Количество жертв «черных» риелторов в России достигло восьми тысяч в год, утверждает первый заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Государственной думы Владимир Кошелев. Парадокс в том, что законопослушные граждане теряют купленные за свои деньги квартиры далеко не всегда по злому умыслу «специалистов» рынка недвижимости, а из-за их безграмотности. Большинство так называемых риелторов не имеют профильного образования.
- Когда я сталкиваюсь с безграмотными риелторами на сделках с недвижимостью, они начинают надо мной подсмеиваться – дескать, я слишком заморачиваюсь, слишком серьезные у меня требования, которые я предъявляю к ним для обеспечения безопасности своих клиентов. Иногда у этих людей вступает в силу защитная реакция, а порой они откровенно злятся. Если риелторы не понимают, что делать, они включают «врага», - говорит юрист Евгений Антонов. – У меня был случай, когда риелтор попросил моего клиента, покупателя, заплатить и по безналу, и «живыми» деньгами. В итоге покупатель чуть не отдал продавцу не десять, а двадцать миллионов. И отдал бы, если бы я рядом не присутствовал и не контролировал бы ситуацию.
В столь важном вопросе развитие российского законодательства осуществляется по спирали. В 2002 году было отменено лицензирование риелторской деятельности, что, с одной стороны, сделало услуги на рынке недвижимости более доступными, а с другой – привело на него больше дилетантов и теневых дельцов. И вот теперь снова обсуждается вопрос возвращения риелторских лицензий.
- Обсуждение реформирования риелторской деятельности следует начинать с образования. При юридическом сопровождении сделок с недвижимостью мне приходилось сталкиваться с риелторами различной судьбы: бывшими музыкантами или спортсменами, отставными военными, много бывших педагогов и домохозяек. Одним словом, в подавляющем большинстве случаев – ни юридического, ни экономического образования у действующих риелторов нет, не говоря уже о специальности «Менеджмент недвижимости», - продолжает Евгений Антонов.
Безусловно, в вопросах подбора объектов, их примерной оценки, организации рекламы, показов и торга труд риелторов переоценить трудно, но, к сожалению, этого недостаточно. В то же время сфера недвижимости требует фундаментального знания гражданского законодательства, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», основ семейного, наследственного и налогового законодательства.
- Евгений, какими еще навыками должен обладать специалист?
- Профессиональный риелтор должен знать, как осуществляются нотариальные действия и расчеты, порядок распоряжения материнским (семейным) капиталом, функционирование ипотечного кредитования, азы судопроизводства и экспертизы. Крупные агентства недвижимости могут себе позволить иметь юридические подразделения или хотя бы одного юриста. Но их, как правило, на сделку не отправляют, а ограничиваются проверкой объекта, гражданина и составлением документов. В то время как даже неправильная последовательность действий при заключении договора может привести к фатальным последствиям.
- Риелторы, представляющие агентства, трудоустроены в них?
- Отнюдь. Зачастую они свою экономическую деятельность никак не регистрируют, что часто лишает потребителей услуг права предъявлять претензии агентствам за действия риелторов. Такое положение на рынке способствует деятельности недобросовестных лиц, которых принято называть «черными риелторами», - их преследуют за рейдерские захваты, мошенничество, взимание скрытых комиссий, фальсификацию документов. Скажу больше - деятельность порядочных частнопрактикующих риелторов в силу слабой подготовки может привести к потере имущества или денег граждан. Люди могут купить проблемное жилье, им могут недоплатить по договору. Как результат - дополнительные расходы, судебные разбирательства. Участников сделки даже могут привлечь к уголовной ответственности.
Риелторская деятельность действительно нуждается в регулировании, потому что она связана с недвижимостью – самым дорогим активом для большинства граждан, а для многих единственным, и власти уже много лет говорили об этом, комментирует основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова:
- Особенно регулирование актуально для вторичного рынка, потому что на первичном рынке важнейшая ступень контроля качества деятельности риелторов – это застройщики, которые выбирают себе максимально надежных партнеров. На вторичном рынке, и особенно в сегменте аренды, более распространены некачественные услуги. За риелтора себя могут выдавать люди, которые совершили одну-две сделки в жизни и не имеют понятия о действительно важных аспектах работы с недвижимостью.
В то же время и сами граждане часто стремятся сэкономить на услугах риелтора и обращаются не в проверенные компании, которые обучают своих сотрудников, имеют юридическую экспертизу высокого уровня, а к сомнительным «специалистам», потому что у них комиссия за услуги может быть на демпинговом уровне.
- В большинстве зарубежных стран деятельность риелторов строго лицензирована, и человек без лицензии вообще не может заниматься этой работой. Нужно перенимать этот опыт, - подытоживает эксперт.
Профессор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета, президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков полностью поддерживает законодательную инициативу депутата Кошелева: «Продажа и приобретение жилья, возможно, самая значимая покупка для человека. И поэтому крайне важно оградить этот рынок от нечистоплотных посредников, которые не несут никакой ответственности за свои советы, консультации и действия. При этом посредническая деятельность в ряде случаев необходима. Продавец или покупатель могут не иметь времени и возможности проанализировать все варианты купли/продажи, учесть все правовые аспекты – и тут ему может помочь риелтор. Другой вопрос, как эта идея найдет воплощение в законопроекте. Если контроль будет слишком жестким или непродуманным, серого сегмента рынка это не коснется, а пострадают законопослушные и компетентные специалисты».