...Молодая москвичка получила квартиру по завещанию от неродной бабушки. Она подала на наследство и уехала из столицы на 6 месяцев — до окончания срока вступления в права. Вернувшись, девушка узнала, что квартира за это время была трижды продана и в ней уже делают ремонт. Оказалось, что первую продажу инициировал недобросовестный нотариус, подделав подпись бабушки. Законная наследница выиграла дело, но на это ушло два года.
— Есть достаточно много схем, когда мошенники используют в качестве продажи объекты, которые собственники редко посещают (например если находятся длительное время за границей), — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — В таком случае люди узнают, что за квартирой некому присматривать и есть маневр для мошенничества. Мошенники действуют через подставных лиц и продают жилье, а далее разгорается конфликт между настоящим собственником квартиры и пострадавшими покупателями.
Квартира несколько раз была перепродана за короткое время? Такой вариант вам не нужен. В подобных случаях покупатель злополучной квартиры по закону не считается добросовестным, даже если он не подозревал о мошенничестве, и в результате лишается квартиры.
«Зевнуть» при проверке «чистоты» жилья может специалист любой инстанции
Считается, что покупка квартиры с помощью ипотеки — вариант накладный и кабальный, но стопроцентно безопасный. Дескать, банк никогда не рискует, а потому совершает тщательную проверку документов. К сожалению, это не так. «Мой знакомый адвокат поделился историей своего клиента, который купил квартиру с ипотекой крупного банка. Банк квартиру проверил и одобрил, — вспоминает генеральный директор агентства «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич. — Через пару месяцев после покупки в дом пришел настоящий хозяин. Выяснилось, что «продавец» просто арендовал квартиру, изготовил поддельный паспорт (кстати, напечатанный на Гознаке) и получил по нему дубликаты документов взамен якобы утерянных. В итоге квартиру у покупателя забрали. А банк не только не признал свою ошибку, но и потребовал... дальнейшей выплаты кредита».
— Покупатели не всегда оформляют титульное страхование, стараясь сэкономить на подобных расходах, а зря. Подобный вариант как раз позволяет уберечь покупателей от рисков, связанных с утратой права собственности. Банк может упустить какой-либо нюанс, а страховая компания проверяет различные нюансы более въедливо, — рекомендует Светлана Бирина.
Есть стоп-факторы, связанные с документами, по которым квартиры не кредитуются. «Обычно все ограничения указываются на сайте банка в «Требованиях к объекту недвижимости». Например, сделка по продаже квартиры не может быть проведена по доверенности или если недвижимость изначально была продана продавцу по доверенности, — рассказывает генеральный директор компании «Бон Тон» Надежда Коркка. — С осторожностью банки относятся и к квартирам, полученным по наследству или завещанию. В такой ситуации, как правило, банк просит представить документ, подтверждающий отсутствие других наследников. Встречаются отказы на ипотечное кредитование из-за сомнительных цепочек с переселением несовершеннолетних».
Если в банк были представлены все необходимые документы, но поддельные и андеррайтер этого не увидел, то и мошенническая сделка может пройти. Больше того, «зевнуть» может и специалист Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). «В этой инстанции сделке «проскочить» сложнее, но, как показывает практика, и здесь бывают пробелы», — говорит Надежда Коркка.
При принятии решения о выдаче кредита банки реже, чем хотелось бы, делают тщательную проверку. Профессионал должен был насторожиться, увидев, что документы недавно потеряны и восстановлены. Поэтому квартиру нужно проверять на юридическую чистоту своими силами (с агентом или без).
Грамотный нотариус без труда уговорит одинокую бабушку подписать дарственную
Нетрадиционная, но уже обкатанная схема мошенничества — выдать «убитую» квартиру за только что отремонтированную. «Черные риелторы снимают жилье в панельном доме массовой застройки. Оно имеет прекрасный ремонт и красивый вид из окон. В соседнем доме расположена квартира, которую они продают, — такая же по площади, но в плохом состоянии. Для показов аферисты используют арендованную квартиру, на это время на номер дома наклеивается другая цифра», — приводит пример специалист. Для потенциального покупателя, впервые приехавшего в район, все дома, естественно, выглядят одинаково. Особенно если приглашать его на просмотр под покровом темноты. В итоге человек убежден, что берет хорошую квартиру, а в собственность получает «убитую», по соседству.
Оспорить такую сделку практически невозможно. Проверяйте соответствие номера дома, квартиры и этажа по документам.
Есть и другой вариант внаглую обмануть покупателя: предложить ему квартиру по явно заниженной стоимости. Для примера: в рядом стоящем доме цена аналогичной квартиры выше на 10%. Покупатель заинтересовывается предлагаемым вариантом. Но его просят заплатить аванс, который срочно нужен продавцу квартиры (обычно аферисты ссылаются на дела чрезвычайного характера). Покупатель соглашается и платит аванс мошенникам. Таким же образом «продавец» получает аванс еще с десятка ни о чем не подозревающих людей, а затем исчезает.
