Вышли из штопора
О том, что пик падения спроса на аренду в Москве пройден, говорят данные риелторов. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам января спрос на рынке аренды квартир в Москве вырос на 16,8% (по сравнению с декабрем 2015 г.). И хотя предложение квартир в аренду осталось выше спроса на 22,6%, оно продолжает снижаться — в январе на 17,3% к аналогичному периоду. Для сравнения: в декабре прошлого года квартир в аренду предлагалось на 73% больше, чем было арендаторов.
При этом, отмечает директор компании Мария Жукова, спрос на квартиры стоимостью найма до 25 тыс. руб. в месяц даже превышает предложение. Хорошие недорогие квартиры сдаются достаточно быстро, подтверждает глава департамента аренды «Азбуки Жилья» Роман Бабичев: «Рынок уже прошел дно, и ситуация начинает выходить из штопора».
Средние цены аренды подтверждают мнение экспертов: хотя двухкомнатные квартиры в январе существенно подешевели, арендные ставки затормозили скорость падения и даже попытались вырасти (см. таблицу). «Расколбас» ставок, характерный для этапа окончания тренда, особенно хорошо виден при анализе цен по округам. Так, аренда однокомнатных квартир, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», в ЗАО подешевела на 8,9%, а в СВАО подорожала на 4,1%. Невезучие двухкомнатные квартиры больше всего подешевели в ВАО — на 7,3%. А трехкомнатные, подешевев в САО на 8,6%, в СВАО подорожали на 7,1%.
Снижение арендных ставок в феврале 2016 года продолжилось, хотя и не так интенсивно, как раньше. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет 33 412 руб., типовой двухкомнатной — 46 783 руб., а типовой трехкомнатной — 66 086 руб. По сравнению с январем ставки снизились на 0,8%.
Согласья нет
По мнению опрошенных «МК» экспертов, цены аренды вплотную подошли к границе даже не рентабельности, а разумности сдачи квартиры внаем. В результате собственники все чаще задумываются, стоит ли им сдавать квартиры в аренду. И чем дороже ремонт и обстановка, тем чаще приходит им такая мысль.
«Последний год рентабельность сдачи в аренду жилья уменьшалась вместе с опережающим снижением арендных ставок на фоне роста коммунальных расходов и введения платы за капремонт, а также роста цен на мебель и товары для отделки и ремонта. Сейчас она составляет около 5% годовых с учетом расходов, налогов, амортизации ремонта и обстановки», — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Сейчас, по оценке специалистов, средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4–7% годовых. Это без учета коммунальных платежей и налога на недвижимость, который с этого года значительно вырос. Даже не отличающиеся щедростью госбанки дадут по депозитам больше.
«Если речь идет о той недвижимости, что приобреталась 10 лет назад, то — да, вложения уже окупились и бизнес вполне можно считать рентабельным. Сегодня мы уже не говорим о доходах, скорее покупка и сдача в аренду дорогой квартиры — это способ сохранить капитал, то есть это возможность приобрести не актив, а пассив. Повышение ставки нецелесообразно на таком рынке — квартира будет долго стоять. Однако цены уже опустились до того уровня, когда собственник понимает, что расходы на последующий ремонт и компенсацию износа помещения будут съедать основную часть прибыли», — поясняет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. Поэтому арендодатели, особенно собственники дорогих квартир, не очень активничают, поскольку понимают, что сдать за достойную цену крайне сложно, а отделка и мебель дороги, все покупалось по совершенно другому курсу. И в результате сдачи в реальном выражении можно даже проиграть, если будет серьезный ущерб и износ, считает управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.
В то же время арендаторы уже привыкли к тому, что цены снижаются, и ищут варианты подешевле. Это может сыграть с ними злую шутку, уверен Ламин: «В два с лишним раза выросло количество просмотренных вариантов до достижения результата. У нас недавно был случай, когда квартиру на Кутузовском сняли через месяц после первого просмотра. За этот месяц было показано несколько десятков вариантов, потом совершенно случайно вспомнили и вернулись в начало. Повезло, что квартира за это время не ушла, но собственники на дисконт не согласились. Пришлось довольствоваться заявленными месяц назад условиями — потерянное время, эмоции, деньги».
