В 2015 году Россия вошла в активную фазу кризиса. Застройщики Москвы встретили кризис не в самом лучшем положении. С одной стороны, именно в этот момент стадии готовности достигли проекты, заложенные в предыдущие благоприятные годы. В результате, как отмечает АЦ ЦИАН, объем предложения за январь–декабрь 2015 года вырос практически в 2 раза, достигнув 2,1 млн кв. м в старой Москве и 0,6 млн кв. м на новых территориях — абсолютный рекорд за всю историю рынка недвижимости столицы.
А ведь впереди выход на рынок объектов на территории бывших промзон: учитывая дорогостоящие подготовительные мероприятия (вывод объектов, снос строений, снятие загрязненного грунта, реновация инженерной и транспортной инфраструктуры и проч.), задерживать строительство в условиях долгосрочности кризиса смысла нет.
С другой стороны, в этот кризис застройщики вошли более подготовленными, чем в 2008-м: у них низкая закредитованность, оптимизирована себестоимость, есть планы гибкого реагирования на неблагоприятное развитие событий.
Ставка на мини
«Оптимизация — это тренд, прослеживающийся во всех сегментах», — считает руководитель АЦ Est-a-Tet Владимир Богданюк. При этом, в отличие от 2008 года, это не просто более мелкая «нарезка» квартир и экономия на материалах, отмечает он, а новый подход к проектированию с максимальным набором возможных планировочных решений. «В проекте может быть 10 видов однокомнатных квартир с разным набором окон, конфигурацией комнат, площадей, без лишних квадратных метров и с правильным перераспределением площадей в сторону самых используемых пространств, кухни», — поясняет эксперт.
Глава «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает четыре тенденции на рынке столичных новостроек. Первая — это сокращение инвестпокупок. «В некоторых сегментах, например в бизнес- и премиум-классах, доля инвестиционных сделок упала почти в два раза: в январе большинство квартир в этом классе жилья приобреталось с целью собственного проживания, а доля инвесторов составила всего 13% против 22% в январе 2014-го», — говорит она.
Вторая — это практически перманентные акции от застройщиков, когда после завершения одной акции нередко почти сразу объявляется другая: к примеру, после месяца скидок на определенный объем квартир застройщик объявляет о скидках на машино-места или бонусах типа «цоколь в подарок».
Третья тенденция — курс на уменьшение площадей с целью снижения бюджета покупки. «Так, на рынке апартаментов в последние месяцы значительно повысилась актуальность лотов небольших площадей как наиболее ликвидного предложения. В течение 2015 года доля студий на рынке апартаментов выросла на 16% — с 6% от общего объема предложения с конца 2014 г. до 22% к концу 2015 года. При этом и спрос на небольшие студии вырос за тот же период на 12%», — рассказывает эксперт.
Наконец, четвертая тенденция — увеличение доли малометражного жилья в проектах и увеличение проектов, включающих малометражные лоты. «Например, в сегменте массового спроса в течение прошлого года в 7(!) раз увеличилось число проектов, в которых есть студии. Более того, даже на элитном рынке новостроек стали появляться студии площадью в 31 кв. м, чего раньше не наблюдалось. В элитном сегменте доля квартир площадью менее 100 кв. м составила по итогам 2015 года 24%», — говорит Доброхотова.
«При текущей волатильности рынок жилья стремится к уменьшению площадей. Это требует от застройщика предусматривать вариативные планировочные решений. Покупатель должен иметь возможность как приобрести квартиру малой площади, так и объединить две соседние квартиры», — заметила директор департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерина Тейн.
10 февраля весь рынок новостроек с облегчением выдохнул: глава Минстроя Михаил Мень заявил, что госпрограмма субсидирования ипотеки будет продлена до конца 2016 года с лимитом 16,5 млрд руб. «Понятно, что субсидировать ипотечную ставку государство не будет вечно, полагает гендиректор «Бон Тон» Надежда Коркка. Поэтому застройщикам уже сейчас стоит задуматься о том, чем компенсировать ее отсутствие. Например, ЦБ может понизить ключевую ставку, что даст банкам возможность снизить ипотечные ставки до уровня 2014 года (13–14%). «Многие крупные банки совместно с застройщиками будут предлагать выгодные спецпрограммы заемщикам. Это могут быть предложения приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке в том банке, который выдал кредит застройщику на строительство. Или застройщик будет субсидировать ставку на свой объект самостоятельно, что является наиболее вероятным развитием событий. Эти факторы, в свою очередь, обеспечат спрос на ипотеку, хотя и в чуть меньшем объеме», — добавляет эксперт.
