Сначала это был робкий рынок, и цены на квартиры, как мы теперь знаем, были просто смешными. В то время хорошую квартиру в Москве можно было купить за 5–10 тысяч долларов. А с начала 2000-х годов цены на жилье стали стремительно расти. И квартирный бизнес стал одним из самых доходных в стране.
А это в свою очередь привело к расцвету квартирного мошенничества, которое сегодня приобрело масштаб стихийного бедствия.
В первую очередь жертвами преступников становятся самые незащищенные слои населения: дети, пенсионеры, инвалиды и одинокие люди. Сами себя защитить они не могут, а государство с этим мутным потоком не справляется. Однако количество жертв квартирных преступников так стремительно растет, что оставить все как есть — это тоже своего рода преступление.
Последние десять лет ко мне в основном обращаются люди, потерявшие жилье в результате квартирных махинаций. Читать их письма и слушать их рассказы невозможно, но и помочь им по большей части тоже невозможно. Я написала много судебных очерков о таких преступлениях. И в ряде случаев удалось помочь. Но эта капля в море не идет ни в какое сравнение с множеством тех, кто остался на улице. В силу разных обстоятельств получилось, что российская правоохранительная система борется не с мошенниками, а с их жертвами.
Поэтому я считаю, что обратившиеся за помощью люди дали мне поручение донести до общества масштаб бедствия и постараться найти выход из создавшегося положения. Я обратилась к юристам и адвокатам. Изучив множество мошеннических схем, мы постарались найти оптимальные способы защиты. И вот что получилось.
Щуку бросили в реку
Как известно, в настоящее время мошенничество с жильем отнесено к категории тяжких преступлений (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Расследование подобных дел требует специальных знаний и высоких профессиональных навыков: мошенники скрупулезно разрабатывают схемы, тщательно готовятся к их реализации и заранее обеспечивают нужные доказательства. В запасе всегда есть свои нотариусы, свидетели, эксперты. Как правило, такие преступления начинаются с сотрудников паспортных столов и участковых, которые снабжают мошенников списками потенциальных жертв. А расследуются преступления в том же ОВД — вот откуда и начинаются все препятствия. Колоссальной проблемой является собственно возбуждение уголовного дела, потому что возбуждать его никто не хочет. Во-первых, сложно расследовать, во-вторых, везде свои люди.
Поэтому первоочередной задачей представляется изменение подследственности, то есть передача таких дел в ведение Следственного комитета. Это элита следствия, которой во все времена поручалось расследование самых сложных и общественно значимых дел. А в значимости проблемы сомневаться не приходится. Ведь потеря жилья — крах всей жизни, причем нередко целой семьи.
Возможно, стоит обсудить вопрос о создании в СК специальных отделов, которые будут заниматься подобными преступлениями.
Футбол на выживание
Коронным номером следственных подразделений МВД является система «отмен-отказов». Жертве отказывают в возбуждении уголовного дела, прокуратура отменяет отказ, а следствие снова отказывает. Это может происходить несколько десятков раз. Иногда борьба потерпевшего за возбуждение дела затягивается на несколько лет. И наконец, настает момент, когда утрачиваются доказательства: свидетели забывают подробности, выцветают чернила на документах, а тем временем мошенники несколько раз перепродают квартиры. Это устраивает всех: следствие имитирует кипучую деятельность, прокуратура получает статистические показатели (чем больше отмен, тем лучше надзор за МВД), а мошенники успевают получить огромные деньги и раствориться в тумане.
Не добившись возбуждения уголовного дела, человек, лишившийся жилья, идет в суд с гражданским иском о признании недействительным договора купли-продажи, ренты, отмене завещания и т.д. А там действует принцип формальной истины: суд принимает во внимание только те доказательства, которые представили стороны. И даже если судья осознает, что человек пострадал от мошенничества, он не вправе собирать доказательства за потерпевшего. Бремя доказательств лежит на истце, однако у него связаны руки: он не может получить детализацию телефонных переговоров, заставить свидетелей явиться в суд, провести очную ставку. И все заканчивается тем, что потерпевшему в удовлетворении иска отказывают.
