Ритейл «рулит»
Ключевым драйвером складской недвижимости является ритейл, считает аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE в России Василий Григорьев. С 2004 года, когда стал формироваться современный складской рынок Московского региона, торговые компании поглотили более 50% всех свободных площадей. Наибольшую долю занимает сетевой ритейл, наименьшую — самый молодой вид торгового бизнеса — on-line ритейл.
Торговые сети на рынке складов выступают не только как прямой арендатор, но и как активный покупатель и заказчик строительства собственных площадей. Хотя развивать собственную логистику могут себе позволить только такие гиганты, как, например, X5 Retail Group, «Магнит» или «Спортмастер».
Вместе с тем по сравнению с европейскими столицами Москва имеет довольно низкий показатель обеспеченности ритейла складскими площадями: 1,57 кв. м складов на 1 кв. м ритейла (данные CBRE). Это подтверждают и последние исследования делового климата в столичном ритейле. По данным мониторинга «Института статистических исследований и экономики знаний» НИУ ВШЭ за 2012 г., как минимум 15% торговых сетей назвали дефицит складских площадей сдерживающим фактором для их развития.
В таких европейских городах, как Варшава, Прага, Париж, обеспеченность ритейла складами составляет 1,8–2,7 кв. м. А в ряде европейских столиц — например Лондоне, Хельсинки, Копенгагене, Мадриде, которые являются мощными транспортно-логистическими центрами, — общее предложение складской недвижимости еще выше: 15–25 кв. м на метр ритейла и 5–15 тыс. кв. м на 1000 жителей. Правда, в этих городах складской рынок обслуживает не столько ритейл, сколько грузооборот в масштабах Европы.
Для Москвы с ее объемами населения и туристов, а также ее логистической ролью наиболее подходящими городами для сравнения являются именно Париж, Варшава и Прага. Чтобы достичь уровня Праги, Москве требуется еще порядка 1 млн кв. м складских площадей, т.е. годовой объем нового строительства.
МКАД тормозит
Перегруженный трафик на главных трассах вокруг Москвы, а также плохо развитая дорожная сеть в среднем и дальнем Подмосковье являются главными сдерживающими факторами для динамичного роста складского рынка недвижимости.
Земля за МКАД слишком дорога, чтобы строить там склады, но чем дальше от Москвы находится «логистика», тем выше транспортные издержки компании на доставку товаров. Получается непреодолимое противоречие. Тем не менее девелопмент удаляется от границ Москвы и движется в сторону малого бетонного кольца. Под строительство новых объектов выбираются территории, к которым ведут хорошие современные дороги. К сожалению, таких немного: трасса «Дон», Новорязанское и Симферопольское шоссе.
Неудивительно, что треть складских помещений, реализованных в 2013 году в Московской области, приходится на южное направление. Еще четверть была сдана в аренду и продана на севере Подмосковья. На третьем месте находился юго-восток региона, доля которого составила 17% в общем объеме. Существенная часть реализованных площадей — 87% — находилась в радиусе 7,5–45 км от МКАД.
Вместе с тем риелторы считают, что в ближайшие 3 года территории на западе и юго-западе Московской области станут весьма перспективными в плане размещения логистической инфраструктуры. В 2015–2018 гг. в Московском регионе будет осуществлена масштабная программа по оптимизации дорожной системы. В первую очередь это касается ЦКАД, которая позволит грузовому транспорту осуществлять перевозки в пределах региона, не используя достаточно загруженную зону Малого московского кольца и тем более МКАД.
Смена приоритетов
Помимо строительства ЦКАД будут реконструированы основные вылетные трассы. На сегодняшний день уже ведутся работы по реконструкции Новорижского шоссе на участке между МКАД и Большим московским кольцом, завершены работы на Киевском шоссе — на участке от МКАД до Малого московского кольца (А107) и Минском шоссе в пределах А107, а к 2018 году будет реконструирована и остальная его часть: от Малого московского кольца до границ Московской области.
«Запад и юго-запад Подмосковья через 3 года могут стать популярными районами для новых проектов складской недвижимости, — говорит аналитик CBRE Василий Григорьев. — Реализация анонсированных планов развития транспортной инфраструктуры в этих районах области позволит сократить время в пути в 2 и более раз. Соответственно, здесь уже через несколько лет мы сможем увидеть реализацию проектов складских комплексов, находящихся на расстоянии более 50–60 км от города».
То, что предстоит осуществить на западе области, уже происходит на ее севере. После начала строительства трассы «Москва—Санкт-Петербург» было запущено несколько крупных проектов складской недвижимости в Дмитровском и Солнечногорском районах.
«Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2013–2014 годах приведет к высокой конкуренции на северном направлении, — считает Петр Зарицкий, директор по России и СНГ, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. — Оно может перестать быть дефицитным, как это традиционно было ранее. Арендаторы, заключившие предварительные договоры, смогут получить дисконт в $5–7 на кв. м от максимальных ставок в $140–145 за 1 кв. м в год».
Но это прогноз на среднесрочную перспективу, а в ближайшие полгода ждать снижения ставок не приходится. Причем на любых направлениях.
