— Уходящий год компании рынка недвижимости, пережившие кризис, будут вспоминать с благодарностью, — говорит зам. гендиректора крупной компании Анна Миронова. — Восстановился потребительский спрос во всех сегментах, появилась возможность среднесрочного планирования стратегий развития компаний и проектов, вернулась уверенность в завтрашнем дне.
В 2008—2009 годах, практически незаметно для девелоперов и риелторов, изменились потребительские предпочтения. А в 2010 году стало заметно, что месторасположение перестало играть решающую роль в выборе объекта недвижимости. “Аудитория элитного сегмента рынка повзрослела, — продолжает Анна Миронова. — Покупатели стали уделять гораздо больше внимания качественным характеристикам объекта. Девелоперы, предугадавшие изменения потребительских предпочтений, уменьшили среднюю площадь квартир, доработали планировки, скорректировали маркетинговую политику продвижения объектов. Игроки рынка, которые сумели быстро сориентироваться в изменившихся экономических и социальных условиях и предложить повзрослевшей целевой аудитории принципиально иное качество продукта, в этом году фиксировали хорошую прибыль. Надеюсь, уходящий год станет уверенной точкой опоры для дальнейшего цивилизованного развития рынка недвижимости”.
Вторичное жилье
— C начала года ситуация на вторичном рынке жилья оставалась стабильной, — рассказывает руководитель аналитического центра крупной корпорации Дмитрий Таганов. — На фоне высокого уровня спроса на ликвидные объекты колебания показателей объемов предложения практически не повлияли на стоимость квадратного метра. Весной мы зафиксировали замедление темпов прироста количества сделок, при этом в абсолютных значениях данный показатель значительно превышал докризисные уровни.
По мнению специалистов, эта тенденция была обусловлена реализацией отложенного спроса. В начале осени колебания объема сделок стали выравниваться и вышли на привычные значения для стабильного рынка — 6000—6500 сделок в месяц. Сейчас количество совершаемых сделок вновь стало расти — в первую очередь благодаря сохранению уровня цен. Собственники больше не ждут роста стоимости квадратного метра и выставляют свои квартиры на продажу (тем самым пополняя и без того высокий объем предложения квартир в столице), а покупатели, в свою очередь, совершают сделки.
В ноябре 2010 года общий объем предложения квартир в Москве вырос на 2,4%, до уровня 55,8 тыс. объектов. Объем предложения в Подмосковье увеличился незначительно — на 0,6% (41,5 тыс. квартир).
В Москве количество предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 2,2%. Предложение качественных недорогих квартир выросло на 2,6%. В Московской области объем предложения наиболее дешевого жилья вырос на 1,7%, а качественных недорогих квартир — на 0,5%.
Объем предложения по столичным округам увеличивался в диапазоне от 2% (ЦАО, ВАО) до 2,7% (ЮАО). В ближайшем Подмосковье прирост объемов предложения составил 0,6%, в городах на удалении от 30 до 60 км от МКАД число выставленных на продажу квартир увеличилось на 1,3%, в наиболее удаленных от столицы населенных пунктах число предложений возросло на 0,4%.
По данным одной риэлторской компании, стоимость самой дешевой квартиры, выставленной в октябре на продажу в пределах МКАД, составила 3,7 млн. рублей (“однушка” общей площадью 26,1 кв. м в Малом Купавенском проезде, Восточный округ).
В ноябре 2010 года долларовая стоимость квадратного метра увеличилась на 0,9% (до $6,4 тыс.). Средняя рублевая цена предложения в столице выросла на 3,1% и составила 197,9 тыс. рублей за кв. м. С начала года этот показатель увеличился почти на 14%.
По итогам прошедшего месяца во всех сегментах вторичного рынка жилья рублевые цены увеличились в среднем на 3%. Так, стоимость качественных недорогих квартир выросла на 3,4% и составила 159,4 тыс. рублей за кв. м. В сегменте наиболее дешевого жилья цены прибавили 2,8% — до 142,5 тыс. рублей за кв. м. Стоимость объектов бизнес-класса составила 217,6 тыс. рублей за кв. м.
