Представьте огромную пазл-головоломку, сложенную из миллионов кусочков разного размера и формы.
Так должна выглядеть наша страна, по данным государственного кадастра недвижимости.
Каждый кусочек — чей-то участок земли. У каждого участка свой хозяин. Каждый участок занимает свое место. Если, собирая головоломку, положить его не на свое место, пазл не соберется. Картинка сдвинется, «поплывет», вылезет за края.
Это наш случай.
Вся земля в стране разделена примерно на 50 миллионов участков разных категорий и с разными собственниками. Но пазл у государственного реестра из них не собирается. Давно уже картинка пошла вкривь и вкось. Участки наезжают друг на друга, пересекаются, дублируются, и поставить на учет новый участок зачастую оказывается невозможно.
Хуже всего с землями Лесного фонда.
Большинство лесных участков — это лесничества, занимающие площади до нескольких миллионов гектаров. Внутри у них населенные пункты, дороги, садоводческие и дачные товарищества. Их земли пересекаются с границами леса, которые лишь кое-где установлены с географическими координатами. В основной же массе лесные границы не установлены и не уточнены.
«Количество пересечений и спорных вопросов по границам и площади каждого такого участка, которая может достигать нескольких миллионов гектаров, не позволит провести уточнение его границ (поставить на государственный кадастровый учет надлежащим образом) долгие годы», — говорится в пояснительной записке к законопроекту «Об устранении противоречий в сведениях госреестров».
В доказательство этого тезиса приводятся астрономические цифры. Только на территории Московской области пересечений земель Лесного фонда с землями других категорий — около 200 тысяч. Покрываемая ими площадь составляет 184 378 гектаров. По всей же стране Рослесхоз фиксирует пересечения по 1,7 млн гектаров.
Это означает, что данные Единого государственного реестра недвижимости по 1,7 млн гектаров недостоверны.
Государство не может собирать налоги и осуществлять прочие функции, не имея достоверных данных о земельной собственности, частной и государственной. Пазл нужно сложить. «Лесная амнистия» для того и придумана.
***
Корни кадастровой недостоверности растут из начала 90-х годов, когда страна ушла из социализма в рынок.
При социализме вся земля была общенародной. Частных собственников не было, и участков земли, чтоб складывать из них пазл, не было тоже. Одна страна, одна земля, один хозяин. Но с 1992 года землю начали раздавать в собственность физическим и юридическим лицам. И прежде, чем ее раздавать, нужно было, конечно, создать систему четкой регистрации границ земельных участков по единым правилам в единой системе координат. Чтоб все участки, получавшие собственника, занимали на кадастровой карте свой квадратик или прямоугольник и каждая точка имела уникальные координаты и владельца.
Такой системы у государства не было, поскольку раньше в ней не было необходимости. Но землю раздавали все равно, чтобы поскорее создать класс частных собственников. «А то вернутся коммунисты», — пугали реформаторы.
Земельные участки сыпали как зернышки курам. Налетай, пернатые!
С курами так поступать можно. С землей — нельзя. Коммунисты не вернулись, но беспорядочно розданные участки аукнулись спустя 25 лет неразрешимыми проблемами учета.
Ведь регистрировали их без координат, никак не привязывая к поверхности планеты. Да и измеряли очень по-разному. Одни землевладельцы ходили по участку с «козьей ножкой» — от того дерева до этого угла. Другие определяли границы на глаз, попутно прихватывая полоску соседской земли. Третьи приглашали кадастровых инженеров, чтоб все-таки координаты участка установить. Но кадастровые инженеры халтурили, мерили с ошибками и в разных системах координат.
А еще была масса пройдох, воспользовавшихся «мутной водой» и умышленно отхвативших участки, не подлежавшие передаче в частную собственность, в том числе и участки леса. Кому-то заплатили, какие-то бумажки подменили, кто-то закрыл на все это глаза — и пожалуйста, лесной участок оформлен как частный.
А еще были местные чиновники, которые самовольно переводили гектары земель Лесного фонда сначала в категорию земель сельхозназначения, потом в земли населенных пунктов, а потом продавали под дачную застройку. Томский район Томской области, например, по сведениям местного ОНФ, лишился таким образом четверти всех своих лесных массивов.
В общем, разные были случаи.
Кадастровые органы не могли все их проверять. Да им и не ставилась такая задача. Они просто заносили в кадастр данные, которые им подавали при постановке участка на учет.
Переход на электронные носители ужесточил эту дикую вольницу. С 2007 года автоматизированная система кадастрового учета стала фиксировать пересечения границ и наложения участков и отказываться их регистрировать.
