Главный парадокс ситуации заключается в том, что апартаменты в Москве, несмотря ни на что, сейчас очень востребованы у потенциальных покупателей из-за более дешевой стоимости, чем квартиры. Людей не смущает, что в апартаментах гостиничного типа регистрацию можно получить только временную, сроком на 5 лет, а платить за ЖКУ придется по завышенным тарифам. Многие даже готовы подождать с записью детей в детский сад или школу, поскольку по закону приоритет отдается гражданам с постоянной пропиской.
По словам руководителя одного из аналитических и консалтинговых центров Владимира Богданюка, спрос на апартаменты сегодня, конечно, несколько ниже, чем на квартиры, однако и проектов с апартаментами в Москве реализуется меньше
— Хороший спрос на апартаменты связан с тем, что это наиболее доступный в старых границах Москвы формат недвижимости для проживания, — говорит он. — При этом порядка 70–80% от объема спроса на апартаменты приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены эти самые апартаменты, или в смежных районах.
Между тем в погоне за быстрыми деньгами застройщики нередко строят апартаменты абы как. Так, например, проектная документация одного из строящихся апарт-комплексов в Обручевском районе была сделана с нарушениями. В частности, согласно данным Мосгосэкспертизы, за границами отведенного участка в красных линиях улично-дорожной сети проектом предусмотрено устройство тротуаров, газонов и откосов лестниц. Не выдержаны расстояния от проектируемого и существующего зданий до открытых автостоянок. Будущая вертикальная парковка не учитывает подземных коммуникаций, а от здания не обеспечен водоотвод. Кроме того, согласно документу, нарушены требования и к пожарной безопасности. Несмотря на эти нарушения, стройка продолжается, необходимые согласования получены.
— Скоро апартаменты законодательно обременят необходимостью вложений в инфраструктуру, но кто успел оформить документы заранее, тот строит с минимальными вложениями, — говорит активист, общественник района Владимир Иванов.
По словам Владимира Богданюка, по большому счету строительство тех проектов апартаментов, на которые уже получена разрешительная документация, не может быть приостановлено. Закон обратной силы не имеет. Однако риски недостроя и срывов сроков строительства при покупке объектов первичного рынка все же можно и нужно минимизировать, если тщательно изучить всю документацию по объекту, а также портфель проектов застройщика и его финансовое положение.
При этом специалисты отмечают, что сегодня тенденция рынка такова, что все больше апартаментных комплексов возводятся с максимальным соблюдением требований жилья. Основная причина тому — конкуренция с жилыми проектами.
Преимущества апартаментов по сравнению с квартирами
— Апартаменты стоят на 10–15% дешевле стандартных квартир — средняя цена предложения в сегменте апартаментных новостроек комфорт-класса в Москве составляет 133 400 руб./кв.м. Жилье дороже — в среднем 146 360 руб./кв.м.
— Зачастую более хорошее расположение — в пределах старой Москвы. По данным руководителя отдела новостроек «МИЦ» Александра Энгеля, сегодня апартаменты реализуются практически во всех округах Москвы. Лидерами являются САО (около 40% предложения) и ЦАО (около 30% предложения).
— В скором будущем подобного рода проекты будут в обязательном порядке включать в себя необходимые объекты социальной инфраструктуры.
— Получение полиса ОМС и постановка на учет в поликлинике при наличии временной регистрации происходит без проблем.
— В зависимости от класса жилья в проекте может быть предусмотрен свой пакет услуг от управляющей компании, при этом практически во всех проектах предлагаются уборка, охрана, вывоз мусора, телефония.
Недостатки апартаментов по сравнению с квартирами
— Регистрация. В апартаментах невозможна постоянная регистрация, но возможна временная, на 5 лет. Правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы.
Для записи ребенка в школу или детский сад, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе или саду и имеющих постоянную регистрацию.
В настоящий момент, апартаменты не учитывают нагрузку на существующую инфраструктуру и мест в близлежащих детских садах, школах и поликлиниках может просто не быть, как и парковочных мест для автомобилей.
— Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт.ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
— Налог на апартамент выше налога на квартиру и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. С 1 января 2015 года он будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.
На что обращать внимание при покупке апартаментов?
По словам руководителя отдела новостроек «МИЦ» Александра Энгеля, при выборе объекта недвижимости в сегменте апартаментов действуют такие же правила, как и при выборе квартиры. Следует обращать внимание на местоположение объекта, качество и скорость строительства. Желательно, чтобы апартаменты находились в востребованных среди покупателей районах Москвы. Район застройки должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей и т.д.). Не менее ответственно стоит подходить и к выбору самого застройщика — нужно изучить историю компании, ранее реализованные проекты, а также документацию на объект строительства. Крайне желательно, чтобы продажи апартаментов велись в соответствии с 214-м ФЗ, который на сегодняшний день максимально защищает права дольщиков.
СПРАВКА "МК"
Апартаменты (в России) — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы.
На мировом рынке недвижимости выделяют несколько типов апартаментов:
— номера в апарт-отелях — номера с кухней и кухонным оборудованием, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса;
— апартаменты в доходных домах — квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду и предполагают сервисное обслуживание (питание, клининг, охрану и др.);
— апартаменты в кондоминиум-отелях — квартиры, которые могут использоваться как для собственного проживания владельца, так и передаваться под управление гостиничному оператору;
— апартаменты в многофункциональных и апартаментных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания (подавляющее число апартаментов в России).