ВОПРОС: “Мы арендуем нежилое помещение у ДИГМ. В марте мы получили проект дополнительного соглашения со ссылкой на ППМ от 30.12.2008 г. №1218-пп об установлении на 2009 г. льготной арендной платы в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год, но с припиской следующего содержания (очень мелким шрифтом): “Настоящее Дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды является неотъемлемой частью Договора. С момента заключения данного соглашения для Арендатора не допускается выкуп арендуемого помещения, сдача его в субаренду или безвозмездное пользование, передача прав аренды другому лицу, использование прав аренды в качестве залога, либо внесения в уставный капитал”.
Мы считаем, что данная приписка незаконна. Это же откровенное издевательство над арендаторами, в ППМ говорится одно, а нам подсовывают прямо противоположное! Подписывать ли нам расчет арендной платы с такой кабальной припиской? Артем Забелин, ООО “Полюс+”, Москва”.
ОТВЕТ: На основании ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
В постановлении Правительства Москвы от 30.12.2008 г. №1218-ПП говорится лишь о возможности получения льгот при сдаче помещения в субаренду на часть площадей, не переданных в субаренду, и о возможности сохранения льгот при переуступке прав аренды. Однако порядок передачи помещений в субаренду или переуступки прав аренды, а также условия их совершения в нем не прописаны.
При этом аналогично положениям ГК РФ согласно п. 5.10. Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве (утверждено постановлением Правительства Москвы от 13.08.96 №689) арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование с согласия Департамента имущества города Москвы.
Таким образом, вопрос о возможности передачи помещения в субаренду или совершения переуступки прав аренды может решаться ДИГМ по своему усмотрению.
Согласно ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон.
Пунктом 3 раздела 2.1. Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (утверждено Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. №861-ПП), установлено, что для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.
Таким образом, Вам необходимо понять, указано ли непосредственно в Вашем договоре аренды условие о праве выкупа арендуемого нежилого помещения.
Кроме того, до 1 июля 2010 года, согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 года №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Исключение составляют субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в ч. 3 ст. 14 федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено только при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (согласно Закону г. Москвы от 17 декабря 2008 г. №66 “О приватизации государственного имущества города Москвы” — не более 100 кв. метров);
4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства Москвы от 16 декабря 2008 г. №1140-ПП утвержден такой Перечень.
В данный момент политика городских властей такова, что в указанный перечень включено большинство помещений, сдаваемых в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем выкупу они не подлежат.
В связи с этим необходимо проверить, входит ли Ваше помещение в данный перечень (его можно найти на сайте: www.digm.ru).
В случае если Вы соответствуете всем вышеперечисленным требованиям, есть смысл попытаться согласовать с ДИГМ исключение условий о выкупе из представленного Вам дополнительного соглашения, а в случае отказа — обратиться в Арбитражный суд.
Телефон “горячей линии” проекта “Неотложная правовая помощь малому бизнесу Москвы”: 782-00-82.