Нацпроект “Доступное жилье” выполнять некому

Строителям некогда заниматься “Доступным жильем”. Большинство компаний решают свои проблемы: одни судятся с кредиторами, другие пытаются перепрофилировать свой бизнес, третьи распродают активы. По мнению аналитиков из РИА “Стройинформконсалтинг”, при такой плотной занятости игроков после кризиса на рынке могут остаться две-три компании, для которых строительство — единственный вид деятельности. Полгода с начала финансового кризиса на российском рынке отбросили нацпроект “Доступное жилье” на несколько лет назад. По данным Росстата, объем работ в строительстве в январе—апреле 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 18,4%. Неблагоприятная экономическая конъюнктура, по логике вещей, должна была заставить власти пересмотреть планы проекта “Доступное жилье”. Однако на это никто не решается. По-прежнему планируется к 2010 году увеличить объем ввода нового жилья до 80 млн. кв. м. Но в нынешней ситуации это нереально. Виктор Забелин, президент Российского союза строителей, открыто заявил, что “…мы не можем выполнять национальный проект и тем более начать строить по одному квадратному метру на жителя России в год к 2020 году”.

Среди основных причин предсказуемого срыва нацпроекта эксперты называют отсутствие финансирования. Банки и в лучшие, “нефтяные” годы относили рынок недвижимости к одному из самых рискованных в плане инвестиций. Сейчас, несмотря на все призывы правительства направлять деньги в реальный сектор, банкиры предпочитают судиться со строителями за старые долги, чем давать им новые кредиты. Так, в конце мая суд взыскал с “Главстроя” 1 млрд рублей в пользу Номос-банка. Ранее московский арбитраж удовлетворил иск Альфа-банка о взыскании долга с компании в размере 510,8 млн. рублей и наложил арест на счета “Главмосстроя”. В апреле суд взыскал с ГК “ПИК” задолженность в размере 2,7 млрд. рублей в пользу ВТБ. В свою очередь, “ПИК” подала встречный иск к ВТБ об изменении условий по кредиту. Рост числа взаимных исков порождает рост числа слухов о переделе рынка недвижимости. 

По мнению аналитиков, кризис выкосит до 80% игроков рынка. На стройрынке выживут предприятия полного цикла: застройщики, имеющие собственную развитую производственную базу, крупный земельный банк и гарантированный рынок сбыта.

По различным легальным и не очень схемам большинство девелоперов в свое время приобрели земельные участки (в основном сельскохозяйственного назначения). Теперь приходится ломать голову над тем, что с ними делать. В настоящее время инвестиционная привлекательность земель снижается, поскольку никто на них ничего не строит. Однако по российскому законодательству, чтобы не потерять сельхозугодия, их необходимо начать использовать в течение трех лет с момента покупки. А поскольку строительство сейчас сложно назвать выгодным бизнесом, ряд девелоперских компаний, которые владеют крупными земельными участками в Московской области, начали разрабатывать проекты в сфере сельского хозяйства.

Усиливает тренд то обстоятельство, что под освоение сельхозземель можно получить дешевые кредиты в Россельхозбанке. По данным экспертов, посевные планы есть у корпорации “Знак”, компании Coalco и др. Если тенденция сохранится, то в конце кризиса мы увидим ряд девелоперов в роли знатных земледельцев и животноводов.

Как считают эксперты, восстановление рынка начнется с домостроительных комбинатов, цементных, машиностроительных, деревообрабатывающих заводов. Без ДСК шансы девелоперов выжить в неблагоприятной экономической ситуации значительно снижаются. Между тем на стройрынке осталось немного игроков, которые не только сохранили производственную базу, но и продолжают инвестировать в нее средства. Например, группа ЛСР в мае на своем “Заводе ЖБИ-6” завершила установку немецкого оборудования для производства вертикальных элементов зданий.

 Теперь предприятие предложит рынку полную линейку современных железобетонных изделий, необходимых для комплектования объектов панельного домостроения. На предприятии ГК “СУ-155” “Стройиндустрия” в Одинцове осуществлен запуск новой линии по производству плит перекрытий для домов муниципальных серий И-155ММ и И-155МК. Перечисленные компании успели скорректировать свою стратегию в первые месяцы кризиса.

С третьим критерием жизнеспособности застройщиков — рынком сбыта — хуже всего. С начала кризиса большинство потенциальных покупателей либо отложили планы на приобретение недвижимости до лучших времен, либо поверили в популистские сказки про то, что рынок рухнет и квартиры можно будет брать по бросовой цене. Прошло полгода, цены действительно слегка скорректировались в сторону покупателя, но вернуть его на рынок в массовом количестве пока не удалось. 

В этой ситуации роль главного покупателя выполняет государство в лице различных министерств, ведомств и территориальных образований. Одно Минобороны РФ до конца 2010 года собирается построить или приобрести около 50 тыс. квартир для военнослужащих. Понятно, что для строителей контракты с подобными структурами — основной источник дохода на кризисный период.

Сейчас господдержка стала более продуктивной — строительным гигантам помогают крупными госзаказами. К примеру, “ДСК-1” стала стратегическим партнером Минобороны — она строит жилье для военных в подмосковной Балашихе. А благодаря “СУ-155” столичные власти в 2009 году смогут передать военному ведомству около 8 тыс. квартир, которые компания строит в Москве и регионах.

Чтобы вернуть простых покупателей на рынок жилья, нужно облегчить доступ людей к кредитным ресурсам. Но пока банкиры не торопятся снижать ставки по ипотеке. В этих условиях ряд компаний (“Мосстройреконструкция” “МГСН”, “М-Индустрия”, ГК “ПИК”, ГК “СУ-155”) разработал схемы длительной рассрочки платежей — от года до 10—15 лет, что значительно снижает ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. По сути, игроки рынка частично выполняют функцию банков, которые временно вышли из ипотеки.