Падение цен на рынке столичного жилья замедлилось, а перед майскими праздниками практически остановилось. За минувшую неделю они, по разным оценкам, снизились на 0,1—0,5%. Средняя цена квадратного метра опустилась до $5 тыс. (с учетом самых дорогих и самых дешевых квартир), или до $4265 (если считать без них). Рынок старательно пытается нащупать дно и выйти на новый уровень цен в надежде ожить снова.
Аналитики называют нынешний период стабилизацией и говорят, что наблюдают ее практически во всех сегментах рынка.
Мы расскажем о некоторых из них.
Новостройки
Ситуация. Рынок новостроек пострадал от финансовой нестабильности больше других.
— Покупатели отказываются от приобретения квартир в новых домах по трем причинам, — говорит руководитель одного из московских агентств недвижимости Руслан Сейт-Люманов. — Первая — страх, что дома не будут достроены. Вторая — сроки строительства. Они и раньше соблюдались не всегда, а в условиях кризиса подавно могут оказаться не выполнены. Третья и, пожалуй, самая главная причина — большая вероятность разорения компании-застройщика. В этом случае, даже когда дом достроен, дольщики рискуют остаться без жилья или будут вынуждены существенно доплачивать за него. Прецеденты уже есть.
Объемы ввода новостроек заметно упали.
— В 3-м квартале прошлого года на рынок было выведено 27 новых объектов, в четвертом — 32, а в первом квартале этого года — всего 10, — отмечает руководитель аналитического центра корпорации недвижимости Дмитрий Таганов.
Лидируют по количеству новостроек Западный, Юго-Западный и Центральный округа, которые в совокупности занимают почти половину рынка (49%, или 151 объект).
По количеству выставленных на продажу новостроек первое место занимает район Раменки — 22 объекта, второе — район проспекта Вернадского — 12, третье делят Кожухово и Кузьминки — 10. Далее следуют: Солнцево и Обручевский — по 9 новостроек в каждом районе, Фили-Давыдково — 8, Тверской, Сокол, Покровское-Стрешнево, Кунцево, Тропарево-Никулино и Южное Чертаново — по 7 новостроек.
— В марте квартиры реализовывались в 306 новостройках. Большинство из них — дома бизнес-класса и элитные, доля панельного эконом-класса — не больше 21%, — продолжает Таганов.
Цены. Цены стоят. Застройщики не снижают их в надежде на оживление спроса, а также по причине дороговизны стройматериалов, цены на которые вопреки заявлениям почему-то не дешевеют.
— Мне часто приходится слышать жалобы строителей на то, что они не могут приобрести металл по сниженным ценам, поскольку продавцы предпочитают его складировать, а не продавать, — замечает г-н Сейт-Люманов.
Средняя цена на новостройки эконом-класса в Москве сегодня составляет около $3—3,3 тыс.
Следует отметить появление на рынке новых участников. Это юридические лица (читай, компании), получившие квартиры в новостройках в качестве расчетов по долгам. Новых игроков уже нарекли “зачетниками”. Заинтересованные не в квадратных метрах, а в деньгах, они могут предложить покупателям квартиру по более низким ценам. Если найдете такого “зачетника”, считайте, что вам повезло. Увы, их мало.
Прогноз. При всем желании застройщиков удержать цены от понижения это может не получиться. По словам риелторов, спрос на новостройки сегодня настолько слаб, что квартиры в них могут подешеветь на 10—20%.
— Если не случится новых резких потрясений в мировой и российской экономике, мы нащупаем ценовое дно уже к концу лета этого года, — полагает практик Руслан. — После этого следует ожидать некоторой стабилизации, а затем цены вновь пойдут вверх по причине отсутствия новых предложений на первичном рынке.
Вторичное жилье
Ситуация. На рынке вторичного жилья появился слабый, но устойчивый спрос. Правда, не на все квартиры, а только на те, которые продаются по цене ниже рыночной.
Покупатели активно интересуются жильем, представленным в рекламе со скидками. К квартирам, экспонируемым по среднерыночным ценам, интереса у них нет, утверждают риелторы.
Полностью отсутствует спрос на полноценные квартиры типовой планировки и стандартной площади, имеющие явно выраженные недостатки — без балкона или расположенные далеко от метро.
— Купить такое жилье сегодня можно с максимальным для рынка дисконтом — 25%, — говорит Руслан Сейт-Люманов.
Объем. Вопрос “что купить?” перед покупателями столичных квартир не стоит. Их выбор огромен.
— Объем предложения на рынке вторичного жилья в 1,5 раза больше, чем был в это же время в прошлом году, — отмечает независимый аналитик Андрей Бекетов. — Это говорит о том, что цены на квартиры в Москве остаются достаточно высокими. Желающих продать свое жилье по таким ценам все еще много, гораздо больше, чем желающих купить.
Количество выставленных на продажу квартир сокращается: в марте их было больше 45 тысяч, сейчас — около 38 тысяч.
Цены. В апреле средняя цена предложения 1 кв. м жилья практически останется на тех же отметках, что была в марте. Аналитики отмечают еженедельные колебания цен на десятые доли процентов. Самые высокие цены в Центральном округе — $7828. Второе место по дороговизне держит Западный округ — $5417, третье — Юго-Западный ($4740). Далее следуют: Северный ($4661), Северо-Восточный ($4343), Южный ($4190), Восточный ($4120) и Юго-Восточный ($4018) округа.