А с таким отказом возбудить уголовное дело и подавно невозможно. И круг замкнулся. Идти больше некуда.
Вот почему сама жизнь требует, чтобы уголовные дела по преступлениям с жильем возбуждались без препятствий: лучше потом прекратить десять дел, чем одна семья навсегда лишится крова.
Преступление без наказания
На сегодняшний день за квартирное мошенничество УК предусматривает наказание от нуля до десяти лет лишения свободы. До недавнего времени существовала минимальная граница наказания — 5 лет. А теперь этот самый ноль практически гарантирует, что лишение свободы будет условным. И как же тут не отбирать квартиры? Чего бояться? В худшем случае получишь судимость, но это не больно.
Судя по всему, именно после отмены минимального наказания за такие преступления произошел рост этих преступлений. Стоит подумать над введением нижней границы наказания.
Право знать
У судебных приставов есть база данных должников. И любой гражданин может получить сведения о тех, с кем имеет дело. Так и человек, покупающий или продающий жилье, тоже должен иметь возможность проверить сведения о наличии судимости у других участников сделки и их риелторов. База данных судимых лиц существует, но она недоступна для простых смертных.
Полезный больной
Большое количество сделок с недвижимостью позднее оспариваются в суде в связи с психическим заболеванием продавца квартиры. То есть, покупая жилье, человек никогда не может быть уверен, что через некоторое время оно не вернется к прежнему владельцу, поскольку тот в момент заключения сделки не понимал значения своих действий. В этом случае квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Но деньги возвращаются только на бумаге, потому что получить их в действительности уже невозможно. Дело в том, что жертве квартира достается не напрямую: сначала ее два-три раза «перепродают» своим людям и только потом подыскивают покупателя-жертву.
Фортель заключается в том, что суд возвращает квартиру первому из этой цепочки (и это всегда психически больной человек), а деньги получить можно только от последнего участника цепочки. А у него их нет и уже никогда не будет. Именно в этом и состоит смысл аферы: жертва остается и без денег, и без квартиры. Такой отъем квартир превратился в высокодоходный бизнес.
В этой игре особую ценность приобретают связи с судебно-психиатрическими экспертами. Большинство самых потрясающих афер, о которых я писала, по странному стечению обстоятельств связаны с заключениями, полученными в Институте им. Сербского. Причем в зависимости от ситуации используются две схемы. В одних случаях люди, давно забывшие дорогу в ПНД, признаются невменяемыми на момент сделки. А в других — даются заключения о невозможности оценить психическое состояние больных, поскольку нет медицинских документов на день сделки. Для суда это всегда означает, что в этот день он понимал смысл своих действий.
Окончательно пресечь такие махинации, скорее всего, невозможно, но уменьшить их число — можно. Для этого нужно наладить обмен данными между Росреестром, психо- и наркодиспансерами. Необходимо, чтобы покупатель жилья имел возможность получить достоверную информацию о том, состоят ли на учете предыдущие собственники квартиры.
Над пропастью без страховки
Еще одним способом защиты добросовестных приобретателей от квартирных мошенничеств является страхование сделки. Стоит подумать о возможности застраховать договор в государственной страховой компании непосредственно в Росреестре. То есть сделать так, чтобы при подаче заявления о регистрации перехода права собственности сотрудник Росреестра предлагал покупателю за дополнительную плату застраховать риск потери жилья.
Нотариусы, черные и белые
Очень часто после смерти владельца квартиры мошенники подделывают завещание от имени умершего и объявляют себя наследниками. Раньше для этого достаточно было просто изготовить фальшивку и прийти с ней к любому московскому нотариусу для открытия наследственного дела. Тот проверял подлинность этого завещания самым простым способом — звонил нотариусу, фамилия которого значилась в документе. А с ним мошенники договаривались заранее: в реестр эта «липа» не вносилась, а по телефону отвечали, что завещание удостоверялось. Поэтому нотариус, открывший наследственное дело, выдавал свидетельство о праве на наследство, что было основанием для регистрации в Росреестре.
