Только в нашей стране купленную и прошедшую госрегистрацию квартиру можно у собственника забрать, а его самого с малолетними детьми выставить с вещами на улицу.
Так случилось с 44-летним Кириллом Кучменко. Так может произойти и с каждым из нас. В зоне риска сегодня находятся 2/3 квартир, выставленных на продажу в Москве на рынке вторичного жилья. Купив одну из них, вы рискуете остаться в любой момент — через год... пять... десять — без квартиры и денег.
Как такое возможно? А вот как.
“Чистая” недвижимость
В июне 1996 года Кирилл Андреевич Кучменко приобрел трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной. Покупал не сам и не через “черного” маклера, а с помощью уважаемой риелторской компании. Продавец — человек солидный и в столице известный — Антон Владимирович Антонов-Овсеенко — потомок известного революционера.
Специалисты такую недвижимость называют “юридически чистой”. Антонов-Овсеенко вместе с женой Еленой Соловаровой приватизировал квартиру в 1994 году и никому никогда не продавал. Кучменко заплатил за “трешку” по тем временам сполна — 125 тысяч долларов, сделал ремонт, обжился. А через 5 лет узнал, что в ней прописалась незнакомая женщина 62 лет. С тех пор у Кирилла Андреевича — большие проблемы.
Пропавшая вышла на связь
Прописавшейся оказалась первая жена Антонова-Овсеенко — Тамара Лепёхина. О том, что такая есть, когда Кучменко покупал квартиру, и речи не шло. Риелторы говорили: все в порядке. А продавец впервые заговорил об экс-супруге, когда она объявилась.
Между тем квартиру на Фрунзенской Лепёхина вместе с мужем получила от города в 1971 году. В 1981 году они развелись. Если верить Лепёхиной, обменять жилплощадь не получилось. Женщина уехала, а затем, если верить экс-мужу и документам, и вовсе исчезла.
Антонов-Овсеенко подал иск в Хамовнический суд. В июле 1994 года он признал Лепёхину безвестно отсутствующей. А в октябре — утратившей право пользования жилой площадью “в виде трехкомнатной квартиры на Фрунзенской”.
“Объявленный в 1988 году розыск Лепёхиной Т.В. положительных результатов не дал. Данные о месте пребывания Лепёхиной Т.В. отсутствуют”, — сказано в выписке Хамовнического районного суда от 11 июля 1994 года.
В том же 1994 году Антонов-Овсеенко снова женился — на Елене Соловаровой. Бывшую супругу на законных основаниях мужчина из квартиры выписал, а новую вместе с дочерью прописал. Через два месяца после свадьбы молодожены приватизировали жилплощадь в совместную собственность, а еще через два года продали Кучменко.
Риелторы говорят: если решение суда есть — проблем у покупателя не будет. Но это теоретически. На деле получилось по-другому.
Возвращение “блудной” жены
Тамара Лепёхина (ей сейчас 65 лет) объявилась после 20 лет отсутствия — в 2001 году — и заявила о своих правах на квартиру. В суде под присягой женщина сказала, что все это время находилась в Москве, а в квартире не показывалась из-за скандального характера мужа, который ее избивал. Бывший муж якобы об этом знал, но о том, что признает ее безвестно пропавшей, не сообщил.
Женщина клялась, что получала пенсию в сберкассе на Фрунзенской, посещала поликлинику по месту регистрации, но о том, что квартира продана, а ее выписали, узнала совсем недавно.
Нашлась и свидетельница по фамилии Нестеренко. На заседании суда она подтвердила, что Тамара Васильевна все время жила в Москве. Женщины примерно раз в месяц созванивались, и Антонов-Овсеенко об этом знал.
Хамовнический суд (тот, что признал Лепёхину безвестно отсутствующей и лишил прав на жилье) восстановил права первой жены на квартиру. Экс-супруга на суде не было.
“Воскреснув”, Лепёхина сделала то, что и должна была сделать: зарегистрировалась в квартире. Дальше началась череда судебных тяжб… Антонов-Овсеенко обвинял Лепёхину, она — бывшего мужа. Так прошло почти 3 года.
Крушение надежд
Точку в деле поставил судья Хамовнического суда Тюленев. 30 августа 2005 года он, с одной стороны, признал семью Кучменко добросовестными приобретателями, а с другой — заключил, что приватизация квартиры на Фрунзенской набережной была совершена с нарушениями, и признал договор купли-продажи недействительным. Уже 25 января этого года судебные приставы выселили Кучменко с женой и детьми (12 и 2 лет) на улицу.
Квартиру на Фрунзенской бесплатно вернули городу, реституцию (возврат денег за жилье) не произвели, компенсацию в размере 1 миллиона рублей, положенную в таких случаях по закону, семье не выплатили.