«Несмотря на высокий объем ввода, на рынке практически не осталось свободных площадей — доля вакантных помещений в готовых объектах не превышает 1%, — отмечает г-н Зарицкий. — Большинство вышедших на рынок в 3-м квартале складских площадей (82%) были сданы или проданы до окончания строительства. Практически на все проекты 4-го квартала и на треть площадей 2014 года уже заключены договоры аренды или продажи».
Покупать или арендовать?
За три квартала 2013 года в Московском регионе было введено 526 000 кв. м складских площадей. До конца года сдадут еще 212 000 кв. м. Совокупный годовой объем нового предложения за 2013 год составит порядка 1 млн кв. м. Этот показатель является рекордным с 2007 г. и превышает уровень прошлого года на 45%. Объем завершенного строительства за 3-й квартал 2013 года практически равен суммарному предложению площадей за 4 предыдущих квартала.
«Пополнение складского рынка московского региона новыми площадями за год может достигнуть 1 млн кв. м, что лишь немного не дотягивает до докризисного рекорда — 1,15 млн кв. м в 2007 году, — уверен Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International в России. — Несмотря на это сохраняется дефицит качественных складских помещений, по итогам года уровень вакантных площадей не превысит 2%».
Сейчас он даже ниже и составляет для площадей класса А всего лишь 1,26. Поэтому ставки аренды для помещений класса А остаются на уровне $135–140 за 1 кв. м в год, для класса В — $120–125 кв. м в год. На рынке купли-продажи складской недвижимости также сохраняется высокий спрос на помещения класса A. За готовые объекты в среднем предлагают $1350 за кв. м, за строящиеся и проектируемые — $1250 за кв. м.
На фоне дефицита складских площадей класса А единственным сдерживающим фактором может стать ослабление курса российского рубля по отношению к американскому доллару, а также рецессия, вызванная новой волной кризиса. Недаром на рынке выросла доля сделок строительства под заказчика (build-to-suit), она составляет около 40% спроса.
Игроки по-крупному
В Colliers International отмечают, что в 3-м квартале 2013 года более половины сделок пришлось на производственные компании и более трети — на торговых операторов. С ним согласны аналитики еще одной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В целом за 9 месяцев текущего года «производственники» и «продавцы» оставались основными арендаторами современных складских комплексов, занимая 40% и 28% рынка соответственно.
Крупнейшими сделками на рынке стала покупка складского корпуса площадью 43 тыс. кв. м в «ПНК-Север» сетью гипермаркетов «Верный» и продажа блока в 40 тыс. кв. м в ИП «Южные Врата» автомобильному производителю «General Motors». Volkswagen арендовал 50 000 кв. м в «ПНК-Чехов-2». Здания для данных клиентов будут построены в следующем году. Также стоит выделить сделку в «PNK-Внуково», где «Почта России» купила блок в 55 000 кв. м.
«Многие объекты будут начинать строительство только после заключения предварительных договоров аренды и продажи, — уверен Егор Дорофеев, партнер, руководитель отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield. — При этом мы отмечаем появление все большего количества проектов, строящих спекулятивно, и эта тенденция будет формировать рынок в 2014 и 2015 годах».
Аналитики СВRE считают, что складской рынок Московского региона пока что на подъеме и войдет в стадию насыщения не раньше, чем через 3–4,5 года. Если же развитие экономик России и Еврозоны пойдет по негативному сценарию и компании начнут сворачивание деловой активности, это может привести к падению спроса и на склады. Однако это будет лишь конъюнктурным эффектом (который, однако, может продлиться несколько лет), не влияющим на долгосрочные перспективы и потенциал роста рынка складской недвижимости.
Так что на вопрос девелопера «что строить?» ответ однозначен — склады.
Золотое кольцо России
Комментарий министра потребительского рынка и услуг МО Екатерины СЕМЕНОВОЙ:
— Согласно рейтингу Всемирного банка, российский рынок транспортно-логистических услуг по индексу эффективности логистики в 2010 году находился на 94-м месте (из 155 стран), другие страны БРИК обладают лучшей логистикой (Бразилия — 41-е место, Индия — 47-е, Китай — 27-е).
По итогам 2012 года оборот оптовой торговли в Московской области составил 3629,6 млрд руб. Оборот продовольственных товаров (87% оборота оптовой торговли), в т.ч. 60% — алкогольные напитки и пиво. Оборот непродовольственных товаров 13%. Однако мы наблюдаем стабильное снижение оборота опта. Основная причина — неразвитость сектора и отсутствие грамотных, соответствующих потребностям предпринимателей торгово-логистических центров.
По прогнозным оценкам, весь российский розничный сектор вступает в стадию замедления роста, который может продлиться от 5 до 10 лет. А сфера оптовой торговли не подвержена циклическим спадам. Напротив, развитие опта создает условия для развития розничной торговли и является реальным стабилизатором рынка при насыщении спроса на розничный сектор услуг.
Наша цель — сделать Московскую область золотым торговым кольцом России. Решая эту задачу, мы сможем сфокусировать концентрацию межрегиональных оптовых потоков на Подмосковье, привлечь инвесторов, увеличить налогооблагаемую базу, снизить транспортную напряженность, мотивировать сектор торговли Подмосковья к легализации и выходу из тени.