Братиславская улица, огромный панельный дом с подземной парковкой. Гигантский двор — да двор ли это, а может быть, внутриквартальная территория? Ездят машины — приезжают и уезжают жители дома, гости, постоянно курсируют грузовики, подвозя товар в магазины. Обычная жизнь, открытый по советским стандартам двор. Его планировщики явно не рассчитывали на будущий дефицит парковочных мест, а уж платной парковки и представить себе не могли. Если все помещаются, хоть друг у друга на головах, то и хорошо.
— Конечно, с каждым годом становилось все теснее и теснее, — рассказывает «МК» Николай Борисов, житель этого дома. — Но как-то люди привыкали, все понимали, что всем нужно место. Водители старались не наглеть, проходы для колясок всегда оставляли, пешеходы тоже не возмущались. Все изменилось, когда часть жителей решила установить шлагбаумы.
Такое решение, как известно, принимается только общим собранием собственников дома, включая и хозяев квартир, и владельцев нежилых помещений. Такое собрание провели весной 2017 года — вот только за счет масштаба дома (несколько сотен квартир) соблюсти идеальную чистоту процедуры практически невозможно. Приняли решение: шлагбаумы поставить, с владельцев легковых машин брать по 100 рублей в месяц, а вот с грузовиков — по 50 рублей за въезд (не более часа). Да еще и чтобы во дворе единовременно стояло не более четырех большегрузов.
Неизвестно, предполагали ли активисты установки шлагбаумов, что с этого решения в доме начнется настоящая война. Но она началась, причем сразу полномасштабная: с судебными тяжбами, попытками сменить правление ТСЖ, взаимной ненавистью. Инициаторами войны были, разумеется, юридические лица — владельцы нежилых помещений. Еще бы, возможность бесплатно парковать грузовики во дворе и неспешно грузить-разгружать их — большая ценность, а согласовывать и оплачивать каждый заезд не то чтобы совсем немыслимо, но очень уж хлопотно. К коммерсантам присоединились и те жильцы, что машин не имеют: им теперь приходится заказывать пропуск каждому такси и доставке из магазина. К тому же поползли слухи, что, случись чего, и «скорая» во двор быстро не проедет...
Практически сразу нашлись такие собственники, которые написали заявления: их не уведомили надлежащим образом об общем собрании. А без такого уведомления, согласно Жилищному кодексу, собрание считается ничтожным, его результаты не имеют силы. Это первая линия атаки. Вторая — еще интереснее: пострадавшие от шлагбаумов утверждают, что территория, огороженная шлагбаумами, вовсе не придомовой участок, а общегородская собственность — внутриквартальный проезд.
— Да, эта территория может быть приписана к дому как общедолевая собственность, — поясняет Борисов. — Но далеко не все собственники дома этого хотят. Собственность означает ответственность и бремя содержания. И, возможно, налоги. Лично я выступаю за то, чтобы дворовая территория принадлежала городу — и подчинялась общегородским законам!
Межевание, и как его малюют
— История с общедолевой собственностью на московские дворы тянется уже десять с лишним лет, с момента вступления в силу Жилищного и Земельного кодексов, — рассказывает эксперт по информатизации ЖКХ Владимир Рязанский. — Тогда прошла первая волна межевания участков под МКД — многоквартирными домами. В 2013 году межевание было запущено еще раз. Решили сделать современно, транспарентно и начали проводить публичные слушания по каждому кварталу. Но тут что-то пошло не так: активные собственники приходили на собрания, видели многочисленных лояльных жителей, голосующих за то, чтобы ничего не менять, и у них срабатывал инстинкт — нас грабят! Чиновников с таких слушаний просто выносили!
На деле же, продолжает Рязанский, в абсолютном большинстве случаев лишать многоквартирные дома их участков никто не собирался. В тех немногочисленных случаях, когда после межевания придомовая территория становилась меньше, это было связано с тем, что на ней с 90-х годов что-то уже построили. Кадастровые планы просто приводились в соответствие с реальностью.
На планах кварталов, которые можно увидеть на сайте столичного кадастра, существуют два типа границ земельного участка под многоквартирными домами. Тот, что обозначен синей линией и проходит по подошве дома, — это так называемая площадь участка с минимальным обременением. Его у собственников дома отнять невозможно чисто технически, поэтому он и так является общедолевой собственностью. Есть и другие границы, очерченные черными линиями. Они отмечают расширенную придомовую территорию — с детской площадкой, газоном, паркингом и всеми остальными объектами. Вот эта территория становится общедолевой собственностью только по желанию собственников — если они оформят ее. А пока не оформлена, согласно 120-й статье Устава города Москвы она считается городской собственностью, как и все неоформленные участки в черте столицы.
— Никто не отбирает у собственников дома участок, — поясняет Владимир Рязанский, — если дом хочет сэкономить усилия и несколько десятков тысяч рублей на оформление участка, то он до поры до времени принадлежит городу. То есть если придомовая территория до сих пор не в собственности — значит, большинству жителей дома все равно. Если наберется критическая масса людей, которым не все равно, — оформить участок можно достаточно легко и быстро. А стоить это будет — ну, по тысяче рублей с квартиры. Вполне можно себе позволить.
