Повторение событий десятилетней давности на столичном рынке недвижимости неминуемо. К такому выводу сегодня приходит все больше аналитиков и участников рынка жилья в Москве. У профессионалов нет сомнений: цены на городские квартиры обвалятся минимум на 50%. То есть даже существеннее, чем после дефолта 1998 года. Вопрос скорее в другом: это ли предел? Каким будет дно и когда до него докатится рынок?
По словам известного аналитика Олега Репченко, сценарий десятилетней давности в Москве уже практически повторился. Тогда цены на жилье упали на 35%; с начала нынешнего кризиса (читай — за квартал) они снизились на 30%. Но тогда средняя цена “квадрата” составляла 1 тыс. долларов, а на момент начала кризиса-2008 она была в 7 раз больше. Так что ценам еще есть куда падать.
Напомним: снижение цен на столичное жилье началось с октября. До этого они только росли: начав отсчет с 5527 долларов в декабре 2008 года, к сентябрю они достигли пика — 7508 долларов за кв. метр. Сегодня средняя цена предложения 1 кв. метра опустилась до 6622 долларов. И это не предел.
Самые смелые риелторы прогнозируют, что уже в марте—апреле цена 1 кв. метра жилья в Москве опустится до 3 тысяч долларов, а к июню—июлю — до 2,5—2,7 тыс. Публичные аналитики в своих выводах более осторожны.
— Значительная коррекция цен уже прошла. В дальнейшем недвижимость станет дешеветь более медленными темпами. Непереоцененное жилье опустится в цене еще на 10—15%, переоцененное — на 30—35%. Дно будет достигнуто к началу лета, когда цены упадут до 3—4 тысяч долларов за кв. метр,— считает г-н Репченко.
Независимый аналитик Андрей Бекетов ожидает более решительных перемен.
— К концу следующего года цены могут просесть в 2 раза. Уже в марте—апреле средняя цена 1 кв. метра жилья в Москве снизится до 5 тыс., к концу лета — началу осени — до 4 тыс., а к новому году — до 3 тысяч долларов, — считает он. — В худшем случае цены могут опуститься еще ниже.
Впрочем, большую радость такое положение дел мало кому доставит, так как и реальные доходы граждан пропорционально снизятся, предупреждает аналитик.
К тому, что цены на московское жилье опустятся до 4 тыс. долларов за “квадрат” уже к марту—апрелю, склоняется и член национального совета Российской гильдии риелторов Михаил Гороховский.
— Произойдет это к большому сожалению девелоперов, вложивших деньги в строительство жилья, которым при таком раскладе грозит разорение, поскольку им просто не удастся выйти “в ноль”, — говорит опытный специалист. Он надеется, что кризис растянется на три года, зато в конечном счете цены на московское жилье нормализуются.
— Через три года квартиры эконом-класса в Москве будут стоить две среднемесячные зарплаты (уровень которых определит Росстат), — продолжает г-н Гороховский.
А самых экстремально-оптимистических (для продавцов) взглядов придерживается гендиректор одного из московских агентств недвижимости Сергей Жидаев. Он считает, что долгим снижение цен не будет, и уже к 2010 году квартиры в Москве станут стоить 10 тыс. долларов за кв. метр (в Подмосковье, соответственно, — 5 тыс.). Так что реально от кризиса смогут выиграть те граждане, которые решат купить квартиру с марта по август этого года.
— При этом покупать квартиры надо в новостройках, обязательно в рамках Федерального закона о долевом строительстве, чтобы ответственность за окончание строительства несло государство, — предупреждает Жидаев.
Предупреждение разумно. А вот оправдаются ли ожидания г-на Жидаева о взлете цен, покажет время. Стоит добавить, что большинство участников рынка придерживаются иных взглядов. Они считают, что уровень нормальных для московского жилья цен уже определен. Причем сделало это непосредственно правительство Москвы, выкупая у застройщиков квартиры в домах-новостройках по цене около 65 тыс. рублей — то есть чуть больше чем 2 тыс. долларов за “квадрат”. Обыкновенные граждане тоже не прочь покупать жилье по таким ценам.