В нынешнем сезоне продажи земельных участков идут «спокойно и стабильно», считает гендиректор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов. «В этом году сохраняется высокий интерес покупателей. Однако из-за того, что в 2010–2011 годах на рынок вышло большое количество предложений, произошло размывание спроса по существующим поселкам без подряда. Поэтому такого ажиотажа, как, например, в 2009 году, уже нет», — поясняет он. Этот сезон отличается от прошлого, а особенно от позапрошлого, большей размеренностью. «Люди более тщательно планируют сделку: больше ездят, смотрят, дольше анализируют условия договора, иногда выжидают каких-то акций и скидок, — говорит эксперт. — Еще одна тенденция: участки покупают на более поздних стадиях строительства поселка по сравнению с прошлым годом. В СМИ много пишут о проблемах обманутых дачников, поэтому потенциальные покупатели перестраховываются».
Еще одна тенденция нынешнего сезона: «дачный пояс» Москвы окончательно отодвинулся за 30-километровую зону. «Основной спрос на участки без подряда сосредоточен в зоне так называемого среднего Подмосковья: в 40–80 км от МКАД. Если прошлым летом на этот подсегмент приходилось около 40% спроса, то сейчас — 50%», — говорит аналитик. Причин тому несколько.
Во-первых, как признают сами участники рынка недвижимости, ближе нетронутой природы, ради которой люди сегодня и покупают дачу, уже не найти. Во-вторых, цены, как и предупреждали эксперты, пошли вверх. «За год поселки в среднем Подмосковье подорожали примерно на 15–20%, а максимальный рост цен в отдельных поселках достигал 40–45%, — поясняет Сапунов. — На данный момент стоимость сотки в среднем Подмосковье без учета коммуникаций составляет от 35 до 210 тыс. рублей. В 20–40 км от МКАД участки без подряда продаются по цене 130–450 тыс. рублей за сотку. А стоимость наиболее дорогой земли, расположенной в пределах 20 км от МКАД, начинается от 280 тыс. рублей за сотку». По его мнению, к концу 2011 года участки без подряда вырастут еще на 5–10%, что сравнимо с темпами инфляции.
Кстати, коммуникации стали практически обязательным элементом даже в поселках без подряда. Ситуация на рынке сейчас такова, что сама по себе земля без подряда практически не дорожает. Но если девелопер ведет на ней какие-то работы, подводит коммуникации, оформляет документы, то он практически со 100%-ной уверенностью может рассчитывать на то, что по окончании работ он поднимет цену на свой участок и этот участок будет продан.
Одновременно нарастает и другая предсказанная экспертами тенденция: на рынок возвращается подряд. Однако девелоперы осторожничают — покупатель хоть и «оброс» деньгами, пока предпочитает все же купить участок и построиться самому. Поселки с подрядом покупают скорее для постоянного проживания: в этом случае покупатели надеются, что девелопер будет нести гарантийные обязательства за качество строительства. «В ближайшие годы часть спроса оттянет на себя сегмент участков с подрядом, так как платежеспособность людей постепенно повышается, и часть потенциальных покупателей уже готова доплачивать за подряд. Однако в любом случае на участки без подряда будет приходиться не менее 40–50% спроса», — прогнозирует специалист.
Какие же дома выбирают новые дачники? Прежде всего это небольшие деревянные дома. В компании Uniparx Service говорят, что наибольшей популярностью пользуются дома из бруса площадью около 150 кв. м. «Дома из дерева пользуются все большим спросом у покупателей, поскольку дерево является самым экологически чистым материалом, хорошо сохраняет тепло и обеспечивает комфортный микроклимат в доме, позволяя сократить расходы на обогрев», — подтверждает президент компании «Ардис» Борис Мызин. По его подсчетам, 20 из 100 человек, решивших построить или купить загородный дом, отдают предпочтение деревянному домостроению. Дом из клееного бруса обходится в среднем в 16 000–20 000 руб. за кв. м без отделки.
Хотя в России традиционно считают самыми надежными кирпичные дома, цена их не каждому по карману. Однако на рынке сегодня есть недорогие альтернативы, не уступающие кирпичу по прочности и долговечности. Одна из них — несъемная опалубка. «Загородный дом по такой технологии возводится за пять дней, не требует использования кранов, позволяет создавать здания любой формы. При этом стоять такой дом будет много десятилетий», — рассказывает руководитель московского представительства компании Durisol Игорь Ольховик.
Все большей популярностью пользуются каркасные дома: покупателей привлекает их дешевизна и скорость возведения. «Такой дом можно строить в любое время года, ведь он полностью производится на заводе, а затем за 2–3 дня монтируется на площадке. Потребителю это дает ясность сроков строительства и окончательной цены», — считает Оксана Пригожина, коммерческий директор одной из компаний. Построить каркасно-панельный дом можно в среднем за 17 000 руб. за кв. м без отделки.
Однако есть и недешевая разновидность каркасного строительства — фахверк. Суть технологии в том, что деревянный каркас заполняется тем или иным строительным материалом, оставаясь при этом видимым как внутри, так и снаружи. «Фахверки появились в Германии в XI веке, а в 70-х годах XX века получили новую интерпретацию, так как стало возможным делать безрамное остекление зданий. Однако, как и много столетий назад, эти дома строятся на деревянном каркасе», — рассказал Николай Антонов, гендиректор компании «Osko-Haus». Выглядят такие дома безумно красиво, но на эконом-сегмент они не рассчитаны: цена его начинается от 1800 евро за кв. м без отделки.
Однако деревянные дома для дачи вне конкуренции по одной причине: все остальные требуют постоянного обогрева. Для каркасных домов перепады температуры могут оказаться гибельными, замерзший кирпичный дом вряд ли удастся отогреть за время посещения дачи в выходные. А между тем дача все чаще используется круглогодично. И сегодня в Подмосковье это стало настоящей проблемой: при всем разнообразии технологий строительства у девелоперов поселков нет возможности выбирать источники энергообеспечения своих объектов. «Риски газо- и электроснабжения участков по-прежнему очень высоки. В Подмосковье слабо развита инженерная инфраструктура, на девелоперов давит монополизм организаций и правовой нигилизм чиновников и местных жителей», — жалуется менеджер проекта «Цветочный» УК «Абсолют Менеджмент» Владимир Сенчишин.
Правда, есть альтернативные источники энергии: тепловые насосы, пеллетные котлы, солнечные батареи, ветряки. Но для теплового насоса все равно нужна электроэнергия. Пеллетный котел требует достаточно просторного отдельного помещения. А солнечные батареи и ветряки, как выяснилось в проведенном компанией «Абсолют Менеджмент» исследовании, в Подмосковье неэффективны. «Солнечных дней недостаточно, а скорость ветра нестабильна. В нашем климате альтернативные источники окупятся через 35 лет, а затраты на их возведение для дома площадью 160 кв. м превысят $25 000», — пояснил Сенчишин. Так что в ближайшем будущем любовь дачников к деревянным домам вряд ли остынет.