Иметь или не иметь
У собственности на придомовой участок есть масса достоинств. Во-первых, разумеется, хозяин земли сам решает, как, что и за какие деньги благоустраивать на своем участке. Можно сделать авторскую детскую площадку. Можно хоть весь участок залить асфальтом и превратить в паркинг. Можно посадить деревья и сделать небольшой парк, можно срубить деревья (только не забудьте оформить компенсационную посадку в Департаменте природопользования).
— Если придомовая территория принадлежит городу, то ее обслуживает город по своему разумению, но при этом все равно за наши деньги, — говорит Елена Чекалина, председатель одного из московских ТСЖ. — Процедура довольно сложная: наши платежи за содержание и ремонт общего имущества, излишки платежей за ЖКУ и в какой-то части налоги идут через городские власти и ГБУ «Жилищник», которое решает, что надо делать и как надо делать. Это еще и крайне неэффективный способ: на пути между инстанциями теряется до 30–40% денег. Поэтому мы оформили территорию, заказываем и контролируем все сами. Принцип простой: хочешь, чтобы сделали по-человечески, — бери все в свои руки.
Есть и еще один нюанс: если двор обширный и при этом принадлежит городу, город вполне может распорядиться им по-своему. Например, в одном из дворов на Грузинском валу недавно появилась трехэтажная гостиница — самая настоящая, хоть и не высотная, точечная застройка. И при этом — с полным соблюдением закона.
По сути, у общедолевой собственности на придомовую территорию единственный недостаток: этой собственностью нужно адекватно управлять. Регулярно проводя общие собрания, избрав эффективно работающее правление. А это означает — в доме должны быть люди, которые готовы много времени и сил посвятить именно управлению домом.
— Лично я много лет работала бухгалтером, а потом, в очередной кризис, осталась без работы, — говорит Елена Чекалина. — Это совпало с выборами в правление нашего ТСЖ, и я подумала — почему бы нет? И вот уже почти десять лет работаю председателем. Это работа только для тех, кому «больше всех надо», иначе либо выгоришь эмоционально, либо все развалишь.
С другой стороны, в Москве все еще имеется множество домов, где нет ни правления, ни бухгалтера, и даже общие собрания не проводятся. Дворы этих домов, как правило, принадлежат городу. А большинство собственников это вполне устраивает. Тем более что, как многие верят, собственность на землю означает налоги.
— Специально на этот случай в Налоговый кодекс несколько лет назад внесли изменения, — говорит Владимир Рязанский, — и там черным по белому написано, что участок, составляющий общедолевую собственность многоквартирного дома, не является объектом налогообложения. На самом же деле владельцам жилых помещений и раньше этот налог не грозил. Изменение сделали ровно потому, что слишком многие владельцы квартир этого боялись.
Война и маневры
Общедолевая собственность — инструмент, который в юридически подкованных руках способен решать многие вопросы и конфликты. Вот, например, Остоженка, 47: жители дома, оформив себе в собственность драгоценный двор на «золотой миле», сделали в нем самый настоящий зимний сад. Разумеется, без парковки — ну какая парковка в саду! А машины при этом ставили там, где привыкли, — на участке соседнего дома. Вроде бы прилегающая территория — но ведь чужая! Хозяева квартир этого соседнего дома долго думали, как отбиться от соседей, — в результате тоже оформили землю и с полным правом пошли в суд защищать свою территорию.
На Братиславской улице, о которой шла речь выше, наоборот: вопрос о собственности на землю во дворе и о легитимности общего собрания стал яблоком раздора и погрузил двор в состояние холодной войны. В чем дело — неужели в престижности района и контингенте проживающих?
— История с общедолевой собственностью и общими собраниями сильно зависит от масштаба дома и его местоположения, — подтверждает Дмитрий Гордеев, эксперт Института экономики города. — Одно дело — дом, в котором 40–60 квартир. Такое количество собственников еще реально обойти, сагитировать, провести чистое собрание, договориться. Но если в вашем доме 500 квартир — вы собрание в очной или даже очно-заочной форме не проведете никогда! Разве что с помощью инструментов электронного собрания. И то, что они постепенно внедряются в Москве, — одно из самых отрадных нововведений последних лет.
Возможно, со временем — и уже достаточно скоро — дома Москвы ждет своего рода классовое разделение: не на «богатые» и «бедные», а на «активные» и «пассивные». В первых будут регулярно проходить собрания, капремонтом и благоустройством будет заниматься правление сообразно пожеланиям самих жителей. А вторые, как и сейчас, будут жить при городском стандартизированном благоустройстве. И это, повторимся, история даже не столько про деньги (платежи в самоуправляемых домах не всегда больше), сколько про свободное время и силы активных жильцов. И про их способность договариваться.
Впрочем, это наличие ресурсов и умение вести переговоры тоже вполне классовая черта.