Сколько Кучменко ни ходил по судам, он ничего добиться не смог. Московский городской и Верховный суды мужчина проиграл.
Сегодня семья Кирилла Андреевича живет порознь: он с дочерью снимает квартиру в доме гостиничного типа рядом со школой, а его супруга Влада с сыном — у родителей. У малыша облысение — беременность протекала в разгар передряг, сказались переживания матери.
Кесарю — кесарево
Антон Владимирович — уважаемый человек. В свои 88 лет он продолжает активно трудиться и руководить Музеем ГУЛАГа, в котором наглядно показано, как издевались над людьми в годы советской власти. Взамен квартиры на Фрунзенской он получил две квартиры: однокомнатную и двухкомнатную (на Беговой и на Покровке), а сам проживает в загородном доме в поселке Кратово.
Антон Владимирович заверил “МК”, что всеми силами (и связями) старается помочь Кучменко. Однако возвращать деньги или одну из квартир в его планы не входит.
— Я тоже потерпевший, — говорит ветеран. — А на беседу с вами согласился, чтобы не полоскали добрую фамилию моего отца. Я покупателя не видел, когда продавал квартиру, и предупредить его о бывшей жене не мог. Все делала фирма. Она должна была ему (Кучменко. — Авт.) обо всем рассказать.
Антонов-Овсеенко убежден, что зачинщицей всех бед и проблем является его первая супруга — Лепёхина. Она давно поставила перед собой цель завладеть трехкомнатной квартирой на Фрунзенской, и ради нее готова его убить. Ветеран показывает письма, подтверждающие намерения женщины.
— Необязательно в меня стрелять. Я слепой, упал, зацепился, ударился и все. Избавиться от меня очень просто, — с горечью говорит Антонов-Овсеенко.
Вместе с бывшей женой сегодня он снова зарегистрирован в квартире на Фрунзенской, которая опять стала муниципальной. Теперь ее можно приватизировать и продать, ясное дело, намного дороже, чем в 1996 году.
Кто виноват?
Формально в бедах Кучменко виновны все. Даже сам Кучменко. Он доверился известной фирме, понадеялся на ее имя и юристов. А зря. Надо было требовать у риелторов расширенную выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных гражданах, и оформлять страховку от потери прав собственности. Сегодня он это знает, а тогда, в 1996 году — не знал.
Риелторы — тоже хороши. Почему не предупредили своего клиента?
— Как профессионалы они не могли не знать, что при появлении гражданина ранее признанным судом безвестно отсутствующим такое решение суда потеряет силу, — говорит юрист Юлия Кондратенко.
К Антонову-Овсеенко тоже вопросы остаются.
— Он вполне мог знать, где находится его бывшая жена (разве у них нет общих знакомых или родственников?) и не затевать сыр-бор с признанием экс-супруги безвестно отсутствующей, — считает председатель Комитета защиты прав потребителей риелторских услуг Московской ассоциации риелторов Вероника Панкова.
Есть вопросы к суду. Были его действия объективными? Ведь органы опеки сделали заявление о том, что без предоставления жилья детей выселять нельзя. Тем более на улицу. Почему суд его проигнорировал? И потом. Покупателя официально признали добросовестным. Почему никого не обязали возместить ему ущерб? Или сотня тысяч баксов, на которую раньше можно было купить две квартиры, уже не деньги — их можно и подарить?
— Странно все это как-то, — обречено вздыхает Кучменко.
Кирилл Андреевич написал письмо в риелторскую компанию и попросил вернуть деньги за квартиру по нынешней цене. Риелторы перестали пускать его на порог. Юридической помощи ему они тоже не оказали.
Как это возможно?
Получается обидный парадокс. Виноваты в этой истории все. И одновременно никто не виноват.
— Риелторы не виноваты. Они не задавались целью проверить чистоту сделки. А если бы ее проверили, то столкнулись с решением суда, на основании которого Антонов-Овсеенко имел право в 1994 году приватизировать и продать квартиру без оглядки на первую жену, — говорит, изучив дело, опытный адвокат Елена Нахимова. — Суд тоже не виноват. Он не восстанавливал права, а оценивал действительность совершенных сделок. Формально эти сделки недействительны.
Не виновата и милиция, которая искала экс-супругу Лепёхину и не нашла. Не виноваты чиновники, разрешившие приватизацию без учета прав безвестно отсутствующей. Не виноваты органы госрегистарации, которые изучили все документы и, ничего незаконного в них не найдя, покупку квартиры зарегистрировали.
Никто ни за что не отвечает.
