В Москве стоимость официально возведенных 9-10-метровых каморок стартует с 4 миллионов рублей. Не меньше обходятся и малогабаритки, «нарезанные» из бывших коммуналок или нежилых помещений в нарушение всех законов. Так что можно смело утверждать: покупатели микроквартир отнюдь не нищие россияне, а скорее представители среднего класса. И им совсем не до смеха.
«Людям не хватает на нормальное жилье»
Уроженка Минеральных Вод Елена Антипова вспоминает, что в середине 1990-х они с мужем приехали на заработки в столицу. Три года горбатились на вещевом рынке без выходных и отпусков. И уже в 1998 году купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на Преображенке за 20 тысяч долларов. Вскоре после переезда в собственное жилье супруги родили дочку.
— В этом году Верочка оканчивает университет, хочет жить самостоятельно. Мы стали смотреть цены на квартиры и обалдели, — не скрывает эмоций Елена. — Я, конечно, слышала, что недвижимость сильно подорожала, но не в десять же раз! Теперь наш ребенок может рассчитывать только на мини-студию, да и то придется влезать в кредит. А 20 тысяч долларов не хватит даже на первоначальный взнос!
Оговоримся, что устоявшихся терминов и даже профессионализмов применительно к малометражным квартирам пока нет. В Москве и в Санкт-Петербурге их часто называют «мини-студиями», «микроквартирами», в провинции — «малосемейками»; однако каждый вкладывает в это понятие свое: кто-то — площади до 25 кв. м, кто-то — не более 15 кв. м.
— У меня двое детей, и я когда-то обещал себе, что каждому должна достаться отдельная жилплощадь, — говорит 56-летний Андрей, владелец компании по продаже охранного оборудования. — Квартира для старшего сына была куплена еще в нулевые; думаю, через пару лет — сыну сейчас 20 — он туда переедет. Младшая дочь пока в третьем классе, и я два года назад озаботился жильем для нее. Пришлось по полной залезть в ипотеку, надеюсь выплатить в ближайшие пять лет.
Квартира, которую приобрел Андрей, — студия площадью 20 квадратных метров вблизи станции Московского центрального кольца, дом пока не сдан. Покупателя привлек хороший район — вокруг «сталинки» и приличная публика, парки. Поэтому, по его словам, квартиры тут будут только дорожать. «За те годы, что я потихоньку приценивался к новостройкам, цена метра выросла в несколько раз, — подчеркивает Андрей. — Поэтому считаю, что вложения мои «отобьются» уже достаточно скоро. В случае форс-мажора продать можно будет быстро и с прибылью».
Первая волна популярности студий пришлась на период после кризиса 2008 года. Потом строительство студий и спрос на них подскочили в 2015-м — после девальвации рубля и кризиса на рынке жилья. Последние два года вновь отмечается повышенный интерес к студиям, но уже не на фоне кризиса или стагнации, а из-за слишком сильного роста цен на недвижимость при снижающихся доходах — людям просто больше ни на что не хватает.
— В старом жилом фонде Москвы малометражное жилье представлено в основном так называемыми квартирами гостиничного типа, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Их стали строить в 1960-е годы как альтернативу традиционным рабочим общежитиям: вместо комнаты с соседями человек получал отдельное жилье, пусть и очень маленькое.
Сейчас доля «гостинок» вряд ли превышает один процент от общего объема вторичного рынка жилья. Однако они стали известны благодаря радикально маленьким площадям и компактным планировкам. Обычно площадь квартир гостиничного типа составляет 17–20 кв. м, но бывают и совсем крохотные, 12-метровые варианты. В редких случаях такое жилье создавали без собственного санузла, он был вынесен на этаж. Обычно в бывших «гостинках» есть собственный небольшой санузел, около 1,5 кв. м: туалет и либо душ, либо сидячая ванна. Чаще всего квартиры оборудовали небольшим кухонным гарнитуром в торце прихожей. В некоторых проектах есть даже выделенная кухня площадью около 4 кв. м — общая площадь в этом случае больше, около 25 кв. м.
Меньше квартира — больше проблем
— «Нарезка» коммуналок на студии в большей степени характерна для Санкт-Петербурга, там в последние годы это стало одним из главных трендов рынка, — продолжает Олег Репченко. — Дело в том, что в Северной столице в принципе сохранилось больше исторического жилого фонда с многокомнатными квартирами с высокими потолками, которые не успели переделать в офисы или элитное жилье. Обычно инвесторы выкупают большую квартиру или договариваются с собственником о переформатировании жилья за комиссию. В каждую комнату заводят свой санузел, делают недорогой современный ремонт, обустраивают небольшую кухню и, как правило, антресольный этаж со спальным местом. Потом эти «квартирки» продают частникам, реже — сами зарабатывают на сдаче в аренду.