Самые дешевые однокомнатные квартиры (полноценные, а не малогабаритные) с типовым метражом 33 кв. м и кухней 8 м сегодня можно купить за 3 млн. 600 тысяч рублей. Рекорд месяца — однокомнатная квартира за 3 млн. 400 тыс. рублей (кстати, она уже продана). В среднем “однушки” сегодня продаются по цене $4596 за 1 кв. м, “двушки” — $4913, “трешки” — $4985. Максимальный дисконт, который удается сегодня выторговать при покупке квартиры, — 10—15%.
Прогноз. Многие аналитики уверены, что цены на вторичное жилье в столице практически достигли своего дна.
— Для возврата рынка в докризисный период рублевые цены должны уменьшиться еще на 4—6%, — считает аналитик Андрей Бекетов. — Почему? За последние полгода рублевая денежная масса уменьшилась на 20%, что с точки зрения экономической теории должно привести к аналогичному снижению цен на рынке жилья.
С ним солидарен руководитель известного в Москве аналитического центра Олег Репченко:
— Думаю, в целом по рынку цены еще снизятся на 5%. Это остаточная коррекция, — говорит он.
По словам авторитетного эксперта, будут дешеветь и дальше переоцененные квартиры с неадекватным соотношением цена—качество. Это квартиры, расположенные в старых, в том числе ветхих и аварийных домах, пятиэтажках, на которые установлены необоснованно высокие цены. А также некоторые дорогие объекты, отнесенные к бизнес-классу и элите, но на самом деле таковыми не являющиеся. Такая недвижимость может упасть в цене еще на 10—20%.
Аренда
Ситуация. Даже во время кризиса рынок аренды остается самым живым и активным.
— Сделок много, сделки идут, — говорят риелторы. — Правда, квартиросъемщики уже не стремятся к такому комфорту, как раньше. Многие переезжают из дорогих квартир в более дешевые: из трехкомнатных — в двухкомнатные, из двухкомнатных — в однокомнатные или в “двушки” с более низкой арендной платой.
— Клиенты по-прежнему проявляют наибольший интерес к однокомнатным квартирам эконом-класса. Спрос несколько снизился (в марте на 9%), но вполне соответствует сезонности и ничем не отличается от “докризисных” времен. Более половины обращений заканчивается сделками, — говорит первый зам. директора одной из компаний недвижимости Мария Жукова.
Предложение арендных квартир практически сравнялось с показателями декабря прошлого года. А по сравнению с мартом прошлого года выросло на 84,37% (почти в два раза). При этом впервые за несколько лет количество сдаваемого жилья в диапазоне до $1000 оказалось больше, чем желающих его снять (на 6%).
Основной тренд аренды — переход более дорогого предложения в более дешевый сегмент. Это касается как городской, так и загородной аренды. Владельцы хороших городских квартир предпочитают снижать цены, чтобы получить стабильный доход. А некоторые арендаторы загородной недвижимости сдают свои коттеджи и дачи по цене чуть ниже прошлогодней, ориентируясь на долларовое исчисление.
— Это привело к тому, что в сегмент арендного жилья по цене $1000—3000 хлынули новые предложения из более дорогого сегмента, — говорит г-жа Жукова. — Однако в пересчете на рубли цены практически не изменились. Судите сами. Коттедж, который в прошлом году сдавали за $5000, теперь предлагают за $3500 — цена на него в рублях осталась прежней.
Цены. Арендные ставки снизились, причем с начала кризиса весьма ощутимо. Так, “однушку” эконом-класса, которую в сентябре 2008 года можно было снять за $1050, сегодня сдают за $730. Двухкомнатные квартиры можно снять за $924 против $1329 (в сентябре 2008 года), трехкомнатные эконом-класса — за $1144 против $1607. В итоге полноценное однокомнатное жилье в Москве сегодня можно снять за 20—25 тыс. рублей, двухкомнатное — за 25—35 тыс., трехкомнатное — за 40—45 тыс. рублей.
Более существенно подешевели арендные квартиры бизнес– и элит-класса: однокомнатные упали в цене с $1686 (в сентябре) до $1347 (в марте), двухкомнатные — с $2727 до $2217, трехкомнатные — с $5114 до $3603.
Прогноз. Рынок аренды достиг своего дна, особенно в сегменте эконом-класса. Арендные ставки стабилизировались. На нынешнем уровне они могут продержаться до сентября.
Хозяева недорогих квартир с арендной ставкой 15—20 тыс. рублей в месяц не будут снижать арендную плату даже под дулом автомата. Однако если съемщики квартир будут чрезмерно настойчивы, ситуация будет развиваться так.
— Если клиенты будут требовать от хозяев дальнейших скидок на недорогое жилье, последние предпочтут снять свои квартиры с рынка, — говорит г-жа Жукова. — В дальнейшем сдавать жилье станет нецелесообразно, поскольку риски ущерба в совокупности с коммунальными расходами станут выше дохода с квартиры.
Как дешевели квартиры
Изменение цен на самые дешевые квартиры в столице ($)
Однокомнатные
- Ноябрь - 200 000
- Декабрь - 170 000
- Январь - 160 000
- Февраль - 135 000
- Март - 110 000
- Апрель - 106 000
Двухкомнатные
- Ноябрь - 250 00
- Декабрь - 220 000
- Январь - 190 000
- Февраль - 160 000
- Март - 150 000
- Апрель - 130 000
Трехкомнатные
- Ноябрь - 320 000
- Декабрь - 270 000
- Январь - 230 000
- Февраль - 210 000
- Март - 180 000
- Апрель - 160 000