По условиям льготной ипотек, можно было купить квартиру в новостройке под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Программа была очень востребованной. Но – после ее завершения больше половины россиян отложили покупку жилья, в частности, чтобы накопить на первый платеж – весьма немаленький.
С 10 июля изменились условия семейной ипотеки – она стала адресной. Теперь программа со ставкой от 6% распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью или двое несовершеннолетних детей. В последнем случае можно купить жилье в новостройке только в регионах с низким объемом строительства или имеющих свои программы развития и в малых городах с населением до 50 тысяч человек.
В конце июля изменились параметры IT-ипотеки. Ставка по кредитам повысилась с 5% до 6% годовых, а лимит стал единым – 9 млн руб. Из программы были исключены Москва и Санкт-Петербург. Круг заемщиков, которые могли получить льготную ипотеку по низкой ставке, стал гораздо уже.
Что касается рыночной ипотеки, то ставка по ней формируется на основании ключевой ставки. С декабря прошлого года она составляла 16%, в июле Центробанк поднял ее до 18%, а в сентябре – до 19%. В октябре ЦБ повысил ключевую ставку до 21% годовых. Текущий уровень ключевой ставки стал рекордным за все время ее существования (весной 2022–го выше 20% она не поднималась). По итогам заседания в октябре Банк России озвучил возможность еще одного повышения ключевой ставки на ближайшем заседании в декабре. Но пока вроде бы повышение отложено – хотя веры Центробанку нет.
Все это сформировало ряд основных трендов.
Объемы выдачи ипотечных займов в 2024 году снизились в сравнении с 2023 годом. Например, в третьем квартале 2024 года выдача ипотеки уменьшилась почти в два раза, если сравнить с аналогичным периодом прошлого года. Еще полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла чуть более 80%, сейчас таких покупателей менее 40%.
Банки стали ужесточать условия льготной ипотеки, например, повысили первоначальный взнос со стандартных 20% до 30-50%. На самом деле накопить даже 20% в столицах – Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, других миллионниках – непросто (от двух миллионов рублей), а уж минимум 30% (от трех миллионов рублей) - нереально.
Снижение доступности ипотеки на новостройки стало причиной падения продаж первичного жилья примерно на 20%. Из-за снижения покупательского интереса застройщики стали пересматривать цены и предлагать более гибкие условия продаж, скидки и рассрочки. Все большее количество сделок заключается с оплатой наличными, без ипотеки. Рассрочка дает возможность приобрести жилье с тем же первоначальным взносом, что и по ипотеке, но не под 25%. Когда ставка начнет снижаться, клиент сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.
В этом году многие застройщики столкнулись с дефицитом кадров с управленческими компетенциями. Как рассказали «МК» эксперты, отмечается недостаток узких строительных специальностей: сметчиков, инженеров, бухгалтеров, прорабов. Из-за дефицита кадров строительная сфера стала лидировать в отраслях по темпам роста средней заработной платы – каждый сотрудник «на вес золота».
Отмена льготных программ ипотеки, регуляторное отсутствие лимитов по ипотеке на действующие программы господдержки, рост процентной ставки по кредитам и рыночной ипотеке, рост затрат на строительство, логистику содержание и оплату труда существенным образом увеличили себестоимость строительства.
- Высокая процентная ставка кредитов отражается на издержках каждого производителя и предприятия. В сравнении с 2023 годом рост стоимости строительно-монтажных работ в 2024 год составил 22%, содержание застройщика увеличилось на 25%, затраты на проектное финансирование и обслуживание кредитов – на 58%, технологическое присоединение – на 21%. Все это, несомненно, приводит к росту конечной стоимости первичной недвижимости, – говорит директор московского филиала группы компаний «Атлас Девелопмент» Андрей Максимов.
Следующий год для рынка недвижимости – как для покупателей, так и для продавцов - будет непростым, а экономическая ситуация будет существенно зависеть от ставки Центробанка. Согласно прогнозам, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 года, а значит, ипотека не станет более доступной.
В 2025 году падение объемов выданной ипотеки продолжится, соответственно, рынок может столкнуться с падением спроса. Это подтолкнет застройщиков к сокращению проектов и изменению объемов строительства. Проекты, которые планировались к старту во второй половине 2025 года, возможно, могут быть отложены. Жилые комплексы со сроками старта в первом полугодии продолжат реализовываться, так как затраты на них уже были понесены, в том числе на изыскательские и проектные работы.
С учетом высоких ставок девелоперы будут предлагать покупателям скидки и альтернативные способы покупки - например, рассрочку. Но ждать снижения цен на новостройки вряд ли стоит, поскольку строительные материалы, оплата труда и себестоимость строительства продолжат дорожать. Конечно, рост цен на материалы невысок, но тем не менее он есть. Поэтому застройщики принципиально на станут снижать стоимость домов.