Райский уголок
Строительство ЖК «Ново-Никольское» ведется с 2012 года. Это территория Новой Москвы, в 21 километре от МКАД по Киевскому шоссе. Райский уголок с отличной экологией. Копирайтеры-рекламщики почти не лукавили, когда составляли тексты с призывом покупать здесь жилье: «Это «город в городе», своя собственная маленькая планета, один из главных минусов которой в том, что заставить себя выбраться из удобно оборудованного мирка будет крайне не просто, потому, что комфорт от того, что все под рукой, затягивает».
В это поверили те, кто решил стать дольщиками данного амбициозного проекта. И их можно понять. Судите сами, на площади в 115 гектаров будут возведены 26 многоквартирных домов, 202 таунхауса, 67 малоэтажных домов и 30 коттеджей класса люкс. Местные жители смогут воспользоваться всеми благами цивилизации, проживая на некотором удалении от Москвы. Для них предусмотрены многоуровневые парковки, торгово-развлекательный центр, кафе, магазины, школы и детские сады, поликлиники, спортивные и гостиничные комплексы.
Деньги от будущих владельцев новомосковской недвижимости поступали бесперебойно. Процесс шел своим чередом. Ничто не предвещало беды. И вдруг строительство первой очереди было приостановлено на год. В чем же причина задержки?
Все свои
Здесь следует остановиться поподробнее на том, кто авторы и исполнители данного проекта. Главные действующие лица - это владельцы ООО «Агрострой» Игорь Мавлянов (66%) и Бабек Гасанов (34%). Человеку, абсолютно несведущему в вопросах строительного бизнеса следует пояснить, что в подобном процессе задействовано много разных лиц и фирм. Каждый выполняет свою, отведенную ему роль, на разных этапах. А этапов много: от получения заказа и первых согласований земельного участка до вручения ключей новоселам. На каждом есть немало важных промежуточных действий. За каждый такой этап отвечает, как правило, отдельная специально привлекаемая компания.
Именно так все было и в этой истории. Строительство ЖК «Ново-Никольское» проводили компании «ООО «НебоскребИнвест», ООО «Небоскреб ГБ», ООО «ЖБИ-КомплектСтрой», ООО «СтройСити», ООО «ДомСтрой» и ООО «АН «Небоскреб Риэлти». Они выполняли роли технического заказчика, генерального подрядчика, субподрядчика и агента по реализации объектов долевого участия в строительстве. Таким образом, фактически закрывали все необходимые виды деятельности на пути реализации проекта. Однако пикантности ситуации добавляло то, что эти организации возглавляли связанные с Гасановым лица.
Не сдержали слова
В ходе подготовки инвестиционного проекта застройщик получил кредит от Сбербанка России. 1 марта 2013 года был подписан договор о предоставлении кредитной линии с лимитом более 8 млрд рублей. По этому договору «Агрострой» получил в Сбербанке около 6,7 млрд рублей на строительство ЖК «Ново-Никольское».
Давая кредит, банк рассчитывал, конечно, на прибыльность проекта и, как следствие, на возврат выделенных средств. Продажей возводимых объектов недвижимости занималось ООО «АН Небоскреб Риэлти». Компания не смогла выдержать график продаж, которого требовал банк. В результате Сбербанк уведомил о приостановлении финансирования проекта.
В июне 2016 года Сбербанк попросил ООО «Агрострой» досрочно погасить всю задолженность. Ситуация начала принимать нежелательный оборот. Посудите сами, расчетный счет «Агростроем» не управляется, вся поступающая выручка от продаж идет вовсе не на финансирование строительства и возведение жилья. Она списывается банком на погашение процентов по кредиту. Продолжение строительства комплекса под вопросом. Кроме того отсутствует возможность юридического оформления прав собственности дольщиков на приобретаемое жилье в Росреестре. По этой причине перестала поступать выручка. Гасить задолженность перед банком оказалось нечем.
Куда утекли денежки?
Всей этой неприятной ситуации предшествовала странная череда событий. В сентябре 2015 года был уволен генеральный директор ООО «Агрострой» Иван Чернега, в отношении которого нынешним руководителем общества поданы несколько заявлений в правоохранительные органы. В своих заявлениях он указывает на то, что в период 2012-2015 г.г. прежним генеральным директором были заключены договоры займа с различными не кредитными организациями, cвязанными с Гасановым Б.Б., на сумму, превышающую 1 млрд руб.
Полученные незаконно займы, по мнению нового директора, существенно увеличили долговую нагрузку на компанию, чем критически ухудшили её финансовое состояние, доведя фактически до предбанкротного состояния.