Но главная группа риска — это, конечно же, одинокие пожилые, тяжелобольные люди, алкоголики и другие категории собственников, которые не всегда могут адекватно воспринимать происходящее. «Черные риелторы подбирают жертв, а потом мошенническим путем присваивают их жилплощадь. Бывает, что подделывают подписи, а иногда могут действительно привести бабушку с тяжелой формой склероза к нотариусу — и она «добровольно» подписывается под документами о передаче квартиры. После этого жертву могут даже убить или увезти и бросить в бараке в забытой богом деревне», — продолжает Екатерина Бонч-Бруевич.
При покупке обращайте внимание, каким образом квартира досталась продавцу. Человек получил ее по завещанию или договору дарения, но при этом не является родственником бывшего собственника? Насторожитесь.
Для пожилых людей представляют опасность и договоры, согласно которым в обмен на пожизненный уход старики продают или завещают квартиру ухаживающему.
— По договору пожизненного ухода одна сторона передает другой стороне в собственность квартиру, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать «бывшего» собственника пожизненным уходом, — комментирует Надежда Коркка. — Многие одинокие старики в силу своей юридической неосведомленности поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного ухода заключают договор дарения. После его заключения жилье сразу же переходит в собственность мошенника, а самого дарителя можно без проблем выписать из квартиры.
На вторичном рынке жилья дурят совсем не такими способами, как на первичном
Наводчиками нередко бывают работники социальных служб, поликлиник, паспортных столов. «Не так давно на наш e-mail пришло письмо от неких риелторов со списком пожилых людей. Рядом со многими адресами были написаны диагнозы, в том числе онкология, — говорит Екатерина Бонч-Бруевич. — Предлагалось найти покупателей этих квартир за полцены с обременением в виде пожизненного проживания хозяев. Не исключено, что эти же «специалисты» впоследствии помогают новым собственникам «освободить» квартиру раньше».
Бывали случаи, когда аферисты, пользуясь связями в паспортных столах и загсах, выходили замуж или женились на недавно умерших гражданах с пропиской; совершали махинации с квартирами без наследников, которые уходят в фонд города; продавали квартиры по ложному адресу и пр.
Договор ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) — сделка с двусторонним риском, поэтому ее должны сопровождать знакомые, проверенные и порядочные агенты.
— Отдельно стоит выделить мошенничество на первичном и на вторичном рынках недвижимости, — говорит финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — При совершении сделок на вторичном рынке покупатель несет риски, связанные с некорректной оценкой объекта недвижимости, недостаточной юридической проверкой сделки (прописаны ли малолетние дети, есть ли незарегистрированная перепланировка и т.п.). На первичном же рынке большие риски связаны с покупкой недвижимости на ранних стадиях строительства (например на стадии котлована). Бизнес большинства девелоперов построен таким образом, что для строительства им необходимо продавать квартиры в еще не достроенных домах. И если на фоне сложной экономической конъюнктуры спрос на квартиры в новостройках упадет, дом может так и остаться недостроенным. Нужно изучить историю сдачи других объектов застройщика (были ли задержки в сдаче), проверить качество обустройства прилегающей территории.
Но все-таки на рынке первичной недвижимости, в отличие от «вторички», сделки являются более или менее прозрачными. Черные риелторы и мошенники, будучи прекрасными психологами, рассчитывают на невнимательность, некомпетентность и... жадность жертв. Неопытному покупателю имеет смысл обратиться к посреднику, заплатив ему несколько процентов от стоимости объекта недвижимости.
К сожалению, без специального закона о регулировании риелторской деятельности невозможно зафиксировать ответственность сторон. «Есть примеры, когда люди, не успевшие наработать нужный опыт, отправляются в свободное плавание и начинают проводить сделки без должной подготовки. Такой непрофессионализм может обойтись очень дорого клиенту. В крупных компаниях такой проблемы нет, но в остальном на рынке наблюдается не самая лучшая ситуация», — констатирует Светлана Бирина.
— Такой закон нужен, и скорее всего он будет принят в ближайшее время (еще в апреле Владимир Путин заявил, что на регулирование риелторской деятельности надо обратить особое внимание, а уже в августе мы услышали, что законопроект внесут в Госдуму), — поясняет Надежда Коркка. — При этом очень важно прописать в документе не только четкие понятия риелторской деятельности и самого брокера, но и адаптировать все правила к российской действительности.
Лицензирование риелторской деятельности, по мнению экспертов, поможет очистить рынок от мошенников. Часть черных фирм не захотят (или не смогут) получить подобную лицензию. Но если и получат, то, проштрафившись, будут лишаться ее впоследствии. А по мнению Тимура Нигматуллина, не менее эффективным и даже более удобным для участников рынка может стать усиление надзора саморегулирующих организаций.