— Сергей Иванович, сейчас в Москве завершается программа сноса пятиэтажек, которая стартовала в 1999 году. Эффект, который она дала с точки зрения градостроительства, очевиден. Тем не менее город столкнулся со многими трудностями, из-за чего выполнение программы серьезно затянулось. Какие уроки нужно извлечь и как избежать неприятных ситуаций при реализации нового проекта?
— Действующая программа реализуется уже почти 18 лет. За это время накоплен колоссальный опыт у всех, кто был связан с этой программой: у архитекторов, проектировщиков, сетевых компаний, комплекса жилищно-коммунального хозяйства и прежде всего градостроительного комплекса. Но было много проблем, которые мешали планомерной, четко выстроенной, рассчитанной по срокам реализации работе.
Если бы работы шли в чистом поле, можно было рассчитать срок выполнения программы, выделить деньги, сосредоточить ресурсы — материальные, производственные, людские — и реализовать программу с отклонением в один, два, три года. Но мы заходили, заходим и будем заходить в застроенную территорию, где: первое — стоят дома, в которых живут люди, второе — проходят дороги, по которым ездят машины, третье — находятся детские и другие площадки, где идет общественная жизнь, есть озелененные территории с выросшими большими деревьями, которые по законодательству требуют определенного к себе отношения, и четвертое — проходит паутина инженерных сетей, требующих последовательного переустройства, чтобы, сломав один дом, не мешать жить остальным...
— И какова же главная сложность?
— Технологическая. Нужно определить, какие дома первыми будут переселяться, сделать проект, чтобы снести те три или четыре дома, из которых переехали семьи, отключить от сетей, коммуникаций, спроектировать новый дом на этом месте, который возьмет следующие еще три, четыре или пять домов, в зависимости от технологии. Технологии требуют взаимоувязки всех сторон процесса.
Второй вопрос в том, что в реализации первого этапа сноса домов индустриальных серий в том числе были задействованы инвесторы — на них лежало 30–35% программы. К сожалению, на этом пути были и недобросовестные компании, которые прежде всего видели своей целью и задачей получение максимальной прибыли. И вместо того чтобы использовать стартовые площадки (ресурс которых и так ограничен) именно для начала переселения, а уже потом строить дома, на которых можно зарабатывать и реинвестировать в этот проект, они их использовали сразу на продажу. Соответственно, появлялись проблемы: куда переселять людей, как развивать этот квартал дальше? Город в какой-то момент подключался, помогая им. Ведь главное — это человек, житель, который живет в этом доме, а не проблемы, которые появились. Были инвесторы, которые не строили и социальные объекты, — а в любой комплексной застройке обязательно присутствовало возведение школ, детских садов и других социальных объектов. Получалось, что люди переселялись, количество жителей квартала увеличивалось, а возможности водить детей в школу и детский сад поблизости не было.
В итоге после 2010 года нам пришлось расторгнуть 16 инвестконтрактов — когда мы понимали, что инвестор уже не выполнит свои обязательства, а программу останавливать нельзя. Переселение из 93 домов на себя взял город. Контракты расторгались по-разному — где-то с согласия инвестора, где-то через суд, что, в частности, затянуло на 2–3 года переоформление земли.
— По каким причинам инвесторы не могли выполнить обязательства? Может быть, больше всего виноват кризис 2008 года?
— Я выделяю три равнозначные причины. Первая — кризис.
Вторая: заключенные инвестконтракты, учитывая достаточную плотность квартала, не позволяли вывести экономику проекта. Ведь что нужно сделать? Построить такое количество квартир, чтобы было достаточно для переселения людей, — это занимает определенную часть территории. Часть участка требуется, чтобы разместить социальные объекты. И часть домов построить, чтобы продать в них квартиры и инвестировать полученные средства в новое жилье, предназначенное для переселения. И этот баланс: сколько квартир построить для переселения и социальной инфраструктуры, а сколько на продажу — не всегда соблюдался, потому что есть градостроительные ограничения, в частности, по высотности зданий и по плотности застройки.
И третья причина — когда инвестор, вместо того чтобы закладывать нормативную прибыль, хотел заработать больше.
— В чем отличие будущей программы от действующей?
— Новая программа действительно грандиозная — она более объемная. По оценкам экспертов, она составляет около 25 млн квадратных метров. Цифры условные, потому что надо считать по конкретным домам, по конкретным кварталам, оценивать состояние этих домов, включать их в программу. На старте новая программа планируется с использованием средств городского бюджета.
Программа 1999 года включает всего 6,3 млн кв. м, 1722 — пятиэтажки.
За прошедшие с момента старта программы 18 лет кварталы еще больше постарели, включая инженерные сети. И если в первом периоде мы, подключаясь к сетям, видели, что они уже прогнили (мы видели их не через гидравлику, а физически, некоторые пальцем можно было проткнуть), требовалось менять их все дальше и дальше от точки подключения. А сейчас все сети в еще более изношенном состоянии.
Дополнительных участков в кварталах, безусловно, не появилось. Плюс к тому земли стали использоваться в рекреационных целях. Москвичи видят, что город стал обустраивать общественные пространства: появилось много детских и спортивных площадок, скверов...
При этом речь идет и о том, что на земельных участках стоят, в частности, временные сооружения, проходят магистральные сети. Приходишь на территорию площадью один гектар. Ну да, можно построить дом. А начинаешь смотреть и понимаешь: нужно нарушить чьи-то интересы или потратить дополнительные средства, чтобы «посадить» стартовый дом для начала переселения.
