Чтобы жители дома могли сами решать вопрос о своем будущем, нужно провести общее собрание собственников с легитимным принятием решения. Этот механизм подробно описан статьями 44–48 Жилищного кодекса РФ.
Решение общего собрания собственников дома (ОССД) является документом, подделка которого преследуется уголовно. А главное, это та самая «окончательная бумажка», «броня» — отменить решение ОССД можно только новым решением того же собрания. Город не может проигнорировать такое решение. Иными словами, собственники на общем собрании могут упереться и не допустить сноса дома и, наоборот, принять решение о реновации дома — и при этом выбрать из нескольких вариантов, не ограничиваясь городской программой.
При этом решение ОССД — это не то же самое, что решение собрания ТСЖ. Второе имеет такую же законную силу, только если в ТСЖ входят абсолютно все собственники помещений в доме — а в большинстве домов это не так.
Внимание: голосование на портале «Активный гражданин» не может в полной мере заменить решение ОССД. Причина простая: на «Активном гражданине» нет модели оценки веса голоса в рамках общего собрания дома. Владельцы квартир в 100 кв. м и в 30 кв. м там имеют равные голоса, тогда как по Жилищному кодексу вес голосов определяется пропорционально метражу квартир.
Итак, общее собрание собственников абсолютно законно — его никто не может запретить, а решения его никто не может игнорировать. Единственная проблема — собрать кворум и, собственно, провести собрание.
Собрать собратьев
Первое, что нужно сделать для проведения общего собрания, — получить реестр собственников дома. Это, по сути, выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Собственники жилых или нежилых помещений могут бесплатно получить такой реестр в ГУИС (государственной инженерной службе) района. Но, увы, эта информация невысокого качества: степень расхождения информации с реальностью составляет до 30%, по нашей статистике. Есть альтернативные сервисы, которые предоставляют самую актуальную информацию по дому; если вам не жаль вполне разумной суммы денег, имеет смысл воспользоваться их услугами. Правда, информация по тем квартирам, где никаких действий (купли-продажи, приватизации) не проводилось за последние 20 лет, может как раз находиться в ГУИС.
Итак, комбинацией этих двух возможностей мы получили данные обо всех собственниках жилых и нежилых помещений дома. Далее каждого собственника необходимо по закону уведомить о проведении собрания и о его повестке. Желательно со всеми проконтактировать лично — в этом, конечно, есть определенные сложности, учитывая процент тех, кто не живет в своих квартирах. Но этого не избежать.
Не забудем, что почти во всех домах часть квартир не приватизированные, то есть их собственником является город. За 10 дней до проведения собрания вам нужно будет еще раз прийти в ГУИС — уведомить его о проведении собрания и отдать экземпляр повестки дня, а также бланк решения. ГУИС — официальный представитель Департамента имущества города Москвы в вашем районе, поэтому ваши документы они перешлют в департамент, а затем получат оттуда решения, которые и передадут вам.
Законом предусмотрены три формы проведения общего собрания: очная, очно-заочная и заочная. Заочная применяется, если есть механизм «достукивания» до каждого собственника. К сожалению, внедрение интернет-голосования собственников через ГИС ЖКХ — с применением цифровой подписи — в Москве отложено до 2019 года. Зато можно провести голосование через Интернет, а протоколы потом подписать и сдать в бумажном виде. Это так же легитимно, как и все остальное.
Результат собрания зависит всецело от соотношения интересов собственника, от вашего умения убеждать. А также, конечно, от того, нет ли у города блокирующего пакета «акций» вашего дома.
Протокол и решение общего собрания собственников дома — это документ, с которым можно и нужно идти в органы власти.
Три веселых буквы
Делать или не делать в доме товарищество собственников жилья (ТСЖ) — отдельный вопрос. Главное, что надо знать про ТСЖ: это полноценное юридическое лицо. Некоммерческая организация, принадлежащая всем собственникам дома. Совет дома — это, соответственно, не юрлицо.
Если у вас в доме есть что-то, что требует организации юрлица — со счетом, бухгалтерией и так далее, — конечно, нужно организовать ТСЖ. Если хочется, например, получать прибыль с эксплуатации общедомового имущества, то это, конечно, потребуется.
С вопросом о принадлежности земли под домом ТСЖ, в принципе, никак не связано. Межевание участков происходит по городской программе межевания, оформить землю в общедолевую собственность тоже можно, не создавая товарищества. Но есть нюанс: оформление земли потребует денег, это около 300 тысяч рублей. Даже если единоразово найдутся несколько активных жильцов, которые заплатят такие деньги, собирать потом деньги с остальных собственников — понемножку, в несколько приемов, чтобы это не было обременительно — куда удобнее именно при помощи ТСЖ.
Это удобно как минимум тем, что у дома тогда появляется свой отдельный счет, через который проходят все платежи дома. Но есть некоторые обременения, из-за которых, собственно, ТСЖ пока есть не везде. Дело в том, что управляющие многоквартирным домом — то есть председатель ТСЖ, бухгалтер и другие — не могут работать на общественных началах. Это достаточно тяжелая работа, которая должна прилично оплачиваться. Но нынешний муниципальный норматив — 26,5 руб. с метра на содержание и ремонт — во многих случаях почти не оставляет денег на оплату управления домом. Отсюда чудовищный кадровый голод — какой честный человек пойдет в председатели ТСЖ, если на всю управленческую деятельность в 16-этажном доме остается тысяч 30 рублей в месяц? Причем, повторю, это зарплата не одного председателя, а всего правления…
И все-таки только при наличии ТСЖ у владельца квартиры появляется настоящая собственность. Весь дом и прилегающий участок — это твое владение. Ты хозяин. Но ты и несешь бремя ответственности… Если не хватает денег — добавь, если слишком много — следи, чтобы не воровали. Как ты контролируешь свое имущество, так оно и работает.
Сам снесу, сам построю
С чем выходить на общее собрание? Есть множество вариантов и предложений, они будут обсуждаться собственниками, исходя из интересов каждого. Ваше дело — предложить для обсуждения хорошие варианты.
Категорическое «нет» сносу — это прекрасно. Но этим возможности общего собрания не исчерпываются. Главный консенсус, которого вам нужно достичь, — это то, что отныне жители дома не вслепую полагаются на волю города, а берут судьбу дома в свои руки.
А дальше можно оставить все как есть, но можно и провести обновление дома. Только уже под своим контролем. Тут можно пойти разными путями. Например, если вам не нужны дополнительные места под парковку, а достаточно лифтов и капитального ремонта, то можно без отселения жителей реконструировать имеющийся дом. Его, правда, скорее всего, придется надстраивать — ведь для реконструкции нужны дополнительные средства, а их можно привлечь только заинтересовав инвестора.
Если же большинство собственников решат, что нужно именно строить новый дом, — например, несущие стены действительно изношены, а потолки низкие, — то и тут есть варианты. Первый — это войти в городскую программу реновации, но уже на своих условиях. Когда в ваших руках решение общего собрания, то ваше слово в диалоге с властями станет последним. Например, свое согласие на реновацию ваш дом может дать только в обмен на письменные обязательства предоставить для расселения дом на определенной площадке, определенных параметров. А если нет — то «мы остаемся, чтобы жить».
Наконец, есть и самый интересный вариант. Реновация «в ручном режиме»: оформив общедолевую собственность на земельный участок, вы идете к инвестору со своим предложением: вот земля с определенной кадастровой стоимостью и в определенном месте, вот наши требования к реконструкции, вот ваш интерес. При наличии в доме опытных переговорщиков может получиться красиво и хорошо для всех.