«Было ваше – стало наше»
В такую крайне неприятную ситуацию попала семья Алибековых (все данные изменены). Глава семейства – Эдвард Алибеков, человек совсем непростой, с богатой биографией советского чиновника первого эшелона. Работал в Министерстве нефтяной промышленности, затем уехал руководить совместным советско-иракским нефтяным проектом на Ближний Восток. По возвращении стал трудиться в команде Виктора Черномырдина.
Семья не бедствовала и смогла приобрести кооперативную трехкомнатную квартиру в хорошем доме в центре Москвы. Квадратные метры оформили в собственность мужа.
Со временем супруги вместе жить перестали, но семейную недвижимость сохранили. Прописаны в квартире были глава семейства, сын – Мурат Алибеков, его девушка и их малолетний ребенок. Однако в 2018 году жена и сын узнали, что они в своем доме уже не хозяева. Как в страшном сне – совершенно случайно.
- Как-то раз мне из Баку позвонила мама. У нее артроз четвертой степени, поэтому она постоянно живет у сестры и практически не ходит. Мама сказала, что решила развестись с отцом и разделить имущество через суд. Попросила меня сходить в МФЦ за справкой из домовой книги. Этот документ нужен для суда. Я пришел в наш МФЦ и там от сотрудницы узнал, что у нашей семейной квартиры сменился собственник, - рассказывает Мурат.
Мужчина стал звонить отцу, который жил отдельно, но тот на связь не выходил. Позвонил матери, рассказал жуткую новость. Женщина была в шоке. О продаже квартиры она слышала впервые. Тогда Мурат отправился в полицию. Написал сразу два заявления – о розыске родителя как пропавшего без вести и возбуждении уголовного дела из-за мошенничества с квартирой. Алибеков не сомневался, что их жилище стало добычей квартирных аферистов.
- В Семейном кодексе есть норма, направленная на защиту совместной собственности супругов в случае, если имущество оформлено только на одного из них, - объясняет юрист Оксана Филачева. - В таком случае сделки, требующие нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо проводить только при наличии письменного согласия второго супруга. Причем, согласие это заверяется у нотариуса в присутствии этого супруга.
Алибекова-старшего правоохранители нашли три недели спустя в больнице им. Семашко в Люблино. А неделей раньше разыскали и нового собственника элитных квадратных метров. Им оказался выходец из Белоруссии. Мужчина уверял, что сделка совершенно легальная: купил у старика квартиру за 20 миллионов рублей. Более того, от греха подальше даже застраховал сделку от непредвиденных казусов. Посредником в купле-продаже выступал риелтор. Он в своих объяснениях в полиции написал то же, что и покупатель жилья: подобрал подходящий по цене и локации вариант, договорились с собственником, сделку провели в банке, арендовали для закладки денег ячейку. Кстати, банк факт аренды ячейки подтвердил.
«Жена не стена, можно и подвинуть»
Поначалу сын и мать Алибековы, было, подумали, что отец за спиной у них решил продать семейную недвижимость. Все-таки в Таганском суде полным ходом шел процесс о разводе и разделе имущества – той самой квартиры. Но сам пожилой человек на все вопросы сына о продаже квартиры отвечал полным недоумением.
- Я спрашивал его: ты знаешь, что наша квартира продана? Он отвечал: «Как такое может быть? Я ничего не знаю!» - вспоминает Мурат.
Вскоре после этого отец семейства умер от разрыва сердца. А потом и сына выставили из квартиры новые собственники.
- Я вышел из дома в воскресенье в магазин. В кармане полторы тысячи рублей и медицинская маска. Слава богу, хоть паспорт с собой взял. Купил хлеба, зашел в аптеку. Возвращаюсь домой, выхожу из лифта – у нашей квартиры стоят человек 8-9 качков и риелтор, который сделку сопровождал. Срезали замок, выкинули меня на улицу. Я вызвал в полицию. Наряд приехал, но что они сделают? Сказали мне: если вы попытаетесь в квартиру войти, это будет проникновение в чужое жилище. Закон на стороне новых хозяев, - сетует Мурат Алибеков.
Семейству удалось выяснить, по какой схеме квартира была продана за спиной у матери. Схема эта вызывает оторопь даже у опытных юристов.
- Было подделано согласие второго супруга на продажу совместно нажитого имущества, - говорит адвокат Оксана Филачева. - Мошенники заверили у нотариуса фальшивое согласие от имени Лианы Алибековой. В нем указаны чужие паспортные данные, чужое свидетельство о браке. Там ошибки в датах, в серии и номере паспорта, даже год вступления в брак указан неправильно. Тут два вопроса возникает: куда смотрел нотариус и не в доле ли он с квартирными аферистами?
Специалисты объясняют: в юридическом обиходе даже есть неформальное понятие – режим скрытой супружеской собственности. Это когда на бумаге хозяин у квартиры (или дачи, или машины) один, а по факту – двое. Закон к таким ситуациям относится, как в пословице: муж да жена – одна сатана. Только вот чтоб правильно такое совместно нажитое имущество продать, нужно соблюсти массу нюансов. Многие из которых могут всплыть гораздо позже и порядком потрепать нервы либо супруге – не собственнику, либо покупателю. Если последний, конечно, честный человек, а не пройдоха.
Юристы подчеркивают, что главный документ для продажи супружеской недвижимости, которая записана только на мужа или жену, – согласие второго супруга на сделку. В правильном согласии должны быть указаны действующие паспортные данные того, кто такое согласие дает. Кроме того, в документе непременно необходимо указывать реквизиты свидетельства о браке. Если есть ошибка хоть в одной цифре или букве – это уже дает основания усомниться в подлинности согласия, даже если его умудрился заверить нотариус.