И, безусловно, есть момент, связанный с технологическим присоединением. Сегодня сформирован исчерпывающий перечень процедур для жилищного строительства, все процедуры описаны, их не может быть ни больше, ни меньше. И в этом перечне больше 60% процедур связано с технологическим подключением к инженерным коммуникациям: теплу, воде, канализации, электричеству и газу. С точки зрения всех застройщиков — и государственных, и внебюджетных — это самая большая сложность. Мы сейчас серьезно работаем с сетевыми компаниями на федеральном уровне, чтобы оптимизировать и упростить требования.
— Какого количества москвичей коснется новое переселение?
— Можно оценочно сказать по количеству квадратных метров, планируемых к переселению, что речь идет о 1,6 млн человек.
— Реально ли переселить людей в рамках района их проживания? Люди волнуются, что их могут отправить в Новую Москву.
— Уверенно могу сказать, что в Новую Москву никого не отправят, и сейчас все остаются в пределах своих районов проживания. Действующий 21-й московский закон устанавливает такие права жителей: человек переселяется на территорию, не выходящую за границы районов, примыкающих к его району проживания, то есть либо в свой район, либо в один из соседних. Москвич имеет право также изъявить желание переехать в любой другой район. Условно говоря, он живет на Севастопольском проспекте, а родственники — на другом конце Москвы, например на Преображенке. Если есть такой ресурс, по действующему закону ему пойдут навстречу (с письменного согласия).
— Есть ли в городе жилые комплексы, куда можно начать переселять людей в ближайшие месяцы?
— С момента, когда решение о новой программе было принято на самом высоком уровне, прошла только неделя. Поэтому конкретного адресного перечня домов, которые попадут в эту программу, нет. И даже имея некоторый ресурс площадей, которые будут построены в ближайшие годы, мы не знаем, стыкуются ли они с 21-м законом с точки зрения переселения в тот или иной район или не стыкуются. По мере формирования адресов мы сможем увязывать имеющийся жилой фонд, даже тот, который уже построен и есть в распоряжении Департамента городского имущества, с домами, которые попадут в программу.
— Какие требования предъявляются к предприятиям стройиндустрии при возведении современного жилья? Чем новые дома принципиально отличаются от старых?
— Давайте пойдем не от домов, а от территорий. В последнее время в городе принципиально меняется подход к застройке. Дома 1950–1960-х годов — это дома, которые стоят в ряд, либо по диагонали, либо по линии. Там отсутствует двор. Да, люди привыкли называть двором часть территории между двумя домами, но на самом деле это — узенькие проезды, где ездят, паркуются машины, тут же играют дети. Это не двор.
Первое изменение подхода при возведении нового жилья: мы хотим, чтобы квартал выглядел как квартал в соответствии с градостроительными концепциями. Это — некая закрытая территория, состоящая из нескольких домов с внутренним пространством для жизни жителей, детей, досуга — спортивного, рекреационного. Во двор выходит жилая часть дома — подъезды. А все, что связано с функцией общественной, в частности, магазины на первых этажах, которые постепенно ушли из московской жизни, должно иметь входную группу с внешней стороны, чтобы ими пользовались не только жители квартала, но и все остальные.
Второе: разнообразие должно увеличиться с точки зрения переменности этажей, создания нового архитектурного облика (это касается и индустриальных серий), должна быть более гибкая система набора квартир. Помещения на первых этажах не должны иметь стандартные окна, как в жилых домах. Они должны быть более прозрачными — в виде витражей, витрин магазинов.
Сейчас, как правило, для входа на первый этаж нужно преодолеть некоторое количество ступенек — первый этаж приподнят над уровнем земли. А это проблема для маломобильных групп людей, мам с колясками, даже при наличии пандусов. Ни пандусов, ни ступенек больше не будет. Вход с улицы ведет прямо в лифтовой холл. Строительство таких домов только-только началось, это совсем новая серия. Комбинаты уже перешли на новые серии, которые соответствуют этим критериям.
В новой программе будет учитываться обеспеченность жителей всеми объектами инфраструктуры. Условно говоря, в квартале живет 50 тысяч человек, действуют садик и школа на 200 мест. При реконструкции квартала мы будем оценивать вместе с департаментами здравоохранения и образования наличие, дефицит или профицит учебных мест в районе, находящемся в шаговой доступности от нового квартала. Бывает же как: одно время детские сады переполнены, потом пустеют, а школы уплотнены. Поэтому, если есть дефицит, будем либо пристраивать образовательные учреждения к существующим, либо строить новые, чтобы всех обеспечить.
Максимально будет задействована возможность маршрутной сети общественного транспорта, и она будет меняться по мере развития новых кварталов.
Предстоит заменить колоссальный объем инженерной коммунальной инфраструктуры. Современные технологии позволяют обеспечить срок службы сетей до 100 лет. Это совсем другое качество и систем, и оборудования.
Будут использованы новые стандарты благоустройства, в том числе для территорий, которые находятся рядом с создаваемым кварталом.
— Каков ваш прогноз относительно сроков завершения программы? Сколько новых кварталов может появиться в городе?
— Сначала нужно внимательно, взвешенно продумать программу. Я думаю, что весь 2017 год мы будем заниматься расчетами, оценкой, анализом, вносить изменения в нормативную законодательную базу. А потом уже можно будет говорить конкретно, сколько кварталов, где и в какие сроки появятся в Москве.