Альтернатива Москве
Сейчас правила игры в области диктует покупатель. “Если до кризиса с рынка “вымывалось” практически все жилье любого качества и квартиры приобретались на ранней стадии, т. к. у людей был страх безудержного увеличения цены, то теперь покупатель не торопится, — отметил Артур Якушев, управляющий партнер ГК “Горизонт Девелопмент”. — Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Несмотря на малые габариты, для покупателя важны такие характеристики, как удобная планировка, метраж кухни. Если говорить о таких параметрах, как этаж, вид из окон, инфраструктура, здесь сложно четко обозначить предпочтения, это очень индивидуально. Кто-то хочет жить на первых этажах, кто-то мечтает видеть город с высоты птичьего полета. Один ищет тихий уголок с зеленым газоном, а другой должен быть окружен автострадами. Что касается цен, безусловно, есть общепринятые правила — квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле. Более ликвидными считаются квартиры с лоджиями, балконами”. По словам эксперта, сегодня много покупателей приходят со своим юристом и оценивают правовую сторону сделки, что толкает застройщика продавать жилье только в рамках 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.
Главный плюс первичного рынка Подмосковья — это низкие цены по отношению к Москве и широкий выбор вариантов. Второе преимущество квартиры в Подмосковье — чистый воздух, тишина и комфорт. Многие новостройки в Подмосковье не уступают по комфортабельности, а часто даже превосходят столичные квартиры. Это оценили жители мегаполиса. По данным компании “МИЭЛЬ-Новостройки”, квартиры в новостройках Московской области в основном приобретают москвичи — их доля составляет 38% от всех покупателей. Доля жителей Подмосковья чуть меньше — 32%, представителей других регионов РФ — 29%. Доля покупателей из ближнего и дальнего зарубежья не превышает 1%. “Спрос заметно смещен в Подмосковье: 76% сделок совершается на рынке новостроек области, 24% — на первичном рынке Москвы. Порядка 60% сделок в области совершается в ценовом диапазоне 3–5 млн. рублей”, — сообщила гендиректор компании Мария Литинецкая.
Сегодня в Московской области в открытой продаже находится около 720 жилых корпусов. Почти 80% реализуемых на территории Московской области новостроек, сосредоточено в 20 крупных городах в радиусе 40 км от МКАД. Больше всего новых квартир выставлено на продажу на юго-востоке, юге и востоке области, меньше — на юго-западе. Интересно, что практически все застройщики имеют свои отделы продаж и редко прибегают к услугам сторонних организаций.
В Подмосковье цена предложений зависит не только от удаленности города от столицы, но и от направления: самые дорогие предложения встречаются на престижном западе и севере, в таких городах, как Красногорск, Одинцово. “На стоимость жилья влияет транспортная доступность. В первую очередь наличие железнодорожной станции, — отметила маркетолог компании “Пересвет-Инвест” Наталья Бланкова. — Например, города Люберцы и Лыткарино расположены недалеко от МКАД на юго-востоке области, но в Люберцах есть железнодорожная станция, а в Лыткарине — нет. В итоге соседние города различаются и по цене, и по объемам строительства. Цена метра в Лыткарине на первичном рынке меньше, чем в Люберцах, на 19,4%, а на вторичном — на 13,4%”.
Наиболее высокие цены руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании “Азбука Жилья” Артем Ржавский отметил в городах-сателлитах — Красногорске (113,4 тыс. руб. / кв. м), Мытищах и Видном (по 89,0 тыс. руб. / кв. м). Минимальный уровень цен зафиксирован в Ивантеевке и Звенигороде — 55,5 и 55,8 тыс. руб. / кв. м соответственно. Более всего, на 3–3,5%, в предыдущем месяце прибавили в цене объекты, расположенные в Реутове (87,9 тыс. руб. / кв. м) и Одинцове (86,6 тыс. руб. / кв. м). По итогам минувшего месяца “отступили назад” цены на жилье лишь в Пушкино (60,8 тыс. руб. / кв. м), Щербинке (72,3 тыс. руб. / кв. м) и Балашихе (64,2 тыс. руб. / кв. м): — 1,7%, — 2,1% и — 2,9% соответственно.
В среднем по подмосковному первичному рынку 1 кв. м жилья экономкласса составляет 63,8 тыс. руб. Цена кв. м в жилых комплексах бизнес-класса — 90,2 тыс. руб.
Дальнее Подмосковье
По оценке аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, за последние два года средняя стоимость первичного жилья в дальнем Подмосковье упала на 9% и по итогам I квартала 2011 г. составила 46 500 руб. /кв. м. Наибольшее снижение цен зафиксировано в Звенигороде, Коломне, Шатуре и Чехове — от 11% до 30%. В Звенигороде новостройки подешевели с 58 700 до 52 100 руб. / кв. м, а в Шатуре — с 45 000 до 38 000 руб. / кв. м. Самое большое падение цен зафиксировано в Чехове: с 68 000 до 48 400 руб. / кв. м, или почти на 30%.