При этом эксперты по сделкам с недвижимостью сетуют, что даже откровенно поддельное согласие сделке не помеха. Во-первых, с 2019 года Росреестр перестал проверять подлинность таких документов и даже спрашивать у продавца и покупателя квартиры их наличие. Сами чиновники подчеркивают: они не проверяют чистоту сделки и даже не регистрируют ее. Государство визирует только факт перехода права собственности. А законно ли он случился или нет – это все в судебном порядке решайте, граждане.
Лиана Алибекова начала долгую и мучительную тяжбу по признанию сделки с квартирой недействительной. Ведь даже покупатель и его риелтор - честные люди и просто купили квартиру у ее мужа. Но согласия-то мужу она не давала. А значит и сделка, как подчеркивают юристы, оспорима.
Однако суды упорно Алибековой отказывали. Проиграла она и первую инстанцию в Таганском суде, и Мосгорсуд. 2-й кассационный суд общей юрисдикции тоже встал на сторону покупателей. Хотя у вдовы продавца недвижимости на руках, казалось бы, железобетонные улики: ее попросту не было в стране в тот день, когда московский нотариус заверил согласие на сделку, и это подтверждается документами российских и азербайджанских пограничных служб. Все время, пока кто-то за спиной пожилой женщины проворачивал хитроумную аферу с ее квартирой, она была в Баку. А значит, согласие на продажу – откровенная подделка.
Уголовное дело по заявлению Алибековых пока так и не возбуждено. Мать и сын с помощью гражданских исков пытаются отсудить свою недвижимость. Пока – безрезультатно.
«Так не доставайся же ты никому!»
Юристы не отрицают: случаи продажи квартиры обманным путем с подделкой супружеских согласий - не редкость. Чаще всего специалисты сталкиваются с двумя схемами. Первая – откровенная махинация, когда супруг, на которого записано общее имущество, попадает в лапы квартирных рейдеров. Они раскручивают бедолагу на сделку, угрожают или втираются в доверие. Подделывают согласие на сделку от второго супруга. Вторая схема – супруг-хозяин сам избавляется от семейных квадратных метров за спиной от второй половины. Чаще всего такие ситуации случаются либо перед скандальным разводом, либо чтобы избежать претензий от кредиторов. В общем, не доставайся же ты никому, дорогая квартира!
Адвокат Дмитрий Островский советует перед покупкой недвижимости обязательно проверять наличие согласия второго супруга.
- Даже если супруги разведены, нужно получать согласие, если квартира куплена в браке и не разделена, - говорит Дмитрий Островский. - Если согласия супруга нет, я всегда предупреждаю своих клиентов, что могут быть проблемы. Конечно, никогда никого напрямую не обвиняю. Но подразумеваю, что со стороны продавца могут быть мошеннические действия. Иногда прямо говорю, что не рекомендую покупать такую квартиру. Это русская рулетка для покупателя.
Также эксперты рекомендуют проверять дату выдачи супружеского согласия. Документ этот выдается бессрочно. И все же лучше, если бумага свежая.
- При необходимости можно сходить к нотариусу, который удостоверял согласие. Это не вопрос из серии «ты что, мне не доверяешь?» Да, не доверяю. И имею право, на кону десятки миллионов рублей, - говорит адвокат.
Есть и еще один способ нарваться на квартиру со «скрытым» владельцем-супругом. Продавец такой недвижимости «теряет» паспорт перед сделкой. Получает новый документ и специально не ставит в него штамп о браке. А что — имеет право. С такой чистой, обнуленной биографией продает квартиру. Покупатель не подозревает, что в сделке есть еще и супруг. Ведь он и в выписках Росреестра не светится. А спустя некоторое время обманутая жена (или муж) появляется в истерике на пороге честно купленной квартиры и требует ее вернуть.
- Проверить, действительно ли холост продавец, невозможно. Единой базы ЗАГСов не существует по сей день. Надо помнить, что по закону паспорт гражданина РФ подлежит замене в 20 и 45 лет. Если у человека иного возраста вдруг вы видите свежий паспорт, это серьезный повод задуматься — а стоит ли вообще с таким продавцом выходить на сделку? Разумеется, человек может паспорт просто потерять или его могут ограбить. Но вы никогда не проверите, так ли это или же он просто скрывает свою вторую половину, которая не планирует продавать их совместную квартиру, - советует Островский.
Существует и совсем жесткий сценарий. Его используют люди, чьи супруги задолжали крупные суммы денег. Ну или они сами погрязли в долгах — схема от этого не меняется. В таком случае продать квартиру по-быстрому - единственный шанс спасти семейный бюджет от приставов. Лучше всего такая полукриминальная схема работает, если суд по взысканию долгов прошел в другом регионе.
- Схема выглядит так: должник специально продает вам квартиру, а затем взыскатель появляется у вас на пороге и заявляет, что недвижимость продана ради того чтобы избежать ответственности. Запускает процедуру банкротства должника. Сделка купли-продажи оспаривается конкурсным управляющим. В итоге у покупателя не остается ни квартиры, ни денег. Квартира забирается в счет погашения долгов продавца, а самого его вы никогда не найдете, - рассказывает юрист.
Правда, обезопасить себя от такой жуткой ситуации все же можно. Самого продавца можно проверить по базам судов на предмет открытых судебных дел. Пробить долговую биографию по базе судебных приставов тоже труда не составит. А вот узнать, есть ли у продавца супруг, который в период совместной жизни набрал долгов - практически невозможно. Так что, несмотря на то, что любой типовой договор купли-продажи квартиры на две трети состоит из перечисления гарантий для обеих сторон, продавать и покупать семейную недвижимость – та еще русская рулетка.