На рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания РФ находится проект N 47538-6 Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ", которым, в частности, вводится обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной из сторон такой сделки является гражданин. Рассмотрение проекта во втором чтении назначено на 26 октября 2012г.
Основные риски для граждан в сделках с недвижимостью связаны с вероятностью последующего оспаривания права на недвижимое имущество третьими лицами, так называемой «юридической чистотой» недвижимости, проверка которой нотариусом проводиться не будет. Проверка нотариусом подлинности представленных сторонами документов также не предусмотрена законодательством, следовательно, нотариальное удостоверение сделки не гарантирует защиты от уголовных преступлений с использованием поддельных документов. Нотариальное удостоверение, как официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки, потребует значительных финансовых, организационных и временных затрат, однако оно не заменит собой и не отменит требований об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно части 1 статьи 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Неотъемлемой частью процедуры государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Статья 18 Закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Статья 31, упомянутого Закона, содержит нормы об ответственности за достоверность государственной регистрации. Таким образом, обязательное нотариальное удостоверение всех сделок купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества наряду с обязательной государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним значительно увеличит издержки сторон на совершение указанных сделок. Но при этом его нельзя рассматривать, как некую абсолютную гарантию, исключающую возможность совершения недействительных сделок. В то же время закон не препятствует использованию нотариальной формы сделки по соглашению сторон при возникновении такой необходимости.
Таким образом, декларируемая ответственность нотариуса сведется только к случаям ненадлежащей проверки представленных ему сторонами документов на предмет соответствия требованиям законодательства РФ, что исключается на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество в уполномоченном государственном органе.
С другой стороны, очевидно, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью заметно увеличит финансовую нагрузку на граждан (стоимость услуг нотариуса составит не менее 1% от суммы сделки), существенно усложнит процедуру и увеличит сроки совершения сделок, неизбежно стимулирует участников занижать цену сделки, что приведет к дополнительным рискам для них и деформирует рынок недвижимости. К тому же очереди из территориальных подразделений Росреестра, в результате такого решения, переместятся в приемные нотариусов, удлиняя очереди граждан, ожидающих приема по другим вопросам.
То, что столь необоснованное и противоречащее общественным интересам законодательное предложение дошло до второго чтения в Государственной Думе, внушает тревогу за иммунитет законодателя по отношению к лоббизму носителей частного интереса, весьма возможно, коррупционному. Конечно, цена вопроса – сверхвысокая. В стране регистрируются за год права на примерно 70 млн. квадратных метров жилой недвижимости, средняя стоимость которой порядка 60 тыс. руб. за кв. м. Общая стоимость всей этой площади 4,2 трлн. руб. Один процент от этой суммы – 42 млрд. руб!