В отличие от этого долларовые цены вели себя более спокойно. Наиболее дешевое жилье прибавило в стоимости всего 0,6% — до $4,6 тыс. за кв. м, цена качественных недорогих квартир увеличилась на 1,2%, до $5,1 тыс. за кв. м, а предложения бизнес-класса подорожали на 1,5%, до $7 тыс. за кв. м.
Традиционно самые высокие цены на вторичном рынке жилья зафиксированы в Центральном округе. По итогам октября средняя стоимость предложения здесь составляет 314,7 тыс. рублей за кв. м, или $10,2 тыс. Наиболее низкий показатель рублевой стоимости квадратного метра отмечен в ВАО и ЮВАО — 136,1 тыс. рублей ($4,4 тыс.) за кв. м и 138,3 тыс. рублей ($4,5 тыс.) за кв. м соответственно.
По оценкам экспертов, аналогичная ситуация сохранится и до конца года. Рост стоимости квадратного метра не превысит 2%. Вряд ли существенно изменится ситуация на вторичном рынке жилья и в первые месяцы 2011 года. Колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5—2% ежемесячно. При этом речь идет именно о наиболее ликвидных объектах.
Объем предложения также сохранится на прежнем уровне — в экспозиции будет находиться 50—55 тыс. квартир.
Среднее количество сделок в 2011 году, по прогнозам, составит примерно 6,5—7 тыс., что в целом является условной нормой для Москвы.
Новостройки
Директор департамента новостроек крупной компании Юлиан Гутман рассказал “МК”, что 2010 год был благоприятным для этого рынка. “Мы можем об этом судить по увеличению основных показателей. В частности, в нашей компании продажи выросли на 20% по сравнению с показателями прошлого года”.
По сравнению с прошлым годом несколько изменились и характеристики предложения. Застройщики перестраиваются в сторону эконом-класса, так как на данный момент это наиболее востребованный сегмент рынка. Сейчас покупателям предлагаются квартиры небольшой площади с возможностью объединения в блоки. Например, в готовом жилом доме, расположенном в микрорайоне “Опалиха” в Красногорске, покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 110 кв. м. по цене от 74 тыс. рублей за кв. м.
Кроме того, застройщики начали уделять серьезное внимание отделке помещений общего пользования. Помимо просторных холлов, соответствующих европейским стандартам, подъезды оборудуют помещениями для хранения детских колясок и велосипедов.
Еще одной немаловажной тенденцией является активное развитие инфраструктуры прилегающей территории: разрабатываются детские площадки, зоны отдыха, паркинги. В частности, владельцы квартир жилого комплекса в Солнечногорске помимо комфортабельного жилья приобретают собственный зеленый уголок на берегу озера Сенежское. На территории также располагаются образовательные учреждения, спортивный комплекс и детская площадка.
Сейчас совместные усилия девелоперов и риелторов сконцентрированы на удовлетворении нужд клиента, в том числе на упрощении выбора при покупке жилья. Продавцы стали открывать мини-представительства на строительных объектах, что значительно упрощает процесс оформления квартир. В рамках совместной работы с банками-партнерами разрабатываются специальные предложения, позволяющие нашим клиентам приобретать квартиры на более выгодных условиях.
Что касается элитной недвижимости, то, как рассказала “МК” гендиректор одного из агентств Ирина Могилатова, весна 2011 года может быть активной, так как большие компании оправились от кризиса, возвращаются годовые бонусы топ-менеджменту. А выплаты бонусов всегда сопровождаются активностью на рынке недвижимости. Но куда будет направлено внимание покупателя — на городское жилье или загородное — пока неясно.
Осень была вялой, продолжает Ирина Могилатова. Люди больше думали о корпоративах и Мальдивах, чем о купле-продаже квартир. Даже те, кто уже выбрал себе дом или квартиру, просят назначать сделки на вторую половину января.
Самая высокая конкурентная среда и минимальный рост цен наблюдается в районе Плющиха-Хамовники, т.к. там высокая концентрация элитных площадок. Перспективный район, в котором прогнозируется рост спроса, — Чистые пруды. Будут расти цены в районе Красной Пресни, Патриарших, Остоженки. Покупательский спрос в элитном сегменте явственно сдвигается в сторону небольших клубных домов в районах с уже сформировавшейся средой и инфраструктурой.