Ситуация вышла абсурдной: обыкновенный человек, купивший квартиру на честно заработанные деньги, оказался крайним и никому не нужным в этой цепи.
Сегодня чиновники клянутся: если узнают, что в квартире есть безвестно отсутствующий человек, они приватизацию не разрешат и жильца не дадут выписать.
Вас это утешает? Меня — нет. Ведь проблема не в чиновниках, а в системе.
— Наши законы защищают продавца квартиры, а не ее покупателя, — утверждает Вероника Панкова. По ее данным, в Москве на вторичном рынке жилья в зоне риска уже находится 2/3 квартир. В любой момент там могут объявиться дети, чьи права были нарушены во время приватизации, безвестно отсутствующая или невесть откуда взявшаяся родня.
А это значит — любая московская семья, решившая свою жилищную проблему без помощи государства, подобно семье Кучменко, легко может оказаться на улице — без денег и жилья.
Я не законодатель и не юрист. Но точно знаю: закон обязан защищать права не одного человека, а всех. А государство должно отвечать за тех, кого оно искало и не нашло, за тех, кого оно признало безвестно отсутствующими. Так — законно, справедливо и правильно.
Скоро в Госдуме будут рассматривать пакет поправок к законам о жилье. О добросовестных приобретателях в них нет ни слова. Уповать этим людям приходится лишь на случай и на себя.
Как себя защитить
1. Выбирая фирму, обращайте внимание не только на ее громкое имя, но и на самого риелтора. Как давно он работает.
— Если риелтор работает меньше 5 лет, я бы ему свою собственность не доверил, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Бренд — это хорошо. Но вести ваше дело будет сотрудник. Важно, чтобы он был опытным.
2. Закон не запрещает риелторской компании одновременно представлять интересы покупателя и продавца. Важно, чтобы эти дела вели разные агенты.
3. Как правило, риелторские фирмы декларируют, что они проверяют юридическую чистоту сделки. Однако, как правило, риелторы только собирают необходимый для регистрации набор документов, экономя при этом время клиентов. Если по ходу дела всплывает подозрительная информация, добросовестные агенты могут предупредить клиента, недобросовестные — нет.
4. Риелторы будут отвечать за качество проверки юридической чистоты квартиры, если вы с ними заключите специальный договор. Он стоит денег, и его, как правило, заключают отдельно. Можно попытаться записать соответствующий пункт о проверке юрчистоты и в общем договоре на оказание риелторских услуг.
5. Проверить юридическую чистоту квартиры риелторы не всегда могут.
— В нашей стране — монополия на информацию, — говорит Вероника Панкова. — Многие данные закрыты не только для добросовестных граждан, но и для профессиональных участников рынка недвижимости. В частности, очень сложно бывает выяснить, состоит ли человек на учете в ПНД или НД, нет информации о завещаниях, заключенных и расторгнутых браках.
6. Требуйте расширенную выписку из домовой книги обо всех прописанных гражданах. Ее должны представить риелторы, представляющие интересы продавца. Кстати, самим риелторам эти данные официально не представляют.
— Федеральная миграционная служба не разрешает представлять нам эту информацию, она считает — это секретная информация, — говорит член совета Московской ассоциации риелторов Григорий Полторак.
И это действительно так.
— Мы не даем риелторам расширенную выписку из домовой книги. Кто они такие? — подтвердили “МК” в ФМС по Москве. — Эту выписку может получить любой зарегистрированный в квартире человек.
Здесь есть нюансы: во-первых, продавцы нехотя представляют такие выписки, во-вторых, они могут взять выписку “на себя” (в таких выписках информации о других членах семьи, тем более обо всех прописанных, не будет). Помните об этом. В конце концов можно взять доверенность от продавца на получение такой выписки и самому ее получить.
Если расширенной выписки нет или она вызывает сомнения, безопаснее от сделки оказаться.
7. Требуйте выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, чтобы узнать, сколько раз квартира переходила из рук в руки. Эту выписку тоже представляют собственникам — продавцам квартиры.
8. Остерегайтесь иметь дело с теми, кто продает недвижимость по доверенности, а также квартир, которые часто меняли собственника. Следует быть осторожными с квартирами, доставшимися по наследству.
9. Оформляйте страховку на случай потери прав собственности. Требуйте возместить ущерб аналогичной квартирой, а не деньгами. Потому что деньги со временем могут обесцениться.
Увы, даже предприняв все эти меры предосторожности, нельзя гарантировать того, что купленную квартиру у вас не отберут. Ни один профессионал не гарантирует сегодня 100-процентной гарантии юридической чистоты сделки. Так что тут говорить о непрофессионалах — простых людях, как все мы.