Но стоит учитывать нюансы. Главный: «кустарные» студии юридически не делятся на отдельные квартиры. Покупатель становится собственником доли в жилье с немалым количеством совершенно чужих, незнакомых людей.
— На вторичном рынке есть как недавние новостройки, где был запроектирован определенный пул маленьких квартир, так и «самоделки». Со вторыми надо быть особенно внимательным, так как стандартная схема их появления — несогласованная перепланировка квартиры или нежилого помещения, преимущественно на первых этажах, деление ее на студии 10–20 кв. м с санузлом и кухней в каждой и продажа по отдельности. В 99% случаев на бумаге такие объекты — доли в общедолевой собственности (в Росреестре продолжает числиться одна нетронутая квартира). Подобные приобретения более чем сомнительны, — предупреждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В таких студиях обычно хромает звукоизоляция и могут быть нарушения при ремонте. Добросовестные и законопослушные инвесторы берутся за «нарезку» квартир, расположенных на первых этажах, выше — только если нижние этажи нежилые. Дело в том, что организация «мокрой зоны» (санузла) над чужой жилой комнатой — грубое нарушение правил перепланировки. Некоторые дельцы игнорируют это правило, что может аукнуться будущим собственникам.
— Есть веские причины, почему нельзя размещать «мокрую зону» над жилыми комнатами, — объясняет инженер столичного учреждения «Жилищник». — Во-первых, это незаконно, а во-вторых, давайте разберемся почему. Дело, прежде всего, в гидроизоляции перекрытий: в «мокрых зонах» ее устанавливают изначально, в жилых комнатах — нет. Кроме того, стояки водоснабжения и канализации проложены в строго определенных местах, и «тянуться» к ним из жилых комнат — лишний риск затопления соседей. Особенно учитывая качество ремонта. Единственный вариант, когда это законно, — на первом этаже или над нежилыми помещениями (магазинами).
Правила строго запрещают устраивать санузлы (единственные в квартире) со входом из жилых комнат. Кухни при этом устанавливать можно — правда, только с электрическими плитами, никакого газа; и комната при этом, по правилам, прекращает быть жилой. Но если она в данной «жилой единице» единственная — кухня запрещена. Нормативы требуют, чтобы плита, как и санузел, в коммуналке были общего пользования.
— Знаю случай, когда в квартире на пятом этаже «хрущевки» перенесли санузел, проложили обычные пластиковые трубы, установили фекальный насос и через пару лет после ремонта сочленение этой трубы потекло, — продолжает инженер. — Соседи были очень «обрадованы» что цветом, что запахом протечки. Ущерб соседям по ценам пятилетней давности вылился больше чем в полмиллиона, а кроме того, пришлось оплатить штраф за перепланировку и вернуть санузел на место. А если у нас не отдельная квартира с одним перенесенным санузлом, а «трешка», разделенная на студии... Получается, что вероятность такого эксцесса втрое больше, при этом непонятно, кто будет выплачивать ущерб (если владелец комнаты покупает ее с отделкой).
Кроме того, по словам сотрудника «Жилищника», студии такого рода дают повышенную нагрузку на сами стояки, ведь если «трешка» рассчитана изначально на семью из четырех человек, то в трех студиях может жить гораздо больше народа. Напор воды — наиболее критичная вещь, его нехватку можно будет почувствовать сразу. Пропускная способность канализации может снизиться со временем, когда за несколько месяцев эксплуатации трубы несколько забьются. «Стирает машинка — у всех соседей по коммуналке из раковины полезет пена, — перечисляет инженер возможные последствия. — Если есть девушки с лезущими волосами, начнутся засоры канализации. А если кто-то спустит в унитаз прокладку — будет веселая жизнь для всех комнат сразу».
Таким образом, соседи по бывшей квартире оказываются все-таки принуждены к общению друг с другом, ведь они оказываются, при всей «атомарности» студий, заложниками изначально общих коммуникаций. Да, если студия находится на первом этаже, перепланировку узаконить вполне возможно. Но технические проблемы никуда не денутся.
В Москве тоже попадаются подобные предложения в центре, но реже, чем в Санкт-Петербурге. В 1990-х и 2000-х столичные инвесторы чаще выкупали коммунальные квартиры, чтобы, наоборот, объединить их в одно большое жилье или переделать в офис.
