Плата за реформы
На рост цен жилья повлияло четыре основных фактора. Главная причина — с 1 июля началась реформа стройрынка, предусматривающая переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками. Застройщиков лишили дешевого фондирования. В результате только за август и сентябрь новостройки массового сектора подорожали на 10–15%. В октябре и ноябре ажиотаж немного поутих.
Из-за новой модели финансирования долевого строительства на первичном рынке жилья сократился выход новых проектов. С января по ноябрь в продаже появились 17 жилых комплексов, тогда как в аналогичный период 2018 года началась реализация 27 проектов. «В ноябре в массовом сегменте новостроек в продажу вышло на 40% меньше новых корпусов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом было заключено 5,87 тыс. договоров долевого участия. Это на 34% меньше чем в ноябре 2018 года. Спрос на строящееся жилье в Москве, таким образом, откатился к уровню конца 2017 года», — сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В ноябре в Москве
В начале декабря на столичном рынке новостроек комфорт- и экономкласса эксперты насчитали 15,7 тыс. квартир в 90 жилых комплексах. Это стало самым низким уровнем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья с начала 2019 года. Еще в октябре в продаже были 16,7 тыс. квартир, а на пике предложения в августе — 17,3 тыс. квартир.
Как полагает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, снижение выхода новых проектов может привести к замедлению роста объема предложения в будущем году. На горизонте двух лет такая динамика приведет к уменьшению ввода коммерческого жилья в Москве (без учета жилья, строящегося по программе реновации). «Но эти явления не будут критичными для рынка, так как сейчас его объем все равно примерно в полтора раза больше, чем в докризисном 2014 году», — заметил девелопер.
Во-вторых, на растущую динамику цен неожиданно повлиял курс Центробанка, который пять раз подряд на заседаниях снижал ключевую ставку. Изменение политики регулятора во втором полугодии простимулировало снижение ипотечных ставок. По данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились, на радость покупателей, с 10,13% до 9,12%. Но уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у застройщиков завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. И девелоперы подняли цены. Однако надежды оказались напрасными. Число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по оценке Росреестра, с мая по октябрь упало на 12,4%. Основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 года. Напомним, что с 1 июля 2020 года ЦБ хочет ужесточить условия выдачи ипотеки.
В-третьих, реальные доходы большинства рядовых россиян, несмотря на показной оптимизм официальных статистиков, в этом году неуклонно снижались. Достаточно сравнить стоимость одного похода в продовольственный магазин в январе и в декабре…
Еще одним фактором продолжающегося роста цен на жилье в Москве, по мнению аналитиков «Авито Недвижимость», стали ожидания застройщиков от развития городской инфраструктуры за счет программ мэрии. Многие заложили ожидаемый эффект в цену заранее.
Праздник цен
Есть и хорошие новости. У покупателей сейчас большой выбор жилья по уровню их строительной готовности. Предложение в корпусах на начальной стадии строительной готовности составило 25% от общего объема. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа этажей снизилась до 30%, а на стадии отделки выросла до 31%. Готовые квартиры в московских новостройках массового сегмента пока в меньшинстве (14% рынка).
Не так все мрачно и с ценами. Если основательно поискать, можно найти подходящий вариант. Тем более что ряд строителей под Новый год запустили специальные акции. Размер праздничного дисконта колеблется в диапазоне 4–7%.
По оценке Литинецкой, в начале декабря в массовом сегменте новостроек 1 кв.м в среднем стоил 173 830 руб., увеличившись за месяц на 0,3 п.п. Самые доступные новостройки внутри МКАД продаются в районах Западное Дегунино (студия площадью 12 кв. м за 3,2 млн руб.), Нижегородский (студия, 15,0 кв. м за 3,4 млн руб.) и Кунцево (студия, 19,8 кв. м за 3,5 млн руб.).
Мечта за 8 миллионов
Внутри Московской кольцевой автодороги в базах риелторов много бюджетных предложений до 8 млн руб. По данным ИРН, в зоне от ТТК до МКАД, в 1 км от метро «Алексеевская» студии площадью 29,5 кв.м продаются за 7,4–7,5 млн руб. В новом ЖК, расположенном между метро «Римская» и «Авиамоторная», цены стартуют от 6,8 млн руб.
На окраинах можно купить квартиры попросторнее. Так, в Восточном Бирюлеве с учетом скидок за 8,1–8,3 млн руб. можно купить «двушку» площадью 64–65 кв. м. А в Можайском районе дешевле 8 млн руб. стоит «однушка» площадью 42–45 кв.м. В новом доме в 2 км от метро «Селигерская» жилье площадью 41 кв.м продается за 8 млн руб. с учетом текущих скидок. Имея в кармане 8 млн руб., есть возможность стать хозяином апартаментов площадью 44–50 кв.м в МФК между станциями «Профсоюзная» и «Нахимовский проспект».
В Новой Москве цены повыше: во многих районах уже есть метро, а инфраструктура активно развивается. Здесь можно позволить себе более просторное жилье, чем в «старой» Москве. Наиболее доступные варианты стоит искать на некотором удалении от метро и МКАД. Например, в ЖК в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе за 8–8,4 млн руб. предлагаются «трешки» площадью 77–81 кв.м.
Немало недорогих новостроек с развитой городской инфраструктурой и рядом с двумя станциями метро предлагается в Коммунарке. Например, в 2 км от метро «Коммунарка» представлен большой ассортимент квартир: от небольших «двушек» до просторных «трешек» площадью до 88 кв.м, за которые просят меньше 8,2 млн руб. По Киевскому шоссе между станциями «Румянцево» и «Саларьево» за 8 млн руб. продаются как просторные «двушки» (площадью до 62 кв. м), так и «евротрешки» (57–61 кв. м). Как сообщила гендиректор МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина, в течение ноября в сегменте экономкласса Новой Москвы средняя цена поднялась на 2,8% до 107,8 тыс. руб./кв.м.
Место для успешных
По мнению аналитиков, в следующем году цены на московское жилье осторожно, с оглядкой на инфляцию, будут двигаться вверх. Заметнее всего подорожают новостройки возле новых транспортных мегапроектов — Московских центральных диаметров, Бирюлевской линии метро, Большой кольцевой линии. Как полагает руководитель АЦ ЦИАН Алексей Попов, благодаря последнему проекту на 5–7% вырастет стоимость 1 «квадрата» в Нагатинском Затоне, Лефортове, на Аминьевском шоссе.
Количество доступных новостроек в Белокаменной будет постепенно сокращаться из-за снижения объемов нового строительства после 1 июля 2019 года. Однако обвала никто не ждет. Реальный спрос большинства рядовых горожан будет ограничен, предпосылок для увеличения их доходов пока не видно. В этой ситуации девелоперы будут ориентироваться на строительство жилья повышенного комфорта. Таким образом, Москва медленно, но верно станет превращаться в город для состоятельных и успешных людей.
