 декабря была запущена пилотная программа ипотеки под 6,5% на загородную недвижимость.
- Программа рассчитана тоже до 1 июля, и в такой короткий срок девелоперы, естественно, не станут развивать проекты. Объем предложения на загородном рынке очень низкий, все последние годы новых проектов было чрезвычайно мало. Покупать по пилотной ипотечной программе, собственно, нечего. И до июля ничего не изменится. Цикл девелопмента - проектирование и строительство поселка составляет год-два. Ограничена эта программа и по составу заемщиков - в нее включены только молодые семьи. В общем, льготную программу по загородному жилью нужно продлевать года на 3-4, а то и на пять: в течение полутора-двух лет застройщики выведут на рынок новые дома, и нужно дать девелоперам еще хотя бы пару лет, чтобы они их попродавали. Плюс к тому нужно переработать действующий пилотный проект, уйти от жестких ограничений по возрасту участников, суммы кредитования (нужно смотреть отдельно по каждому региону). В программу следует включить полный круг заемщиков, снизить первоначальный взнос - сейчас он составляет 20%, что не каждый может себе позволить.
Каковы же прогнозы на 2021 год? В первой половине года специалисты не ожидают резких изменений на рынке жилья. Уже стартовавшие новостройки продолжат плавно расти в цене, поскольку будет повышаться степень их готовности. В готовых домах застройщики будут действовать, исходя из текущих реалий. Ясно одно: цены не снизятся, какие бы меры ни были приняты. Ирина Доброхотова полагает, что существенного спада спроса, скорее всего, не случится и во второй половине года: низкая ключевая ставка позволит выдавать жилищные кредиты, например, под 7% и без субсидирования.
- Ситуация во второй половине 2021 года будет зависеть от того, продлят или нет льготную программу по квартирам в новостройках. Если продлят -цены так и будут расти. Если нет - рынок стабилизируется: спрос «присядет», вернувшись к привычному уровню, а цены замедлят рост, - заключает Дмитрий Таганов.