Одежда пропитается жареной рыбой
— Сначала на рынке появились компактные варианты, переделанные из коммунальных квартир и общежитий. Нередко при передаче таких корпусов от одного собственника к другому помещения в них разделялись и получали статус квартир. И только затем к ним присоединились изначально спроектированные с мелкой «нарезкой» комплексы, — делится наблюдениями управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Одна из сложностей проживания в такой квартире — размещение вещей и мебели. Для более-менее комфортного существования нужно приобрести множество шкафов и полок. Конечно, можно купить мебель-трансформер, но стоит учитывать, что это не самый бюджетный вариант. И, наконец, в каком бы месте ни была расположена кухня (даже в относительном отдалении от гардероба), высок риск, что одежда постоянно будет впитывать ароматы пищи. Проще говоря, рыбу в доме лучше не готовить. Да и от жареной картошечки с лучком и чесночком придется отказаться.
Вынос санузла и кухни за пределы жилого помещения был характерен для советских домов довоенной постройки, в которых предусматривались коммунальные квартиры. Сейчас подобные решения встречаются в основном в самых доступных коливингах, однако они ориентированы скорее на аренду.
— В России известен только один (бумажный) проект коливинга, где квартиры предполагалось оснастить только санузлами, а кухня была бы общей. И то неизвестно, будет ли он реализован именно в таком формате, или все же появятся обычные квартиры сверхмаленьких площадей, — говорит Ирина Доброхотова. — Во всем остальном общественные уборные и кухни — напоминание о коммунальных квартирах. Рассчитывать, что такое жилье может найти сбыт в постсоветской России, было бы легкомысленно.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что один из вариантов появления маленьких квартир — трансформация приватизированных малосемеек площадью 18–30 кв. м. Начиная с 1930-х годов они традиционно относились к рабочему жилью. Постепенно такое жилье стало ведомственным — подобные дома есть, например, в Чертанове. Внешне они выглядят как обычные панельные девятиэтажки.
— Купили квартирку в 18 квадратных метров на юге Москвы, — рассказывает Ольга, учитель истории из Ярославля. — В ипотеку влезли по минимуму, поскольку продали бабушкин дом в Угличе. Да, очень маленькая квартирка, без кухни, фактически гостиничный номер. Но, во-первых, это инвестиция — вся Россия съезжается в Москву. Во-вторых, через пять лет мой сын поедет поступать в московский вуз, и тогда эта квартира пригодится.
По словам Ольги, при выборе жилья смотрели только на два фактора: цена и пешеходная доступность от метро. «Автобус сегодня ходит, завтра нет, а вот метро будет ходить всегда», — говорит покупательница. Ипотеку планируют выплатить через год — основную часть стоимости покрыл бабушкин дом. «Было очень жалко расставаться, плакала перед бабушкиной фотографией и просила простить, но квартира в Москве была нужна, — добавляет собеседница «МК». — Насколько я знаю, в этом году дом будут сносить. На его месте построят многоэтажку».
Питерцы любят микрожилье больше, чем москвичи
— Площадь самых маленьких квартир, с которыми нам приходилось сталкиваться, составляет 12 кв. м, — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Помимо квартир встречались апартаменты площадью 9 кв. м.
В современных постройках апартаменты совсем небольших площадей появляются после редевелопмента или капитального ремонта. Например, в базе объектов «МИЭЛЬ» за 4,3 млн рублей предлагается жилье в комплексе апартаментов на Дмитровском шоссе площадью 10,5 кв. м. Есть второй уровень (антресоль) под спальное место площадью 6 кв. м и с высотой потолков 2 метра. Установлена мини-кухня, мебель. А самое маленькое жилье имеет метраж 9,3 кв. м и стоит 4,7 млн рублей. Это апартаменты в 5 минутах ходьбы от станции метро «Бауманская» в Старокирочном переулке. Сделан косметический ремонт, заменены окна, установлена новая входная дверь.
— Жилье менее 14 кв. м строить нельзя, — говорит Олег Репченко. — Зато в формате апартаментов, которые формально не являются жилыми помещениями, возможно всё, поэтому некоторые девелоперы «нарезают» студии по 10 кв. м.
— Микроапартаменты стали следствием развития формата студий, которые начали массово строиться в Москве с 2015 года. Постепенно площади уменьшались, оптимизировались, а благодаря формату апартаментов (которые юридически являются нежилыми помещениями) застройщики получили возможность проектировать площади менее 15 кв. м, — говорит эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.
Комфорта в таком жилье минимум. «Комната обычно совмещена с кухней, прихожей нет. Конечно же, санузел совмещенный. В нем установлен унитаз и раковина, ванной нет, для душевой кабины места тоже мало. Часто можно видеть варианты, где слив душа осуществляется через специальный дренаж в полу», — делится Михаил Куликов.
— На квартиры и апартаменты площадью менее 20 кв. м в 2021 году пришлось 1,5% всех сделок на первичном рынке, — констатирует Ирина Доброхотова. — Правда, популярность метражей 20–25 кв. м кратно выше — почти 5%. Однако до Санкт-Петербурга Москве в этом отношении далеко — в Северной столице предложения до 25 кв. м выбирает 18% покупателей.
