Собственные средства граждан — будущих владельцев квартир — это самый дешевый для застройщика способ получить финансирование строительства. Намного более дешевый, чем обращение в банк за кредитом под жилой объект (многоквартирный дом или апартаменты). Именно поэтому договоры долевого строительства — в просторечии «покупка квартиры на этапе котлована» — так распространены в столице. Сейчас в Москве действует около 120 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а общий объем привлеченных по этим договорам средств — 1,1 трлн рублей. Из них 131 млрд рублей привлечен только в I квартале 2018 года.
При этом количество дольщиков продолжает увеличиваться — в этом году их на 38,5% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Рынок растет и в денежном выражении — на 22% по сравнению с 2017 годом. Увеличивается и число заключенных сделок по ипотеке, в том числе и на долевое строительство. Именно поэтому государство как регулятор этого важнейшего рынка обязано не допустить повторения скандалов с обманутыми дольщиками, пик которых пришелся на середину 2010-х годов. Новые правила заключения ДДУ, кажется, должны это обеспечить.
— В рамках федерального закона №214, регламентирующего долевое строительство, в городе реализуется 531 объект, — говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. — Из них по 351 объекту застройщики застраховали свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, еще по 84 объектам — перечислили деньги в специальный Компенсационный фонд, предусмотренный законом, а еще 84 объекта остаются незастрахованными, поскольку договоры долевого участия по ним заключались до 2014 года, то есть до вступления в силу обязательного страхования.
Новые гарантии
Сейчас девелопер может выбрать один из двух механизмов страхования ответственности — компенсационный фонд или банковскую гарантию, но уже через год банковская гарантия останется единственным доступным механизмом. А тарифы банков на подобные операции в несколько раз выше тех 1–2%, которые в качестве страхового взноса застройщики перечисляют в государственный фонд.
Первые дольщики, оформленные по новым правилам, появятся в конце 2019 года.
— Отдельный вопрос — апартаменты, — добавляет Константин Тимофеев. — Как известно, эти комплексы — часто недешевые, расположенные в центре — не являются формально жилыми помещениями. Поэтому и взносы в Компенсационный фонд по ним не вносятся. Тем не менее на апартаменты действует один из элементов защиты по ФЗ-214: долевое участие в строительстве апартаментов регистрируется в Росреестре. Это гарантирует от двойной продажи и тому подобного грубого мошенничества.
Проблемные объекты
Пока же идет работа по решению оставшихся с прежних времен проблем обманутых дольщиков, заключавших договоры еще по старым правилам. Таких граждан — пострадавших соинвесторов, которым власти Москвы помогают восстановить права, — сейчас более 13 тысяч.
— За последние годы в Москве достроены 37 проблемных объектов, более 11 700 семей пострадавших граждан-соинвесторов получили квартиры, — заявил глава Москомстройинвеста. — Из 31 проблемного объекта, еще значащегося в утвержденной мэрией «дорожной карте», по 25 планируется завершение строительства и передача пострадавшим дольщикам квартир, а по остальным будет принято решение о компенсационных мерах.
Примечательно, что по решению мэра Москвы Сергея Собянина три наиболее сложных объекта будут достроены за счет средств города: это жилые комплексы «Царицыно» (6-я Радиальная, вл. 7), «Терлецкий парк» (Новогиреевская, 5) и «Академ палас» (проспект Вернадского, 78).
Таким образом, сейчас права дольщиков — особенно по сравнению с той ситуацией, которая была в начале 2010-х годов, — защищены государством весьма хорошо. Что позволяет назвать этот тип вложения в недвижимость, в принципе, безопасным. Важность этого — в условиях, когда дольщики являются главным «локомотивом» жилищного строительства в стране — переоценить трудно.