Множество людей, ставивших свои участки на кадастр, сразу поймут, о чем речь. Потому что они тоже прошли эту запредельную муку, длящуюся годами, когда в ответ на заявления о постановке участка «с границами» бесконечно приходят «отказы» и «приостановки». И никаких объяснений — почему, что у меня не так?
Отчаявшись, люди пытаются решить вопрос за деньги. Ищут «решальщиков», платят. Те зачастую как-то впихивают их участки, но, конечно, с ошибками, которые еще больше усугубляют неразбериху. Земельные участки оказываются в кадастре совсем в другом регионе — вместо Московской области в Тамбовской, например. Или в лесу. Или посреди озера.
В общем, кадастровый пазл у нас на сегодня имеет такой вид, будто его собирали с хорошего бодуна. Собирали, собирали, да так и не собрали.
***
Чтобы навести порядок с кадастровым учетом, нужно в первую очередь разобраться с участками, которые пересекаются и накладываются друг на друга. Хозяин у земельного участка может быть только один. Если по кадастровым данным их двое, нужно решить, кого оставить хозяином, а кого выкинуть.
Начать логичнее всего с тех участков, что накладываются на участки Лесного фонда, потому что таких наложений больше всего.
Механизм, при помощи которого «лесная амнистия» предлагает оставлять одного собственника вместо двух, очень простой.
Участки Лесного фонда зарегистрированы в Государственном лесном реестре.
Участки других категорий — в Едином государственном кадастре недвижимости.
Если один участок зарегистрирован одновременно в двух этих документах, его собственником остается тот, чьи права зарегистрированы в Едином государственном кадастре недвижимости. Из состава Лесного фонда этот участок соответственно выбывает.
***
Лес — государственная собственность. Предлагая «лесную амнистию», государство как бы говорит: «Чтобы распутать кадастровую неразбериху, я отдаю свое. Ладно уж. Быстрее и проще мне отказаться от спорных участков, чем отнимать их у вас, садоводов, дачников и предприимчивых предпринимателей».
Такая необычная щедрость со стороны государства обусловлена безвыходной ситуацией. Оно бы не стало отказываться от лесных земель, но с неразберихой по-другому не справиться. Чтоб выявить всех землевладельцев, уйдут десятилетия, а налог на их землю нужно собирать сейчас.
Множеству собственников «лесная амнистия» принесет огромное облегчение. Владельцы пересекающихся с лесом участков смогут наконец установить их границы. Тем более сейчас это становится совершенно необходимо, поскольку с 1 января 2018 года участки без границ нельзя будет продавать, дарить, завещать.
Еще один большой плюс в том, что населенные пункты, которые частично пересекаются с землями Лесного фонда, можно будет газифицировать. Сейчас нельзя. От этого страдают лесные поселки и военные городки, которые строились ради общегосударственных практических целей — осваивать лес, нести военную службу, — а сейчас их жители оказались бесправными. Им не то что газификация не позволена — они и дома-то свои зарегистрировать не могут по правилам.
***
Но помимо плюсов у «лесной амнистии» есть и отрицательные стороны.
Законопроект предлагает признать права всех собственников, успевших зарегистрировать свои спорные лесные участки до 1 января 2017 года. А ведь далеко не все они получили землю в лесу законным путем. Но теперь получается, что такое воровство прощается. А лес, который сворован у государства, навеки остается ворам и их детям.
Ладно бы такие случаи были единичными. Но они происходили массово и по сей день продолжают «случаться».
Депутатов Госдумы этот момент «лесной амнистии» очень смущает, конечно. И не только их. Мошенники обокрали народ. И что же теперь — прощать мошенников?
В распоряжении «МК» есть заключения думских комитетов природопользования, Комитета по аграрным вопросам, Комитета по экологии и охране окружающей среды. Замечаний много, в том числе технических, но главный вопрос у всех один. Как устранить кадастровые противоречия, но не прощать при этом воров?
Предлагается, например, такой вариант: амнистировать только те пересечения, что возникли до 1 января 2008 года, а те, что возникли позже, разрешать в судебном порядке — за исключением участков, которые относятся к землям населенных пунктов и садоводов-дачников. Или другой вариант: вообще никого не амнистировать, пока не будут установлены границы всех лесных участков.
Большого смысла, правда, нет ни в одном варианте, ни в другом. Жуликов этим путем не отсечешь.
В заключениях думских комитетов на законопроект «лесной амнистии» рекомендуется утвердить его в первом чтении при условии, что до второго чтения будут внесены поправки, позволяющие отделять нечестных собственников лесных участков от честных. Однако никакого реального механизма, позволяющего это сделать, не просматривается.