Выжидательная позиция арендаторов стала одним из факторов снижения предложения на рынке. Дело в том, что арендаторы и арендодатели имеют разную, как это называется, рыночную силу: квартира может какое-то время пустовать или быть продана, а вот жить на улице затруднительно. Первыми это на себе почувствовали съемщики дорогих квартир, так как их владельцы, как правило, люди не бедные и умеют считать.
По мнению Юлии Ковалевой, руководителя отдела аренды городской недвижимости Kalinka, именно отложенный спрос со стороны ожидающих дальнейшего снижения ставок клиентов вызвал активизацию рынка элитной аренды во второй половине ноября — первой половине декабря прошлого года. «Именно в этот период произошло значительное вымывание качественных квартир по адекватной цене. В течение года рынок пополнился морально устаревшими предложениями, которые простаивали по 6–9 месяцев даже со сниженным ценником», — говорит эксперт. Сегодня, по ее словам, спрос стабильно высок, а качественные предложения в традиционно популярных районах уходят с рынка молниеносно.
Портрет хозяйки
Возможно, поэтому сдают квартиры либо те, кто купил их давно — причем именно для сдачи в аренду, либо те, кто вынужден сдавать квартиру. «В первую очередь жилье сдают пенсионеры, поскольку у них есть эти свободные квадратные метры. В то же время нужны деньги для того, чтобы комфортно жить и при необходимости помогать детям. Другая категория — это инвесторы, в «жирные» годы вложившиеся в недвижимость и теперь пытающиеся отбить эти сложения. Ну и третья категория — это самые обычные москвичи, которые получили квартиру в наследство», — говорит Бабичев.
Среди сдающих выросла доля новичков — семей, которые ранее не рассматривали «лишнюю» жилплощадь как источник дохода, но в связи со снижением реальных доходов начинают сдавать ее в аренду, добавляет Пыпин. «В то же время ряд хозяев на фоне снизившейся доходности арендного бизнеса в прошлом году активно продавали «лишние» квартиры», — отмечает он.
Из обоймы арендодателей выпали самые расчетливые и динамичные, поясняет Ламин: кто-то продал жилье и вложился в более прибыльные предприятия, кто-то вообще покинул страну, накопив определенные средства и привыкнув уже к заграничной жизни. «В целом увеличилось количество людей, для которых в нынешних условиях сдача квартиры в аренду — серьезное подспорье, порой даже единственный источник дохода. Особенно в сегменте доступного жилья», — говорит он.
Еще одна категория сдающих квартиры — покупатели новостроек. Льготная ипотека и скачки валютного курса сыграли с ними злую шутку: стремясь успеть купить квартиру, пока их финансы это позволяют, они, получив ключи, выяснили, что денег нет ни на обстановку, ни даже на отделку. В результате все чаще в базах объявлений о сдаче появляются варианты сдачи в аренду за ремонт или квартир без мебели.
Аренда «на паях»
Именно за счет тех, кому не до рентабельности — лишь бы день простоять да ночь продержаться, — и продолжается падение арендных ставок. Впрочем, и те, кто уже не готов уступать по цене, все еще продолжают снижать другие требования.
В первую очередь речь идет о депозите. Традиционно он составляет сумму, равную месячному платежу, и позволяет хозяевам хотя бы частично застраховаться от порчи имущества и неплатежей. Сегодня же, по словам Жуковой, все чаще хозяева готовы к рассрочке оплаты депозита. «Например, тот же депозит они готовы разделить на три месяца, многие сейчас соглашаются даже на половину депозитной суммы», — говорит Бабичев.
Снижение размера залога наблюдается только в наиболее дешевом сегменте с «убитым» ремонтом, где арендодатель, по сути, сдает голые стены и выносить или портить нечего, уточняет Пыпин. А по мнению Ламина, ни разбивать, ни снижать депозит не стоит: «Неспособность выплатить депозит — предпосылка к досрочному съезду по финансовой несостоятельности или просто обман».