Возник сложный корпоративный конфликт, разбирательства по которому длятся уже более года.
Сложилась очень неприятная ситуация для более чем 1000 семей дольщиков ЖК. Денег нет, строительство жилого комплекса прекратилось. Дольщики делают все, что могут, для привлечения внимания общественности к сложившейся ситуации. Они проводят митинги, пикеты. Но ситуация до сих пор не решена.
Что делать?
Безвыходных ситуаций, как известно, не бывает, и, ООО «Агрострой» в лице Игоря Мавлянова, намерено продолжить строительство комплекса. По информации, опубликованной на официальном сайте ЖК «Ново-Никольское», 1 августа 2016 года были заключены договоры с новым генеральным подрядчиком и техническим заказчиком для продолжения строительства. Однако территория объекта была фактически блокирована. Стройка находилась под охраной Частного охранного предприятия, с которым бывший генеральный подрядчик заключил договор. Владелец объекта и строители попасть туда не смогли. ООО «Агрострой» обратилось с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.
В интервью «Интерфаксу» Игорь Мавлянов, анализируя причины сложившейся ситуации, отмечает конфликт несоответствия целей: «Моя цель как инвестора – вложить деньги, создать качественный продукт, распродать квартиры и в конце получить прибыль. Цель моего партнера заработать деньги в процессе строительства».
По этой причине «Агрострой» вынужден бороться и улаживать всевозможные бюрократические формальности и пока не смог приступить к продолжению строительства объекта. Так, например, 01 августа 2016 года было вынесено решение об отказе в государственной регистрации изменений, касающихся сведений о компании. Это стало возможным, благодаря поступлению возражений и жалобы от Гасанова.
Судьбоносное совещание
25 августа 2016 года в Департаменте развития новых территорий города Москвы (ДРНТ) прошло очередное совещание рабочей группы по проекту ЖК «Ново-Никольское». В нем приняли участие представители ДРНТ, Сбербанка России, Мосгосстройнадзора, префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов, администрации поселения Первомайское. Участвовали в совещании также Игорь Мавлянов и Бабек Гасанов. Совещание окончилось вполне удачно для всех участников этой истории и дало надежды на исправление всех допущенных ошибок и злоупотреблений. На совещании было озвучено, что комитет по возобновлению кредитования строительства ЖК «Ново-Никольское» состоится в ПАО «Сбербанк России» в начале сентября 2016 года.
Чтобы урегулировать разногласия между партнерами и как можно быстрее перейти к возобновлению строительных работ, было принято решение о продолжении совместной деятельности с подконтрольным Гасанову ООО «НебоскребИнвест». Однако, представители ООО «Агрострой» высказали сомнения в том, что компания сможет выполнить возложенные на неё обязательства.
В ходе переговоров было достигнуто соглашение о том, что Гасанов и ООО «НебоскребИнвест» гарантируют выполнение работ генеральных подрядчиков по первому этапу первой очереди ЖК «Ново-Никольское». Если захотят, они также смогут предоставить для проекта нового генерального подрядчика, за которого поручатся.
Плохой мир лучше хорошей войны
Дальнейшее строительство жилого комплекса согласно достигнутым договоренностям будет вестись под контролем всех заинтересованных сторон. Расходование выделенных средств будет контролировать сам Игорь Мавлянов. Список запланированных работ уже утвержден в Департаменте развития новых территорий города Москвы.
Новый техзаказ также обставлен еще несколькими обязательными для исполнения условиями. Так, договор ограничен пока только первым этапом первой очереди строительства. Прием выполненных работ будет происходить с обязательным участием представителей ООО «Агрострой». Оплата работ будет производиться не сразу, а поэтапно. «Агрострой» наделен правом в любое время проверять ход работ, а представители компании будут обязательно участвовать в еженедельных совещаниях на объекте, чтобы контролировать ход строительство и его качество. По окончании первого этапа «Агрострой» получит полную документацию на все последующие этапы работ от генерального подрядчика. Срок выполнения работ первой очереди намечен на конец 2016 года.
А тем временем, «29» сентября 2016 года, Девятый арбитражный апелляционный суд вынес определение о назначении строительно-технической экспертизы, в результате которой «Агрострой» планирует доказать, что генеральный подрядчик «НебоскребИнвест» существенно завысил сметы и что качество выполненных строительных работ не соответствует заявленным требованиям.
Заключение по назначенной судом экспертизе расставит все точки в этой истории и определит, кто прав, а кто виноват.
Евгений Гордецкий