***
Если бы землю — бывшую социалистическую собственность — не сыпали четверть века назад частным собственникам, как зерна курам, а сначала создали надежную систему строгого кадастрового учета, никто не смог бы захватывать лесные участки и мухлевать с ними. Не возникало бы пересечений и наложений участков добросовестных землевладельцев. И нынешней безвыходной путаницы с кадастром тоже не получилось бы. И несправедливый закон, прощающий воров, не надо было бы принимать.
Суть этой истории в том, что все нужно делать так, как положено: в положенной последовательности, не пропуская ни одного положенного шага.
В туалете, например, нужно сначала снять брюки, потом сесть на унитаз, потом сделать свои дела, потом спустить воду. Вернутся за это время коммунисты или не вернутся — очередность ваших действий должна быть только такая.
Если же вы нарушите очередность — сначала сделаете свои дела, а потом снимете брюки, — у вас получится «лесная амнистия» или что-то вроде того. В общем, воду спускать уже не понадобится.
Тем не менее законопроект «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров» сейчас горячо обсуждается в Думе. Проводятся круглые столы, парламентские слушания, дискуссии. Законодательная работа кипит.
Ожидалось, что в первом чтении законопроект будет обсуждаться уже на этой неделе. Но в прошедший вторник Совет Думы назначил первое слушание на 19 мая.
«МК» следит за развитием ситуации.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВАШ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК ПЕРЕСЕКАЕТСЯ С ЛЕСНЫМ?
С 1 января 2018 года земельный участок нельзя продать, подарить, унаследовать, если у него не установлены границы
Установить границы можно только тем участкам, которые не пересекаются с другими участками или уже числятся в госкадастре с границами.
Пересекаются сотни тысяч участков. Больше всего пересечений с участками лесного фонда.
Что делать собственнику участка, если его не ставят на кадастр с границами из-за того, что он пересекается с участком леса?
Если Лесная амнистия не будет принята, то делать особо нечего.
Вот советы девелоперов, которые приводятся в материалах к Парламентским слушаниям по проекту Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Судя по этим рекомендациям, сил на то, чтобы узаконить участок, придется потратить очень много. А шанс добиться успеха — совсем небольшой.
«Во-первых, нужно обратиться в орган лесного хозяйства за получением информации по факту наложения границ участка. Данное обстоятельство обычно подтверждается следующими документами:
∎ лесоустроительные планшеты (выкопировка из них);
∎ план лесного участка по форме, установленной законодательством РФ;
∎ лесоустроительные карты и схемы;
∎ таксационное описание;
∎ выписка из лесного реестра на лесной участок;
∎ акт осмотра участка с фиксацией факта наложения границ и с указанием GPS-координат наложения;
∎ экспертное заключение кадастрового инженера о наложении границ с приложением схемы наложения и указанием GPS-координат наложения и общей площадью наложения.
Если не удается решить проблему во внесудебном порядке, при судебном разбирательстве собственник земельного участка может предоставить в суд следующие документы:
∎ правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды участка);
∎ кадастровый паспорт и кадастровую выписку на земельный участок;
∎ постановление органов муниципальной власти о предоставлении земельного участка;
∎ акт осмотра участка с фиксацией факта наложения границ и с указанием GPS-координат наложения, составленный либо самостоятельно с привлечением кадастрового инженера, либо совместно с уполномоченным представителем от лесхоза;
∎ экспертное заключение кадастрового инженера о наложении границ с приложением схемы наложения и указанием GPS-координат наложения и общей площадью наложения.
Собственники земельных участков довольно часто добиваются успеха в судах. Например, это происходит тогда, когда органы лесного хозяйства не могут доказать факты наложения границ, а также факт образования лесных участков в установленном порядке (см., например, Определение ВС РФ от 10 июля 2015 г. №305-ЭС15-7943).
Однако если в результате разбирательства суд установит, что лесной участок был в установленном порядке образован, он считается ранее учтенным даже при отсутствии ГКУ, то есть относится к федеральной собственности (см., например, Постановление президиума Московского областного суда от 22 июля 2015 г. №341). В таких ситуациях шансы органов лесного хозяйства на победу в споре вполне реальны, если образование лесного участка предшествовало образованию смежного земельного участка другой целевой категории, на границе с которым выявлено наложение».
Если же Лесную амнистию примут, разруливанием спорных территорий займутся, скорее всего, официальные органы и вам тоже будет делать особо нечего.
Ждем-с.