— Хотя дачная амнистия действует более 12 лет, многие до сих пор не удосужились воспользоваться этим упрощенным порядком, чтобы узаконить свою загородную недвижимость. Так, может быть, дачную амнистию в очередной раз продлят?
— Большинство людей все-таки уже оформили свои участки и дома в собственность. Но всегда, конечно, найдутся те, кто будет тянуть до последнего. Я бы не советовал им надеяться, что сроки действия дачной амнистии в очередной раз будут продлены.
— Неужели эти люди могут потерять собственные дачи?
— Бесплатная приватизация земельных участков будет действовать еще два года — до 31 декабря 2020 года. Все ранее предоставленные участки оформляются в собственность бесплатно, без проведения торгов, даже если сведения о них не внесены в ЕГРН. Это касается тех дачников, у кого сейчас на руках только членская книжка СНТ или государственный акт на выделение земли.
— Что еще важно знать дачникам о своей недвижимости?
— С 1 января 2019 года все дачные участки признаются садовыми земельными участками, но вносить изменения в документы не требуется. Кроме этого, нужно оформить земли общего пользования в СНТ.
— Как это делается?
— Они оформляются на собственников земельных участков, расположенных в границах данного СНТ, пропорционально их площади. Либо в собственность юридического лица.
— С землей понятно, а как быть с домом, если до сих пор не воспользовался дачной амнистией?
— 4 августа 2018 года вступил в силу Закон №340‑ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривает, что для строительства или реконструкции жилых и садовых домов на землях СНТ и населенных пунктов (ИЖС) площадью до 500 кв.м собственнику не требуется получать разрешение на строительство. С 1 января 2019 года достаточно уведомить местную администрацию о начале и об окончании строительства (реконструкции), а органы местной власти в течение семи дней обязаны выдать уведомление о соответствии либо несоответствии объекта градостроительным нормам. Кстати, строительство не должно длиться более 10 лет.
После окончания строительства и выдачи уведомления о соответствии регистрация собственности на дом происходит в порядке межведомственного обмена через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр.
— А как быть тем, кто построил дом до вступления в силу поправок в Градостроительный кодекс?
— До 1 марта 2019 года их еще можно оформить в упрощенном порядке, по дачной амнистии, для этого потребуется представить только декларацию об объекте недвижимости и технический план. Если же строительство или реконструкция дома, начатые до 4 августа, продолжаются, застройщик также должен направить уведомление об этом в органы местного самоуправления.
— В последнее время многие подмосковные СНТ превратились в полноценные населенные пункты. Чего там только нет: магазины, службы быта, подчас и гостиницы появились и общежития. И что, все можно зарегистрировать в упрощенной форме?
— На дачных, садовых участках и участках для ИЖС можно строить только три вида строений: жилой или садовый дом и хозпостройки. К категории жилого дома относится отдельно стоящее здание не более трех надземных этажей и 20 метров высотой; оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости — например, квартиры. Важное требование к застройке: оно не должно стоять ближе 3 метров от границ земельного участка.
— Чем отличается садовый дом от жилого?
— Жилой дом — это объект ИЖС, в нем можно прописаться. А с 1 января 2019 года можно прописаться даже в СНТ. В садовом доме, который не относится к жилым постройкам, прописка невозможна.
— Что понимается под хозяйственными постройками?
— Это гараж, баня, беседка. Но регистрация требуется только для капитальных объектов — тех, где есть фундамент, коммуникации, большая площадь. Поэтому сарайчики, дровницы и легкие беседки регистрировать не нужно.
— Правда ли, что на земельных участках, предназначенных для огородничества, запрещено строительство?
— Совершенно верно. Огородный земельный участок предназначен только для отдыха и выращивания сельхозпродукции для личных нужд. Там можно возвести хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости и нужны для хранения инвентаря и урожая. К ним относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы.
— А если дом уже построен и хозяин успел его зарегистрировать?
— Как известно, закон обратной силы не имеет. Согласно федеральному закону №217 (часть 32, статья 54) право на ранее возведенные на огородных участках объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками, сохраняется. А вот если дом на огородном участке не зарегистрирован, то его посчитают самостроем.
— И наконец, самое главное. Какие постройки будут считаться самостроем и будут снесены после 1 марта 2019 года?
— К ним будут отнесены все незарегистрированные капитальные постройки, по которым не было направлено уведомление о начале строительства, все они могут быть признаны самовольными постройками в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
К самовольным постройкам также относятся: все строения, не соответствующие жилому или садовому дому или хозпостройке: таунхаусы, гостиницы, автомойки, склады, собачьи питомники, автосервисы, магазины. Так что далеко не все, что успели понастроить на территории СНТ, будет легализовано.
— Кто принимает решение о сносе таких построек — суд?
— Органы местного самоуправления выносят решение, должен собственник снести самострой или привести строение в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства.
Если владельцы коммерческих объектов, расположенных на территории СНТ, не торопятся выполнять предписание администрации, тогда она обращается в суд с исковым заявлением об изъятии земельного участка. В этом случае в течение 6 месяцев после вступившего в законную силу решения суда об изъятии земельного участка такой участок выставляется на публичные торги — аукцион на понижение.
— Что это будет означать для собственника?
— Ничего хорошего. Если суд примет решение об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, то все расходы на ее снос или приведение данного строения в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов, скорее всего, будут превышать рыночную стоимость самого земельного участка. Поэтому начальная цена участка устанавливается равной одному рублю (ст. 54.1.5 Земельного кодекса).
Отсюда вывод: не нарушайте земельное законодательство! Потому что нелегальному бизнесу в СНТ не место. Новый закон направлен на защиту добросовестных дачников.