Лояльность хозяев повышается в области нематериальных требований. «Чтобы сохранить свой доход, хозяева все чаще соглашаются на заселение в квартиры семей с детьми, животными и иных категорий, ранее не проходивших «фейс-контроль» на заселение на несколько месяцев», — перечисляет Пыпин.
Все чаще хозяева соглашаются на совместную аренду их квартир несколькими арендаторами. «Примерно 30% обращений поступает от потенциальных арендаторов, которые хотели бы арендовать квартиру «на паях». Собственники, разумеется, это не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокую арендную плату», — говорит Жукова. По ее мнению, кризисная ситуация как нельзя лучше подходит для такого пока еще непопулярного в России вида аренды, как аренда в складчину. «Европа и США уже давно и повсеместно практикуют это, а у нас, к сожалению, совместное проживание посторонних людей в одной квартире владельцы ассоциируют чуть ли не с притоном», — сокрушается эксперт.
Снизили свое вознаграждение и риелторы. Сейчас даже в экономклассе риелтору все сложнее рассчитывать на прежние 100% комиссии, сетует Бабичев. «Они стали чаще соглашаться на комиссию в 50% и даже 30%», — добавляет Пыпин.
Что касается непосредственно снижения ставок, то скидки могут предоставляться в пределах 5–10% от заявленной стоимости. Но для дисконта должно найтись веское обстоятельство, предупреждает Ковалева: «Например, предоплата за полгода или год. Или более подходящий арендатор. Владелец отдаст предпочтение и предоставит скидку одинокой обеспеченной и работающей женщине, чем заселит в квартиру семью с тремя детьми, пусть и за более высокую арендную плату. В первом случае амортизация квартиры будет минимальной».
Артисты вместо экспатов
Портрет арендаторов тоже изменился самым кардинальным образом.
На фоне избытка вариантов арендаторы стали избирательнее, придирчивее и предъявляют более высокие требования к арендуемому жилью, даже если речь идет о самом дешевом, до 30 тыс. руб. в месяц, считает Жукова. «Так, арендаторы отдают предпочтения новостройкам. В последние годы достаточно активно вводилось в строй новое жилье — улучшенные дома, более просторные квартиры и развитая инфраструктура, — говорит она. — Даже арендаторы, снимающие не очень дорогое жилье, интересуются парковочными местами, для арендаторов же бизнес-класса наличие парковочных мест либо мест на подземных стоянках является обязательным условием».
Перестала прослеживаться связка между национальной принадлежностью клиента и определенной локацией, как в былые годы, отмечает Бабичев: когда приезжие из Таджикистана искали жилье в Бирюлеве, где располагалась овощебаза, или гости из солнечной Армении предпочитали селиться рядом с Черкизовским рынком. «Сейчас таких локаций почти не осталось, нельзя сказать, что около ТЦ «Москва» арендует жилье большое количество китайцев», — говорит эксперт.
Среди нынешних арендаторов крайне мало иностранцев, удивляется Ламин. «За 13 лет работы в аренде я не помню такого, чтобы практически все квартиры центра столицы, заточенные под экспатов, сдавались совсем не тем, на кого рассчитаны, и совершенно с другой ставкой аренды. Или даже простаивали, особенно большие квартиры в сталинских и дореволюционных домах», — разводит он руками.
Вместо экспатов центр облюбовали чиновники и успешные артисты. Достаточно часто квартира в аренду снимается ими на время ремонта собственного недавно купленного жилья.
Все больше среди арендаторов молодых семей с детьми, отмечает Шекера. Именно из-за них спрос сместился в сторону ЖК, обладающих развитой инфраструктурой, а классический стиль обстановки потерял былую популярность.
Средняя стоимость найма квартир экономкласса
Комнаты Ср. стоимость Изменения в %
найма (тыс. руб./мес.) (январь-2016 к декабрю-2015)
1-ком. 29,76 -2,01%
2-ком. 38,19 -4,74%
3-ком. 48,62 -1,61%
Источник: МИЭЛЬ-Аренда
