Более трех лет ООО «Экоурожай» в Можайском районе не использовал свой земельный участок в 40,6 га, пашня там покрылась сорняком и кустарником. Региональный минсельхоз и Россельхознадзор не раз предупреждали «Экоурожай» о том, что если не «возьмется за ум», то с землей распрощается раз и навсегда.
В конечном итоге так оно и получилось: решением суда 40-гектарный участок изъят и выставлен на торги. Любой желающий может побороться за право его приобретения. Участок находится у деревни Вяземское Клементьевского сельского поселения — в весьма живописном месте.
Важная деталь: у собственника не отбирают землю безвозмездно. По закону, сумма, за которую будет продан с торгов участок, пойдет в карман его экс-владельцу. В данном случае начальная цена аукциона по 40-гектарному полю составляет 2,6 млн рублей. Если паче чаяния за 40 га развернется борьба не на жизнь, а на смерть, и землю кто-то купит за 10 млн рублей, то счастливому экс-владельцу пойдут все 10 миллионов.
Аналогичный случай в Московской области был в минувшем году, когда так же с торгов уходил изъятый у неэффективного собственника (ООО «Трал») земельный участок 10 га в Дмитровском районе. Он был куплен за 2 млн рублей — в 12 раз дороже стартовой цены!
— Стоимость формируется на основании кадастровой справки, — рассказывают эксперты. — По кадастровой стоимости, которая, как показывает практика, гораздо выше рыночной цены. Если бы «Трал» сам, добровольно, продал не используемый им 8 лет участок, то получил бы за него тысяч 400–500. А тут ему упало 2 «лимона». Получается, что собственнику в некоторых случаях вообще невыгодно обрабатывать землю. Ему выгодней, чтоб ее изъяли по суду, выставили на торги, и он бы снял прибыль в несколько раз большую. Если бы он выращивал на 10 гектарах, допустим, зерновые, то за 8 лет ни за что бы не получил доход даже в 100 тысяч…
В России действует Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С его принятием Госдума хотела, разумеется, как лучше. Но получилось как всегда.
В конце 2014 года местные органы власти, чтобы поднять земельный налог, который считается от кадастровой стоимости участка, сделали так, что кадастровая стоимость увеличилась за одну ночь в десятки, а то и сотни раз. Это позволяло (и до сих пор позволяет властям) получать в казну кругленькие суммы от дачников и личных подсобных хозяйств.
Тогда еще никто не знал, что Владимир Путин в послании Федеральному собранию в 2014 году обяжет власти изымать неиспользуемые сельхозугодья и назначит ответственными за это святое дело регионы и муниципалитеты.
И вот какую картину мы сегодня имеем. По закону, торги по изымаемым через суды участкам могут проводиться в три этапа. В первом случае начальная цена равна кадастровой стоимости. Если желающих приобрести землю по такой цене не находится, торги отменяются. И уже на следующем аукционе участок выставляется по цене на 20% ниже первоначальной. Если и в этот раз ничего не получится, то готовятся третьи, последние торги. Они предусматривают снижение стоимости на 50%, и если опять не находится охотник, то участок по этой «красной» цене должен приобрести муниципалитет.
— И все равно он дороже рыночной стоимости! — говорит мне один из глав районов. — С какой стати бюджет должен его выкупать? Да и денег-то у меня на него нет.
Вопрос вполне резонный. Хотя в свое время этот же чиновник, как и многие его коллеги, приложил немало сил, чтобы поставить все с ног на голову — чтобы кадастровая стоимость была гораздо выше рыночной. Тогда такой порядок его (их) вполне устраивал: местный бюджет получал высокие доходы от уплаты земельного налога. А вот теперь сами власти от своей же инициативы и страдают.
Нужно сказать, что возвращение залежных сельхозземель в оборот в Московской области началось еще в 2013 году, за год до исторического призыва Путина к Федеральному собранию. В среднем за год в регионе удается поставить «в строй» около 50 тысяч гектаров. При этом изъятие земли сельхозназначения по суду (в области подчеркивают, что это не безвозмездное изъятие собственности, а принуждение к продаже!) в Подмосковье — всего второе по счету.
Как не раз говорил Андрей Воробьев, с неэффективными собственниками часто удается договориться «по-хорошему».
К тому же после периодической инвентаризации сельхозземель на владельцев бурьяна накладывают высокие штрафы, если они не пашут и не сеют. Максимальный в России штраф достигает 500 тыс. рублей. Кому охота каждый год раскошеливаться? Да и сами латифундисты, не желая конфликтовать с властями, за приемлемую цену сдают в аренду угодья фермерам — к ним уже какие претензии?
За все время Подмосковье возродило около 300 тысяч гектаров ранее брошенных земель, и процесс этот продолжается.
Руководитель Московского союза крестьянских (фермерских) хозяйств Василий Тимофеев приветствует деятельность подмосковных властей по возвращению пашни крестьянам. Ведь многие из фермеров не имеют в собственности землю, арендуют ее на «птичьих правах». А сейчас стало намного проще расширить хозяйство без всяких торгов и аукционов, производителю в регионе дана «зеленая улица».
— Сегодня, — говорит он, — примерно 20 нашим фермерским хозяйствам срочно нужна земля, у них нет возможности взять ее не то что в аренду, а даже в субаренду. Общая очередь на увеличение площадей своих хозяйств составляет около 100 фермерских коллективов.
Арифметика здесь простая. Аренда участка от собственника обходится безземельному крестьянину в 600–1000 рублей за гектар в год. А субаренда — в 5000 рублей. Такую сумму могут потянуть только овощеводы: у них достаточно высокая рентабельность производства. А вот с зерновых культур прибыль с гектара в 5–10 тысяч рублей не всегда получишь — им такая субаренда не нужна. Заготовителям кормов на пастбищах тем более такие драконовские суммы в убыток: у них с гектара получается не больше 2 тысяч рублей дохода.
Что касается правил изъятия (принудительной продажи) земли, то здесь сами крестьяне — на стороне собственника, каким бы плохим он ни был. По Конституции собственность неприкосновенна, и в случае изъятия владелец вправе рассчитывать на компенсацию.
— За что? — удивляюсь я. — За то, что 10–20 лет он даже не появился в своих владениях? А ему за это еще и деньги?..
— У государства много механизмов работы с такими клиентами, — отвечает Василий Сергеевич. — Да, этот горе-собственник нанес огромный экономический урон, теперь на восстановление плодородного слоя новому владельцу придется платить из своего кармана. Мы с фермерами считаем так: установить штраф за неиспользование земли в размере кадастровой стоимости участка. Землю продать с торгов, но из вырученной суммы удержать кадастровую стоимость. Такие владельцы с радостью будут сами готовы отдавать ее добровольно и бесплатно…
Возможно, это самый справедливый вариант.
P.S. Когда материал был готов к печати, выяснилось, что электронные торги перенесены на конец августа. Властям непросто было найти участников, которые бы поборолись за приобретение 40,6 гектара. Кстати, чтобы пойти навстречу потенциальным покупателям, первоначальную цену уже снизили на 20% — теперь она составляет 2,1 млн рублей.