Кто же они, «почитатели» микроквартир? Специалисты выделяют три основные категории: родители, покупающие единственное доступное жилье для детей; молодые специалисты, приобретающие свои первые, стартовые квадратные метры; инвесторы, которые планируют сдавать такие квартиры перечисленным выше категориям и туристам.
Студии в центре становятся элитными
На рынке новостроек тенденция к уменьшению площадей затрагивает все ценовые сегменты. Но в элитных новостройках и в премиум-классе не найти совсем тесных квартирок, даже студии обычно предлагаются площадью не менее 30–40 кв. м. В основном микрожилье — это продукт эконом- и комфорт-класса. Реже студию меньше 20 кв. м можно найти в бизнес-классе. В этом сегменте такая площадь может быть актуальна как «квартира для пиджака» — чтобы иметь возможность переночевать рядом с работой.
Бывают ли микроквартиры высокого уровня? Представьте себе, да. Но таких предложений немного, всего 20–30. Например, в Центральном округе Москвы есть новостройка со студиями стоимостью от 18,9 млн руб за 22 кв. м. «В столице есть примеры премиальных апартаментных комплексов с площадью жилья меньше 15 кв. м. Нередко такие новостройки подразумевают наличие гостиничного сервиса: можно заказать еду, уборку, отдать одежду в прачечную и пр. Элитные микроапартаменты в центре города воспринимаются как альтернатива гостиницам и пользуются большим спросом у инвесторов», — говорит Виктория Кирюхина.
Небольшие студии с хорошим ремонтом можно найти и поблизости от центра. Цены начинаются от 300 тыс. рублей за кв. м, верхняя граница — 700 тыс. рублей. Есть предложения, которые так и позиционируются — «для инвесторов», и даже прикреплены к управляющей компании для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду.
В районах у МКАДа маленькое жилье стоит дешевле. Минимальная стоимость апартаментов–студии в доме, который находится на этапе реконструкции (Северный округ Москвы), — 4 млн рублей (14 кв. м без отделки). За студию в здании после реновации на северо-востоке нужно отдать от 4,3 млн руб. (за 14 кв. м с готовой отделкой). Студию площадью 11,9 кв. м с готовой отделкой в новом комплексе на севере Москвы (в зеленом районе неподалеку от МКАД) можно приобрести за 4,7 млн.
Если говорить про новостройки, квартиры-студии площадью около 20 кв. м в спальных районах столицы стоят не менее 7 млн рублей. Бизнес-класс ближе к центру обойдется минимум в 10 млн рублей. В Новой Москве компактные студии обойдутся в 5–6 млн рублей, в Подмосковье — от 3–4 млн рублей. На вторичном рынке большой разброс цен, поскольку квартиры отличаются не только качеством, но и юридической чистотой, что особенно актуально для «нарезанных» коммуналок, которые в объявлении могут маскироваться под квартиру-студию.
В прошлом году цены на мини-жилье взлетели во всех крупных городах страны. Больше всего в Сочи — на 86%, до 287 тыс. руб. за «квадрат», в Краснодаре — на 68%, до 120 тыс. руб., в Московской области — на 43%, до 142 тыс. руб. В Москве квадратный метр подорожал на 24,2%, до 334 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 26,2%, до 186 тыс. рублей. Малогабаритки в столице продаются в среднем за 9 миллионов рублей, в Питере — за 5,6 млн. «Маленькие квартиры дорожают опережающими темпами и потому, что почти во всех российских городах их можно приобрести с помощью льготной ипотеки», — констатирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Какая судьба ждет маленькое жилье в ближайшие год-два? Эксперты единодушны: оно востребовано и будет строиться, пока рынок не насытится. Так что впору воспринимать крошечные квартиры если не как норму, то как неизбежность.
— Говоря о площадях менее 20 кв. м, мы попадаем в сегмент апартаментов, — отвечает главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова. — Как ни парадоксально, в 2021 году объем предложения апартаментов сократился. Этому способствовал подросший спрос на такой формат жилья и довольно скромное предложение новых проектов. Стоимость апартаментов традиционно ниже, чем квартир, — это, пожалуй, главное преимущество такого формата жилья. И, конечно, все ждут окончательной редакции законопроекта о статусе апартаментов.
— Доля компактного жилья в общем объеме предложения и сделок будет только увеличиваться, — уверена Виктория Кирюхина. — На это есть две основные причины: первая — стремление девелоперов сократить бюджет покупки за счет минимальной площади и при этом увеличить среднюю стоимость квадратного метра. Вторая причина — демографическая. Молодые люди все позже вступают в брак, быстрее съезжают от родителей, то есть на рынке все больше несемейных молодых покупателей, которым подходит маленькое жилье. Поэтому девелоперы будут сокращать площади, но не до экстремальных показателей.