Сложившаяся в последние годы судебная практика, касающаяся отношений между арендодателем и арендатором, может пополниться противоречивым прецедентом. Как правило, такая мера как расторжение договора аренды применяется к недобросовестному контрагенту в исключительных случаях, когда последний допустил серьезные нарушения обязательств. Однако Арбитражный суд Москвы вынес неожиданное решение по иску ЗАО «Олимп» к компании ООО «Гэллэри Сервис» - собственнику рекламных конструкций.
Хронология событий такова. В октябре 2013 года Департамент средств массовой информации и рекламы Москвы по результатам аукциона заключил новый договор на эксплуатацию мест размещения рекламных конструкций с компанией ЗАО «Олимп». Для исполнения принятых перед Департаментом обязательств «Олимп» заключил долгосрочный договор аренды конструкций с компанией «Гэллэри» со сроком истечения в октябре 2023 года.
Спустя пять лет пользования рекламными конструкциями «Олимп» решил изменить схему эксплуатации. С сентября 2018 года истец начал предпринимать действия, свидетельствующие о том, что он вразрез с положениями договора намерен прекратить отношения с «Гэллэри».
В сентябре 2018 года «Олимп» предложил Гэллэри добровольно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, ссылаясь на отсутствие экономической целесообразности… в продолжении отношений на условиях договора, и сложившуюся негативную финансовую ситуацию. «Гэллэри» ответили «Олимпу» отказом, ссылаясь в свою очередь на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств и приверженность к сохранению условий договора в силе до 2023 года.
Следующий шаг был сделан в октябре того же года. Ссылаясь на некий «мониторинг» «Олимп» обвинил «Гэллэри» в изъятии рекламных конструкций у арендатора. По словам же представителя «Гэллэри», как арендодатель компания «Гэллэри» передала рекламные конструкции арендатору по договору и продолжает выполнять должным образом свои обязательства. В этом же письме «Олимп» сообщил об одностороннем отказе от исполнения договора.
Однако документ возможности одностороннего отказа не предусматривал. Компания «Гэллэри», указав на этот факт, сообщила, что никаких нарушений условий договора аренды не допускала, а посему договор аренды продолжает действовать на прописанных в нем условиях.
В декабре 2018 года «Олимп» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском о расторжении Договора аренды и демонтаже рекламных конструкций с места их размещения (дело № А40-300857/18).
Первое и единственное заседание суда по этому делу состоялось в феврале 2019 года: суд удовлетворяет иск. Что позволило служителям Фемиды так быстро принять решение о расторжении арендного десятилетнего договора? Для представителей ответчика это остается загадкой.
В качестве доказательств своей правоты «Олимп» предоставил суду некие «материалы фотофиксации», а именно фотографии с изображением рекламных конструкций. Представители «Гэллэри» настаивают, что такие материалы никак не могут быть расценены как доказательства, ведь их невозможно проверить на предмет достоверности, то есть соотнести изображение рекламных стендов с арендованным имуществом, установить даты съемки, а также выявить отношение изображенных рекламных конструкций к сданным в аренду. А главное - они точно не подтверждают незаконное размещение на них рекламных материалов ответчика. Суду же этого оказалось достаточно: посчитав фотофиксацию и акты обследования достаточными доказательствами, суд расторгает договор в первом основном судебном заседании.
Получается, суд в отсутствие каких-либо доказательств расторг десятилетний договор аренды?
Это не единственное дело, связанное с расторжением договоров аренды рекламных конструкций, инициированное «Олимп». В параллельном процессе был признан расторгнутым аналогичный договор аренды между «Олимп» и компанией «Расвэро», еще одним собственником рекламных конструкций. Однако, согласно публичным материалам дела, в отношениях «Олимпа» и «Расвэро» была возможность одностороннего отказа «Олимп» от договора. Тем не менее, сам факт параллельной подачи иска подтверждает, что речь идет не о существенных нарушениях арендодателями условий договора аренды, а свидетельствует о реализации собственных интересов компании «Олимп».
По мнению представителей «Гэллэри», вынося решение, суд не утруждался и с мотивировкой позиции – она изложена в одном абзаце со ссылкой на указанные выше доказательства.
Такой подход суда вызывает тревогу у юристов. Подобные прецеденты легализуют практику безосновательного расторжения долгосрочных арендных договоров, подрывают авторитет закона. Старший партнер коллегии адвокатов «Делькредере» Денис Юров уверен, что «решение в корне противоречит сложившейся за 20 лет судебной практике в арендных отношениях, рассматривающей расторжение договора как крайнюю меру, которая применяется в исключительных случаях к недобросовестному контрагенту, допустившему существенное нарушение обязательств. Суд не учел возможные отсроченные последствия такого решения, обвинив арендодателя в нарушении договорных обязательств в отсутствие доказательств».
Сейчас ответчик компания «Гэллэри» подала апелляционную жалобу на, по его мнению, незаконное и необоснованное решение суда. Дело будет рассматриваться в 9 апелляционном суде 24 июля 2019 года.
