Сначала дадим точное определение — а что же такое Правила землепользования и застройки города? И чем они отличаются от генерального плана территории?
— В правилах землепользования и застройки в обязательном порядке отражаются все ограничения по использованию земельного участка, — говорит председатель комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Юлиана Княжевская. — Правила землепользования и застройки — очень важный документ для жителей столицы, потому что для большинства территорий сложившихся жилых районов предусмотрено сохранение существующей застройки. Но в то же время в Правилах землепользования и застройки предусмотрено и развитие территорий промышленно-производственного значения.
— Мы должны четко понимать, что генплан — это будущее, а ПЗЗ — это настоящее, — говорит председатель комиссии Общественной палаты города Москвы по градостроительной политике, архитектуре и строительству Петр Кудрявцев. — Можно сказать, что генплан — это то, куда мы хотим, чтобы пришел наш город через 10–20 лет. А ПЗЗ — это механизм, с помощью которого мы достигаем таких больших целей. ПЗЗ — это динамичный документ. 1 июля, когда он будет принят, начнется долгая и серьезная работа по его совершенствованию, по взаимоувязке с уже указанными дополнительными градостроительными документами, межеванию и так далее.
Тот и другой документы относятся непосредственно к градостроительству. В том и другом ключевым термином является «планирование». В том и другом значительную часть содержания составляют карты, схемы и чертежи. А основная разница — это, пожалуй, детализация. Генплан является научно обоснованным проектным документом, согласно которому осуществляется развитие и реконструкция города. ПЗЗ же конкретизируют, какие участки можно застраивать, какие нет, и что именно можно строить на территории: технопарк, детский сад, поликлинику и т.д.
Очевидно, что с принятием Правил ни у чиновников, ни у архитекторов, ни у инвесторов больше не будет возникать вопросов, можно возвести здание на конкретном земельном участке или же нельзя, или, если очень хочется, то все-таки можно... В отношении любого земельного участка в границах города ПЗЗ дают единственный ответ на этот вопрос.
Исключаются злоупотребления на любых уровнях власти — раз; упрощается и ускоряется решение вопросов разрешенного использования земельных участков — два; обеспечивается защита прав каждого москвича — три.
Новое строительство — только с одобрения москвичей
Территория Москвы поделена на множество земельных участков. У каждого — свои индивидуальные особенности и разрешенное использование. При грамотном планировании и использовании территории город развивается гармонично и комфортно для жизни, работы и отдыха. Ну а при неграмотном хорошего ждать не приходится: отступление от градостроительных принципов ведет к ухудшению качества жизни и, как следствие, недовольству жителей.
В целом Правила землепользования и застройки города состоят из общей и территориальных частей. В общей части описаны применяемые термины, порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений. В территориальной части, оформленной в виде карт, таблиц и текста, описаны виды разрешенного использования, параметры и ограничения застройки территориальных зон, на которые разделена вся территория города.
Вот из каких принципов исходили специалисты при подготовке Правил именно для Москвы.
ПЗЗ фиксируют, а главное — сохраняют существующую застройку. Столица в границах старой территории (без учета Новой Москвы) составляет 107 тыс. гектаров. Есть сложившиеся районы — Строгино, Чертаново, Алтуфьево и т.д. И эксперты прекрасно понимали, что градостроительная политика должна быть направлена именно на сохранение существующих, сложившихся жилых районов. Проще говоря, Правила дают москвичам уверенность в том, что у них под окнами не вырастет новый торговый центр, общежитие или дом без учета их мнения. Принятие решения о новом строительстве становится возможным только после проведения публичных слушаний, что обеспечивает защиту прав каждого жителя города. Застройщик не сможет изменить назначение земельного участка или параметры застройки.
Но и владельцам «старых» зданий не удастся расширить свои владения: Правила основываются на текущих границах участков и видах их использования. Так, магазин или рынок не сможет расширить площади за счет соседних проездов или скверов, так как участок, на котором он находится, имеет закрепленные границы и вид использования.
В противовес сомнительной застройке Правила гарантируют возведение необходимых объектов социальной инфраструктуры, что обеспечивает новое качество жизни людей. Особое внимание эксперты намерены уделить комплексному и устойчивому развитию запущенных и депрессивных территорий, где сконцентрировано промышленное производство.
Не оставили без внимания авторы законопроекта и москвичей, проживающих в частном секторе, в домах индивидуальной застройки — таких немало, например, в Куркине и Южном Бутове. Они тоже будут защищены новыми правилами. «Мы установили, что сохраняем территорию, создаем им развитие. Чтобы каждый частный владелец индивидуальной жилой застройки мог осуществить реконструкцию своего индивидуального жилого дома», — комментирует Юлиана Княжевская.
С принятием Правил столица дотянула до последнего
В 2004 году, со вступлением в силу Градостроительного кодекса, российское правительство предписало каждому субъекту Федерации утвердить Правила землепользования и застройки. Одни регионы приняли документ достаточно быстро, другие — спустя 5–6 лет, третьи — совсем недавно. В итоге к 2017 году рекомендацию правительства не выполнили 20% субъектов Российской Федерации, в том числе Москва.