Первая же проверка показывала, что совершено мошенничество, но к этому моменту многие квартиры уже удавалось продать. Таких мошенников часто ловили, и сейчас они стали действовать по-другому.
Преступники договариваются с нотариусом, который время от времени оставляет в реестре пустые места, чтобы потом можно было внести туда запись об удостоверении завещания, изготовленного задним числом. В подобном случае трудно установить подделку, поскольку документ значится в реестре. Одна беда: если дело доходит до суда и назначают проведение экспертизы подписи умершего, возможна осечка. А самые осторожные мошенники действуют более изощренным способом. Чтобы не подделывать подпись умершего, от его имени расписывается рукоприкладчик: в особых случаях (неграмотность, физические недостатки, тяжелая болезнь завещателя) закон позволяет подписать завещание другому человеку в присутствии нотариуса. А судебно-техническая экспертиза может установить давность нанесения подписи лишь в течение нескольких месяцев с момента ее исполнения.
Поймать таких преступников очень сложно, и сейчас подделка завещаний приняла характер эпидемии. А если подделано завещание одинокого человека, дело вообще не доходит до суда: ведь наследников нет, имущество умершего должно отойти городу, но откуда чиновникам знать, что завещание подделано? И получается, что в суд идти некому.
И если через много лет все-таки выяснится, что завещание было подделано, то квартиру отберут даже у десятого собственника, несмотря на то что он — добросовестный приобретатель.
Чтобы исключить возможность подобных преступлений, 1 июля вступает в силу закон, обязывающий нотариусов в день совершения любого нотариального действия представлять эту информацию в Единый электронный реестр.
Закон-то наконец принят. Но как быть людям, уже пострадавшим от таких преступлений? Имена нотариусов, промышляющих подделками, известны, о них пишут в Интернете, на них жалуются, но привлечь их к уголовной ответственности очень сложно. Пока уголовное дело не возбуждено, получить от нотариуса информацию невозможно в силу нотариальной тайны. А дела возбуждать МВД не торопится: это слишком обременительно и накладно, ведь никто не откажется просто так от крышевания квартирных мошенников, приносящих баснословные барыши.
Смертельная рента
Один из самых распространенных способов квартирных мошенничеств — оформление договора ренты. По такому договору человек отдает свое жилье частному лицу или фирме с условием до конца жизни получать за это ежемесячную ренту. Выходит, что новому собственнику крайне выгодна скорая смерть бывшего хозяина квартиры, поскольку по закону при его жизни с квартирой ничего сделать нельзя. В Москве действует не одна банда, специализирующаяся на таких договорах: людям «помогают» поскорее уйти из жизни.
На подписание договора ренты решаются социально незащищенные люди, попавшие в сложную жизненную ситуацию. Как правило, это инвалиды или одинокие пенсионеры. После заключения такого договора человек становится абсолютно беззащитным и попадает в полную зависимость от плательщика ренты.
Исправить ситуацию можно, если подобные договоры будут регистрироваться только с согласия органов опеки, которые будут отслеживать и дальнейшую судьбу бывших хозяев квартиры.
■ ■ ■
Уважаемый господин Бастрыкин! Я понимаю, что председатель Следственного комитета не может изменить закон, но в ваших силах обратить внимание законодателей на катастрофическое положение дел с квартирными мошенничествами.
Каждый день преступники отбирают жилье у самых незащищенных людей, пенсионеров и инвалидов. В силу обстоятельств МВД и прокуратура не справляются с ситуацией, а фактически усугубляют ее. Межведомственные противоречия мешают решить эту жизненно важную для многих граждан проблему, но ситуация вышла из под контроля государства. Сегодня только Следственный комитет способен встать на пути у преступников.
Прошу вас считать эту публикацию официальным обращением.
Благодарю прокуроров, судей, а также лично адвокатов Татьяну Старикову, Алексея Демина и Елену Бухарину за помощь в подготовке материала.