За ценой не постоим
«В среднесрочной перспективе нас ожидает некий переходный и весьма нестабильный период, причем сезонные факторы на рынке жилья будут играть меньшую роль, чем прежде. Корректировка цен в той или иной форме неизбежна, но нужно понимать, что уже сейчас цена предложения максимально приближена к затратам на возведение жилых площадей, так что цены будут расти по отдельным проектам в зависимости от стадии их готовности», — говорит первый замгендиректора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.
«В перспективе этого года подавляющее количество предложения Московского региона будет представлено в ценовом диапазоне 120–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня все более реалистичной становится ситуация, когда проектам в ближайшем Подмосковье и Новой Москве крайне сложно выиграть ценовую конкуренцию с проектами в рамках старой Москвы», — считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
«В 2016 году на столичный рынок недвижимости выходят сразу несколько новых масштабных проектов. На наш взгляд, предложения на квартиры и апартаменты в этих отдельно стоящих многоквартирных домах и ЖК будут на 15–20% ниже, чем девелоперы планировали ранее. То есть цены на рынке новостроек существенно снизятся, и продолжится тренд 2015 года. Но в рамках достаточно высокой конкуренции это не скажется на качестве реализации проекта — на строительстве и благоустройстве прилегающих территорий», — уверен вице-президент корпорации АЕОН Дмитрий Старостин.
В случае вероятного продолжения ухудшения макроэкономической ситуации в России в первой половине 2016 года спрос должен остаться на уровне средних показателей 2015 года, но начиная со второй половины года следует ожидать снижения покупательской активности в среднем на 15–20% относительно невысоких показателей 2015 года. «При запуске дополнительного выхода большого объема на первичном рынке в 2016 году усилится и без того высокое давление на уровень цен, конкуренция обострится, что, как ни странно, через некоторое время приведет к падению объемов предложения из-за банкротства наименее финансово устойчивых застройщиков», — считает руководитель департамента консалтинга «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Виды на студию
«Порядка 70% предложения на первичном рынке Москвы сосредоточено в зоне от ТТК до МКАД, — говорит Владимир Богданюк. — В этой зоне и сосредоточен основной платежеспособный спрос. Преимущественно это округа с большим объемом нового предложения — САО, ЮАО и ЗАО. В САО это районы Левобережный, Савеловский, Головинский, где сосредоточена основная масса новостроек, в ЮАО — Даниловский, Нагатино-Садовники. В топе запросов по-прежнему часто фигурируют престижные западные районы, где тоже сейчас представлено довольно много предложений, — Покровское-Стрешнево, Хорошевский, Филевский парк».
Продолжается тенденция уменьшения квартир: как площади, так и комнат. К примеру, помимо увеличения спроса на студии, которые, по словам Надежды Коркка, покупают для себя уже 31% клиентов, увеличивается спрос и на квартиры с объединенной кухней-гостиной. «Отличительной особенностью таких квартир является большая кухня-гостиная и отдельная комната, что позволяет удовлетворить спрос сразу нескольких категорий людей, которые в типовых проектах ориентируются или на однокомнатные, или на двухкомнатные квартиры», — поясняет директор по продажам «Самолет Девелопмент» Павел Петриченко. А среди двухкомнатных квартир появляются квартиры с дополнительным окном, позволяющие превратить ее в трехкомнатную.
По словам Коркка, увеличился спрос на готовое жилье. «Почти 50% всех сделок сегодня совершается в жилых комплексах, которые находятся на заключительных этапах строительства, и лишь около 10% в проектах на этапе котлована», — говорит она. «Увеличилась доля людей, заинтересованных в квартирах с полной отделкой, т.к. это позволяет сэкономить на ремонте, быстрее заехать в новую квартиру, а также включить стоимость ремонта в ипотечный кредит», — добавляет Петриченко.