Президент фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты Москвы Надежда Косарева вспоминает, что было очень много споров о том, нужны ли вообще ПЗЗ для такого сложного города, как Москва: «К счастью для меня как эксперта, Москва сегодня приняла решение о необходимости принятия ПЗЗ. На ранних стадиях можно будет понять, кто не согласен с изменениями, кто выступает за другое, может быть, где-то нужно более эффективное решение. Конечно, у всех будут разные интересы, конечно, нужно находить компромиссы, но в этом и состоит смысл взаимодействия города и граждан».
Юлиана Княжевская тоже недоумевает, почему столица столько лет жила без такого важного документа: «Мы считаем, что ПЗЗ уже давным-давно нужно было принять в Москве. Вся градостроительная деятельность осуществлялась по тем нормативно-правовым актам, которые были и при лужковской застройке, и при сегодняшней. Мы подошли к такому рубежу, когда законодательство предписало нам до 1 июля 2017‑го в обязательном порядке иметь эти правила землепользования и застройки».
Тянуть действительно было некуда. Не в обиду будет сказано жителям российской глубинки, но вопрос, можно ли строить продуктовый магазин, условно говоря, в селе Лаврентия Чукотского района, затрагивает лишь несколько сотен его жителей. А сооружение любого здания в столице отражается на десятках и сотнях тысяч москвичей. При этом жители Первопрестольной традиционно известны активной жизненной позицией и высокой вовлеченностью в общественные дела. Поэтому нет ничего удивительного, что москвичи проявили огромный интерес и к новым правилам.
В конце прошлого года Москомархитектура вывесила законопроект на своем сайте и получила 340 тысяч скачиваний жителями города — колоссальный интерес! После этого в ходе публичных слушаний, которые прошли в каждом из округов Москвы, ведомство получило 110 тысяч рекомендаций по изменению документа. На каждое из них специалисты подготовили рекомендации городской комиссии и рекомендовали их к учету в Правилах землепользования и застройки столицы.
В начале февраля 2017 года заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин объявил: правительство города утвердит Правила землепользования и застройки Москвы в течение ближайших месяцев.
«Нужно развивать просвещение в сфере градостроительства»
Немаловажный момент: после принятия ПЗЗ изменения в них можно будет внести только после обсуждения с москвичами. Эта процедура четко прописана и закреплена на федеральном уровне. Без проведения публичных слушаний, без учета мнения жителей любые поправки будут невозможны. Об этом стало известно 17 марта в ходе межкомиссионного совещания Общественной палаты Москвы с участием представителей Москомархитектуры, депутатов Мосгордумы и независимых экспертов.
— Главный итог обсуждения: данный документ нужен, и Общественная палата будет рекомендовать правительству Москвы его принять, — говорит председатель Общественной палаты Москвы Константин Ремчуков. — До этого мы жили без ПЗЗ, что приводило к большому количеству недоразумений и недоумений граждан, которые не понимали, почему возникает тот или иной градостроительный объект. Теперь же любой москвич будет иметь доступ к этому документу в Интернете, чтобы можно было немедленно посмотреть свой дом, район, улицу, увидеть, какой статус на данный момент у этой территории и планируется ли там какое-то изменение. На совещании мы обсуждали возможность записать образовательные ролики, чтобы каждый гражданин знал, как пользоваться этим документом.
— Нам нужно развивать просвещение в сфере градостроительства, — уверен Петр Кудрявцев. — Это может быть и оффлайн и онлайн, могут быть и небольшие еженедельные семинары, куда может прийти любой москвич. Возможно, это можно будет сделать прямо при Москомархитектуре, куда человек может прийти и получить, с одной стороны, ответ на вопрос, а с другой — некий ликбез, как правильно пользоваться ПЗЗ. В таком профессиональном виде ПЗЗ, как сейчас, как мне кажется, простому горожанину понять не так просто. Нужно создание некой 3D‑модели города. Я знаю, что работа ведется, и она будет закончена к концу этого года.
Сейчас Правил в открытом доступе нет — они будут вновь доступны для всех москвичей после принятия правительством Москвы. И это еще один шаг вперед, в сторону современного города. По сути, москвичи получают инструмент контроля над развитием территории города.
— Я, как москвич далеко не в первом поколении, как интересующийся, активный, сталкиваюсь без конца со взаимоотношениями власти и гражданина, власти и предпринимателя. Для меня очень отрадно, когда сама власть выходит с предложением установить правила, — говорит заместитель председателя Общественной палаты Москвы Михаил Куснирович. — Ведь если существуют правила, можно общаться по сути. И если у нас есть какие-то соображения и мы готовы отстаивать свою точку зрения, давайте в рамках этих правил ее будем отстаивать. Я снимаю шляпу и не понимаю, почему же так здорово не было раньше. Эта вещь открывает для нас большие возможности. Мы сразу становимся участниками процесса, в котором реально можно что-то изменить. Этот проект, который, надеюсь, с 1 июля станет законом, — благо для москвичей.