Сейчас в городах дальнего Подмосковья предлагается жилье в 132 новых домах. Это примерно пятая часть всего рынка новостроек Московской области. Больше всего новостроек в Звенигороде (26 домов) и Шатуре (6). Зато резко упала активность застройщиков в Ногинске: пять новостроек в I квартале 2011 г. против 18 объектов в I квартале 2009 г. Основная причина: в 2009–2010 гг. были достроены и реализованы все корпуса в микрорайонах “Заречье-1” и “Заречье-2”, тогда как новые проекты на рынок не вышли.
Привлекательный 10-й км
По мнению опрошенных экспертов, наиболее привлекательны по цене/качеству города в районе 10–20 км от МКАД: Подольск, Лобня, Королев, Железнодорожный, Пушкино, Домодедово и Раменское. Во-первых, в них цена предложения ниже, чем в местах сразу за МКАД, таких как Люберцы, Реутов, Химки. Во-вторых, они активно застраиваются новостройками и имеют широкий выбор предложений. В-третьих, эти города имеют железнодорожное сообщение. К примеру, от Савеловского вокзала до Лобни на экспрессе можно без пробок добраться за 30 минут. В-четвертых, здесь развита социально-бытовая инфраструктура, много учебных, медицинских заведений. Есть и предприятия, а значит, и рабочие места.
Самым масштабным проектом комплексного освоения территории ближнего пояса Московской области является район Красная Горка в Люберцах (площадь жилой застройки — около 4 млн. кв. м, что составляет половину годового объема ввода жилья Подмосковья). К сегодняшнему дню здесь построено 4 жилых микрорайона общей площадью 650 тыс. кв. м. Стоимость квадратного метра в районе застройки составляет от 54 до 69 тыс. руб. Также выделяются ЖК “Ярославский” в Мытищах, ЖК “Акварели” в Балашихе (240 тыс. кв. м), ЖК “Богородский” в Щелкове (308 тыс. кв. м).
Сразу несколько новых интересных проектов реализуется в Лобне, расположенной между Дмитровским и Ленинградским шоссе в 10 км от МКАД. Покупатель здесь может купить что душе угодно. К примеру, микрорайон “Катюшки” застраивается “панелью”, а микрорайон “Восточный” (300 тыс. кв. м) — качественными монолитно-кирпичными домами, а если говорить о ценах, они вполне сопоставимы. Покупателям здесь предоставляются несколько ипотечных программ и рассрочка до 6 месяцев.
Бесспорно, еще одним новаторским проектом можно считать первый в РФ крупномасштабный малоэтажный город-спутник Новое Ступино. Благодаря новым технологиям строительства диапазон стоимости одного “квадрата” един для всех объектов и составляет от 30 до 35 тыс. рублей.
“Многие застройщики в настоящее время работают с рентабельностью вдвое низшей, чем до кризиса, — отметил Артур Якушев. — Ждать дальнейшего падения цен, на мой взгляд, не стоит. Динамика прошедшего года показывает небольшой, но устойчивый рост цен на недвижимость Подмосковья. Так что весна 2011 года — самое удачное время, чтобы решить свою жилищную проблему”. С этой точкой зрения согласен и аналитик “Инвесткафе” Юрий Кочетков: “Смысла ловить летнюю “сезонность” нет. Определяющим условием для скидок является плотность конкуренции. Сейчас нарастание предложения в области идет семимильными шагами, именно это и определяет готовность владельцев новостроек поступиться ценой. Лето вряд ли изменит ситуацию”.
Советы от экспертов
Как считает Артур Якушев, в первую очередь надо исходить из своих финансовых возможностей, потом проверить все документы на строящийся объект, посмотреть на репутацию застройщика. Для этого нужно поискать информацию в Интернете, в поисковых системах, в новостях, на сайте самой организации. Особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания уже работает на рынке, в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены. Стоит также съездить на уже построенные компанией объекты, если они есть, поговорить с местными жителями, как шло строительство и заселение.
Доверие к застройщику должно быть подкреплено документами, подтверждающими законность строительства. По выбранному объекту можно запросить у застройщика разрешительные документы. “Хорошим показателем юридической чистоты объекта является наличие ипотечной аккредитации, то есть возможность получить ипотечный кредит. Это является дополнительным плюсом, поскольку банки проводят тщательную проверку каждого объекта”, — заметила Мария Литинецкая. Отметим, что отсутствие аккредитации может быть связно с начальной стадией строительства объекта. Ведь банки, как правило, кредитуют новостройки, построенные не менее чем на 50–70%.
“Защитить интересы покупателей может только 214-ФЗ, поэтому не стоит покупать квартиру путем заключения предварительного договора или различных векселей. Иначе в случае нарушения срока строительства вы не сможете рассчитывать на компенсацию. Если вы приобретаете недвижимость по 214 — ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве, то ваши права юридически защищены”, — сообщила Наталья Бланкова. По ее мнению, лучше покупать квартиру на завершающих этапах строительства: здесь меньше риски, но и цена выше. Не стоит также забывать и про инфраструктуру жилого комплекса: гаражи, детсады, школы, транспортные артерии. И обязательно следует практически оценить то, как придется добираться до работы в часы пик.
