О том, как чувствовал себя рынок недвижимости в течение года
Рынок недвижимости в Татарстане переживает противоречивый период: с одной стороны, с начала года произошел рост продаж вторичного жилья на 6 процентов. С другой, новостройки просели на 7 процентов. В целом ситуация стабильная. Иная картина в столице республики.
В течение года рынок недвижимости Казани был достаточно стабилен. Все 11 месяцев наблюдался активный спрос, что подтверждается данными Росреестра: количество сделок увеличилось в среднем на 20 процентов по сравнению с тем же периодом 2015 года (график 1). С января по ноябрь (включительно) 2015 года было зарегистрировано 19 074 сделки, за тот же период текущего года — уже 26 775.
Что касается новостроек, количество сделок увеличилось на 11 процентов по сравнению с 2015 годом. 6614 договоров долевого строительства было зарегистрировано с января по ноябрь (включительно) прошлого года и 7394 — за тот же период этого года.
Сильное влияние на рынок недвижимости оказала программа господдержки ипотеки. На первичном рынке, который для данной программы можно назвать целевым, процент сделок с привлечением ипотечных средств в отдельные месяцы кризиса превышал 70–80%.
Как менялись цены?
Падение цен остановилось в июне. И сейчас мы наблюдаем так называемый боковой тренд, когда цена движется в очень узком диапазоне, она колеблется то в нижнем, то в верхнем направлении.
На сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 67 300 рублей. Предпосылок для роста нет. Вряд ли сезонный (декабрь — январь) спрос станет причиной этому: настолько на вторичном рынке больше предложений, чем реальные покупательские возможности населения. На данный момент на рынке вторичного жилья в продаже находится 10 000 квартир.
Цены на новостройки в отличие от «вторички», к сожалению, как росли, так и продолжат рост. За 11 месяцев текущего года увеличение в зависимости от застройщика произошло на 5–15 процентов. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке немного выше — 67 700 рублей.
Об ипотеке с господдержкой и других методах стимулирования спроса
С января программа субсидирования будет упразднена, но это не означает конец ипотеки. Есть положительные изменения в ставках коммерческих банков. За время действия программы государственной поддержки ипотеки разрыв между льготными ставками по новостройкам и ставками по обычным программам ведущих банков постепенно сокращался. И к началу IV квартала 2016 года снизился до уровня в 1,7 процента. Кроме того, подогревают спрос на первичное жилье активные акции застройщиков. Текущий рынок — это рынок покупателя, переизбыток качественного предложения, падение цен, выгодные ипотечные условия. Поэтому застройщики и профессиональные игроки рынка борются за клиента: реализуют многочисленные акции, стимулирующие покупательский спрос. Приведу пример. Чтобы приобрести квартиру в новостройке, многие покупатели продают старую. Иногда продажа затягивается: и желанная квартира в новом доме либо уходит другому покупателю, либо поднимается в цене. Чтобы такого не происходило, нами была разработана так называемая программа «trade in» (продажа старого товара в счет покупки нового). После того как клиент определяется с новой квартирой, объект бронируется у застройщика на время продажи старого жилья, естественно, цена фиксируется. Таким образом, все стороны оказываются удовлетворены. Рынок в 2017 году падать не будет, потому что в следующем году ожидается рост ВВП, снижение ключевой ставки ЦБ, что приведет к снижению ставки по ипотеке на 1-1,5 процента. Поэтому прогнозируется рост продаж недвижимости в 10–20 процентов к 2016 году
Чего ждать в будущем году
За 2016 год средняя цена квадратного метра по России в среднем снизилась на 5 процентов, наиболее вероятно, что тенденция продолжится и в I квартале 2017 года.
Однако в Казани немного иная ситуация с новостройками. Если не произойдет ничего кардинального в экономике, то в будущем году, на мой взгляд, продолжится рост цен на новостройки, так как существует их дефицит в пределах Казани. Предпосылки к росту цен видны уже сегодня: цена квадратного метра в новостройке выше, чем на вторичном рынке.
В ближайшие годы мы ожидаем сокращения количества компаний, которые будут начинать строительные проекты. Можно говорить об олигополизации рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90 процентов новых проектов. Для покупателей это плюс — гарантия надежного застройщика и минус - отсутствие конкуренции.
Одним из показателей стабилизации рынка в целом является средний размер торга (разница между первоначальной ценой выставления квартиры и итоговой ценой продажи). После резкого скачка в 2015 году (тогда торг вырос с 4,8 до 9,1 процента) в 2016-м показатель стабилизировался и обозначился тренд на постепенное снижение. На данный момент собственники охотно снижают цены, и средний торг составляет 8,2 процента от первоначальной цены. К февралю 2017 года ожидается дальнейшее снижение показателя до уровня 7–7,5 процента.
О перспективах развития арендного жилья
Сегодня на рынке огромное количество нереализованной недвижимости. Из-за высокой маржинальности строительства девелоперы обходили стороной арендное жилье, считая его слабодоходным. Возможно, в 2017–2018 годах ситуация поменяется и на этот сектор по-другому посмотрят и сами застройщики, и банки, и частные инвесторы.
О том, выгодно ли сегодня инвестировать в жилье
Сейчас очень выгодно покупать жилье для себя. С целью инвестирования по-прежнему рентабельно приобретать квартиру в новостройке. Но следует помнить, что сегодня новые объекты в пределах Казани дорогие уже на старте и ждать «выхлопа» в 15 -20 процентов придется год-два, а не полгода, как было раньше.
Кстати
В этом году в Казани запланирован ввод 500 тысяч квадратных метров жилья с учетом социальной ипотеки, что меньше, чем в прошлом году, на 88 тысяч.
