Хотя прежняя редакция закона “О землепользовании в г. Москве” была утверждена всего три года назад, мэрия решила не ограничиваться поправками и разработать принципиально новый документ, регулирующий правовые отношения в земельной сфере. “У нас не было цели подготовить революционный манифест”, — скромничает глава Департамента земельных ресурсов (ДЗР) Виктор Дамурчиев. По его словам, разработка законопроекта была в первую очередь вызвана существенными корректировками федерального законодательства. Ведь только Земельный кодекс за это время исправляли 14 раз. В итоге из-под пера разработчиков, считает министр, вышел “более юридически сбалансированный документ”.
Для участников рынка самым важным нововведением, безусловно, является расширение статьи о бесконкурсном предоставлении земельных участков. В прежней редакции закона получить землю без торгов могли только собственники недвижимости, арендаторы городских помещений, а также пользователи, у которых площадка изымалась для государственных и муниципальных нужд. Девелоперы, желающие реализовать в Москве инвестиционный проект, однозначно посылались либо на аукцион, проводимый Тендерным комитетом, либо на вторичный рынок. Никакого другого способа получить доступ к земельным ресурсам города у частных инвесторов не было. При этом начиная с 2007 года земельные аукционы практически сошли на нет: выставляемые на них лоты не пользовались спросом у участников рынка из-за высоких стартовых цен, неудачного месторасположения площадок и навязываемого горадминистрацией функционала будущих объектов. Желающих вложить сотни миллионов рублей в строительство бани или семейного досугового центра в России пока не находится.
Новый законопроект в случае одобрения Мосгордумой должен повысить доступность городских земельных ресурсов для широкого круга пользователей. Понятие “земельный аукцион” в подготовленной ДЗР редакции вообще не встречается, зато бесконкурсному предоставлению площадок почти полностью посвящены две статьи документа. При этом отдельно описываются случаи, позволяющие без торгов арендовать землю под застройку и под цели, не связанные со строительством (например, для проведения ремонтных работ, озеленения, благоустройства, возведения бытовых городков, прокладки инженерных коммуникаций, организации детских и спортивных площадок, а также при реализации концессионных соглашений).
Особый интерес московских девелоперов должна вызвать статья 10 законопроекта, которой регламентируется процедура предварительного согласования места размещения объекта. Соответствующая схема появилась в федеральном законодательстве в 2008 году и позволила горадминистрации в 2009 году подобрать и без конкурса выделить площадки под строительство “народных гаражей”, финансирование которых осуществлялось за счет средств граждан. “Накопленный опыт позволяет сделать эту процедуру универсальной для всех типов объектов и оживить инвестиционную активность в городе”, — говорит Виктор Дамурчиев.
На практике это будет выглядеть следующим образом. Обнаружив на карте города понравившийся земельный участок, инвестор должен написать заявление в горадминистрацию (или напрямую в ДЗР) о предварительном согласовании места размещения объекта, который он бы хотел там построить. В нем указываются: желаемое назначение сооружения, его предполагаемое размещение, обоснование примерного размера площадки, требуемой для реализации данного проекта, технико-экономические параметры застройки (площадь, высота и т.д.) и другие расчеты (например, объем вложений).
Отказать департамент может по исчерпывающему перечню оснований, состоящему из трех основных пунктов. Это, во-первых, несоответствие предложений инвестора Генеральному плану развития Москвы и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), нарушение прав третьих лиц и наличие заявлений на тот же участок от других претендентов. Причем в последнем случае отказ не является окончательным. Просто наличие конкурентов обяжет власти в течение 90 дней выставить спорную площадку на конкурс. Никаких других ограничений при использовании процедуры предварительного согласования не существует. Информирование жителей проводится, но их мнение не является обязательным. Если ПЗЗ разрешают строить на этом месте торговый центр или офисный комплекс, ни чиновники, ни горожане воспрепятствовать инвестору не смогут. Есть только одно существенное “но”: бесконкурсная схема не распространяется на жилищное строительство. Участки под жилые дома, включая объекты смешанного назначения, по-прежнему будут предоставляться в аренду по результатам торгов.
Источник в горадминистрации сообщил “ЭВ”, что инициатором революции на земельном рынке столицы является Московский контрольный комитет. “В первоначальной редакции законопроекта, подготовленной профильным департаментом, статьи о предварительном согласовании места размещения объекта не было. Ее внес Москонтроль, ратующий за упрощение вовлечения территорий города в хозяйственный оборот”, — рассказал он. Вместе с тем в документе не указаны сроки, в течение которых власти обязаны отреагировать на заявления инвесторов о выборе площадки, что, по словам собеседника газеты, вполне способно свести на нет все новации законопроекта.