Об этом не принято говорить, но простому покупателю заполучить лучший вариант жилья в новостройке всегда было нереально. Самые привлекательные и ликвидные предложения уходили, как правило, к инвесторам, обладающим большими финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке по так называемому договору переуступки права требования — естественно, по более высокой стоимости.
Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское «бегство от рубля», вызвавшее бум покупательского спроса, привело к вымыванию с рынка наиболее ликвидных предложений, особенно в домах на высокой стадии готовности.
— По нашим оценкам, до недавних пор по договору переуступки права требования приобреталось около 15% новостроек на начальной стадии строительства, — говорят эксперты «БЕСТ-Новострой». — В недалекой перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается и квартир, находящихся в залоге у банка.
— Когда в октябре начались валютные скачки, половина моих знакомых как одержимые бросились скупать квартиры в новостройках, — рассказал «МК» предприниматель Николай. — Не удержался и я. Но поскольку свободных денег у меня не было, влез в ипотеку. А уже в январе понял: не тяну. Доходы снизились, жена вообще потеряла работу. Теперь ищу покупателя на квартиру. Желающих немного.
Процедура продажи квартиры, купленной с помощью заемных средств, называется продажей из-под залога. Несколько финансовых учреждений уже включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. По данным риелторов, ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: от 14,5%. Но схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной.
Свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в домах, возведение которых вот-вот завершится. В частности, если «первичный» покупатель приобрел «квадратные метры» с помощью ипотеки, а сейчас планирует продать их по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура.
— Покупателю потребуется достаточно крупная сумма — чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться из цены продажи, и разницу между стоимостью договора долевого участия и ценой продажи, — поясняет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.
Для того чтобы понять, о каких деньгах идет речь, приведем наглядный пример. Сразу оговоримся: подобные сделки имели место до кризиса, когда продавцы спокойно увеличивали первоначальную стоимость жилья на миллион-другой. Сейчас подобное возможно только для совсем недорогих квартир.
Считаем. Первый покупатель приобрел квартиру за 3 млн руб., а продает за 4,2 млн. При оформлении ипотеки в банке ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20% (840 тыс. руб.) и разницу в размере 1,2 млн руб. Итого на руках у второго покупателя должно быть не меньше 2,04 млн.
Но 20-процентный первоначальный взнос — это в наше время сущие копейки. Многие банки «стартуют» от 50%. И в этом случае покупателю потребуется сумма уже покрупнее — 3,3 млн руб. (2,1 млн — первоначальный взнос, а 1,2 млн — разница между стоимостью договора долевого участия и ценой продажи).
В итоге кредит по предыдущей ипотеке закрывается. После регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру накладывается новые. И у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.
Есть и другой вариант сделки по переуступке, продолжает Ирина Доброхотова. Правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель. А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры. При такой схеме ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности.
В этом случае сначала подписывается договор займа между покупателем и продавцом. Делается это в простой письменной форме, своего рода расписке, не подлежащей регистрации. На основании этого документа покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте дома. Таким образом, квартира перестает быть ипотечной. После этого она переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, «вторичный» покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.
Свои нюансы есть и при приобретении квартир в проектах, которые находятся в высокой степени готовности. Все вопросы по сделке в таком случае нужно успеть уладить строго до попадания документов о вводе дома в эксплуатацию в Регистрационную палату.
— При перепродаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости можно заработать только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на текущий момент, — считает Ирина Доброхотова. Понятно, что для людей, купивших квартиру несколько месяцев назад, такая ситуация исключена.
— Ипотечные квартиры — это низколиквидный товар, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Причины очевидны: сопоставимые с рыночными цены, особенности организации сделки, психологическое предубеждение покупателей. В сочетании с перспективами снижения спроса на жилье в 2015 году массовый вывод на рынок ипотечных квартир почти со стопроцентной вероятностью оставит эти объекты висеть мертвым грузом очень продолжительное время.
У самих владельцев ненужных «квадратных метров» иллюзий нет. Предприниматель Николай и не рассчитывает «наварить» на продаже ипотечной квартиры: «Я чувствую, что придется продавать жилье с большой скидкой. Какая там прибыль — уже ясно, что я не верну даже вложенных денег. Стараюсь относиться к ситуации философски — в конце концов это не первый кризис в моей жизни, бывали потери и значительнее...»