Две волны
«За 9 месяцев 2020 года совокупный накопленный рост цен на жилье на первичном рынке составил 10,5%. За вычетом инфляции, которая составила 2,9%, рост цен составил 7,4%», — сообщил заместитель руководителя АЦ «Дом.РФ» Никита Белоусов. С его слов, с января по начало октября зафиксировано две волны подорожания. Первая пришла в начале года из-за волатильности на финансовых рынках, ослабления курса рубля и снижения индекса Московской биржи.
На фоне обесценивания отечественной валюты люди, копившие на ипотеку в рублях, стремились вложить дешевеющие сбережения в недвижимость. Многие обладатели подорожавших долларов и евро также спешили купить жилье, которое раньше приобрести не могли. В итоге, по оценке эксперта, с января по апрель цены на жилье в новостройках выросли на 4,2%.
Вторая волна роста цен началась в июне в связи с запуском 17 апреля программы субсидирования ставок по ипотеке до уровня ниже 6,5%, сказал Белоусов. С мая по сентябрь средние цены на новостройки выросли на 5,6%.
Сильнее всего стоимость жилья на первичном рынке жилья прибавила в высоколиквидных секторах: в Москве (+16,5%), Московской области (+16,4%), Санкт-Петербурге (+13,1%) и Ленинградской области (+11,2%). Меньше всего квартиры прибавили в цене в Саратовской области (+1,4%), Ставропольском (+1,5%) и Пермском краях (+2,2%). В целом рост цен ниже накопленного уровня инфляции отмечен в пяти регионах. «В большинстве регионов рост цен находится на комфортном уровне порядка 5–6%», — добавил Белоусов.
Жаркий октябрь
В начале осени благодаря льготной ипотеке средневзвешенная ипотечная ставка достигла исторического минимума в 7,16%! Никогда в новейшей российской истории жилищные кредиты не предлагались на таких выгодных условиях. Ряд крупных банков в довесок к госпрограмме предложил покупателям фактически беспроцентную рассрочку, запустив с девелоперами собственные проекты субсидирования ипотечной ставки. И многие граждане, разочарованные низкими ставками по банковским вкладам, побежали на первичный рынок жилья.
Поскольку госпрограмма первоначально должна была завершиться 1 ноября, октябрь выдался жарким. Многие спешили подписать договоры о покупке жилья до этого срока. Застройщики пользовались ажиотажем и охотно переписывали ценники в сторону увеличения.
По оценке руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, в октябре средняя стоимость жилья на первичном рынке в российских городах-миллионниках составила 85,8 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,7% относительно значений сентября и на 12,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост произошел в 11 из 15 городов. В Казани новостройки подорожали на 3,6%, до 101,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, столица Татарстана стала третьим городом в стране, после столицы и Санкт-Петербурга, где средняя цена на первичном рынке превысила психологическую отметку 100 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве за 1 кв. м в новостройках в конце октября застройщики просили в среднем 212 тыс. руб. Это на 0,6% дороже, чем в сентябре, и на 11,6% — чем в октябре прошлого года. В Санкт-Петербурге первичный рынок оставался стабильным: за месяц средняя цена выросла на 0,9%, до 156,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Отметим, что лидером по месячному приросту стал Красноярск: 1 «квадрат» в октябре подорожал в среднем на 5,3%, до 71 тыс. руб. На втором месте — Екатеринбург, показавший прирост на 4,1%, до 87,9 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом аномальное падение на 9,2%, до 49,4 тыс. руб. за 1 кв. м, произошло в Челябинске.
Дешевая ипотека уже не приносит выгоды гражданам. Как считают аналитики Национального рейтингового агентства, эффект от введенной льготной программы исчерпан. По их мнению, цены на жилье выросли настолько, что перекрыли выгоду от снижения ставок.
Признаки «пузыря»
Интересно, что «квадраты» дорожали на фоне «затухания» отечественной экономики и стремительно падающих доходов большинства граждан. Во всем мире при экономическом спаде и падении зарплат населения первой дешевеет жилая недвижимость. Почему в нашей стране все наоборот?
У феномена есть объяснение — госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% резко увеличила спрос, а пандемия резко сократила предложение. Особенно это было заметно во втором квартале, когда ввод жилья катастрофически упал сразу на 21,2%.
Но это только «цветочки». «Множество признаков указывает на то, что в настоящее время в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске и в некоторых других — на рынке недвижимости сформировался классический ипотечный «пузырь», — считает доцент факультета финансов и банковского дела РАНХиГС Сергей Хестанов.
Уже в начале следующего года, по прогнозам Алексея Попова, рынок строящегося жилья в России может ждать охлаждение: потенциал к росту цен постепенно исчерпывает себя во многом за счет давления вторичного рынка. «Готовые квартиры уже нередко оказываются дешевле строящихся в тех же локациях, возрастает вероятность перераспределения спроса в его пользу»,— заключил эксперт.
К тому же 1 июля 2021 года закончится госпрограмма льготной ипотеки. Покупателей станет гораздо меньше, и застройщики будут вынуждены умерить аппетит. Поэтому не стоит сейчас спешить с покупкой жилья. Лучше дождаться момента, когда ажиотаж начнет падать. А вместе с ним и цены на квартиры.
