Когда ждать кризиса?
— Как вы оцениваете итоги программы льготной ипотеки за все время ее существования — с 2020 года? Что перевешивает: плюсы от того, что многие россияне смогли обзавестись на льготных условиях крышей над головой, или минусы от того, что разогнались цены на жилье?
Апрелев: — Если бы с «государственной иглы» в виде льготной ипотеки можно было слезть сразу же после пандемии, то плюсов было бы больше. С моей точки зрения, программу надо было сворачивать уже тогда, так как она не носила адресного характера. Поскольку ею могли воспользоваться практически все, кто хотел обзавестись жильем, произошел разгон цен на рынке. Сама же суть инициативы неплохая. Льготная ипотека дала определенный старт началу застройки в тех регионах, в которых многоэтажное жилье никогда не строилось. Но ни до средних, ни до малых городов массовая застройка так и не добралась, даже несмотря на наличие льготной программы. Очевидно, для этого нужны другие варианты, которые требуют серьезной проработки.
Магилина: — Плюсов все-таки больше. Льготная ипотека в последние годы была одним из основных драйверов спроса на жилую недвижимость, сегмент загородной недвижимости при ней очень интенсивно рос. Таким образом, государство проявило внимание к потенциальным покупателям и дало возможность, в частности, популяризировать загородный формат недвижимости.
Кричевский: — Программа привела к росту цен на жилье в два раза в основных регионах страны и, наверное, в три раза в курортных. Чтобы покупать сейчас квартиры с текущими ставками, надо либо быть очень уверенным в себе человеком, либо находиться в безвыходной жизненной ситуации.
— Какими темпами меняются цены на жилье после завершения программы и как изменился потребительский спрос?
Апрелев: — Цены на квадратные метры за время действия льготной ипотеки выросли на 60–90%. А реальный спрос сократился где-то в два раза. При этом застройщики пытаются эту статистику скрыть. Все, что происходит на первичном рынке, — это «черный ящик». Озвучивается цена предложения, но мы не знаем, по каким ценам в итоге происходят реальные продажи. Мы также не знаем, на каких условиях заключаются сделки: с рассрочкой или без, со скидками, а может, без льгот. Общественность не уведомляют о темпах продаж, а также о том, в каком объеме продаются готовые и не готовые объекты. Не имея этих данных, бесполезно рассуждать на тему динамики рынка недвижимости. Вот, например, общий объем продаж смотрится неплохо. Но у некоторых застройщиков просадка более чем в два раза, а кто-то декларирует просадку 5–7%. Если бы мы видели всю картину, всю статистику, можно было бы более четко сказать, что происходит в секторе. По причине нехватки данных ни Минстрой, ни другие институты в полной мере не понимают глубины кризиса, в который реально погружается рынок.
Кричевский: — В России есть публичные компании, которые торгуются на бирже. Они обязаны предоставлять данные, о которых говорил коллега. Такие застройщики должны раскрывать информацию по финансовой отчетности, по количеству проданных квартир, по итоговой стоимости в деньгах, по цене квадратного метра. Исходя из этих данных, можно оценить, что происходит на рынке новостроек. Сейчас компании показывают, что они очень плохо себя чувствуют. Но это касается в основном сегмента «эконом», где явно большие проблемы. Застройщики, ориентированные на реализацию квартир бюджетного сегмента, засели на бюджетные деньги и жировали за счет льготной ипотеки 4 года. За это время они могли бы продумать, как оптимизировать продажи. Но им было не до этого: сидели на субсидиях и прекрасно себя чувствовали. Если говорить о рынке в целом, то пока он не в кризисном состоянии. Кризис начнется тогда, когда произойдет санация какой-нибудь крупной компании (предотвращение банкротства превентивными мерами), которая не сможет поддерживать темпы строительства и начнет сильно задерживать сроки сдачи объектов.
— До сих пор мы говорили про жилье в многоквартирных домах, а как дело обстоит в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? В августе стало известно, что доля ипотеки на ИЖС выросла наполовину за последний год. Каковы здесь преимущества по сравнению с предложениями по квартирам в новостройках?
Магилина: — Не могу сказать, что на сегмент ИЖС льготная ипотека оказала совершенно другой эффект, нежели на многоквартирные сегменты. Происходит что-то близкое к панике в эконом-сегменте. В бизнес-сегменте и выше не происходит ровным счетом ничего. Мы наблюдаем, с одной стороны, перераспределение спроса: некоторые потребители предпочитают уехать из городов за их пределы. С другой стороны, идет сжатие общего объема спроса, который происходит в первую очередь за счет эконом- и комфорт-сегментов. И это естественно, так как 9 из 10 покупателей хотели приобрести загородное жилье в ипотеку.
В поисках альтернативы
— Льготная ипотека завершилась 1 июля, а уже в августе председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил о том, что в России могут появиться четыре новые льготные ипотечные программы. Предполагается, что они будут предназначены для молодых специалистов, а также для тех, кто работает в строительстве, науке и промышленности. Что это за программы и смогут ли они заменить льготную ипотеку?
Апрелев: — Этот вопрос нужно адресовать непосредственно депутатам. Такие программы должны рождаться с участием ведомств, регионов. В их обсуждении должны участвовать эксперты. Без этого они просто-напросто не будут работать. Пока же я не слышал от Госдумы ни одной разумной идеи, которая бы могла действительно создать новые возможности для рынка. Например, еще в 2021-м, после пандемии, надо было думать о том, как снижать себестоимость строительства, влиять на рыночные процессы, на формирование реального платежеспособного спроса. Но этого своевременно сделано не было, а на пустой почве ничего не вырастет.
В первую очередь нужно посмотреть на то, что российскую модель финансирования строительства отличает от существующих в развитых странах. Что тут, с моей точки зрения, можно сделать? Надо двигаться в сторону рассрочки, и она должна быть абсолютно другой. В той модели долевого строительства, которая у нас существует, «жирными котами» чувствуют себя банки, не беря на себя абсолютно никаких рисков. Нужно переходить к модели, которая позволяет оценить потенциальный спрос на будущее жилье внесением, допустим, 10% от стоимости будущей квартиры в строящемся доме. На этой сумме (десятипроцентной гарантии) должно заканчиваться все финансирование со стороны физического лица. Дальше в процесс вступает проектное финансирование застройщика от банка. Чем быстрее компания строит, тем меньше она платит процентов по кредиту банку. Вот это реальный процесс, который поможет сегодняшней индустрии в сфере прежде всего строительства многоэтажного многоквартирного жилья.
— Вы сейчас озвучили, можно сказать, альтернативный вариант льготной ипотеки. В той же Госдуме, в Минстрое о нем известно?
Апрелев: — Думаю, что и вице-премьер Хуснуллин, и вся команда Минстроя сегодня озадачены этим вариантом, скорее всего. Может быть, они рассматривают не такую жесткую модель, которую я нарисовал, но какие-то промежуточные, компромиссные модели. Но мне кажется, что власти буксуют и очень медленно все это делают.
Кричевский: — Скажу честно, мне не нравится ни один из предложенных Госдумой вариантов. Зачем вводить альтернативу льготной ипотеки, если мы только в июле ее закрыли. Зачем тогда закрывали? Мы говорим о том, что инициатива должна быть адресной, а нам опять предлагают разработать программу льгот для молодых специалистов, работников промышленности, науки и так далее. То есть опять льготная ипотека станет массовой — и принесет те же проблемы, что и закрытая с 1 июля.
— Кроме уже озвученных мной четырех вариантов новых льготных ипотечных программ из Думы исходит предложение о жилищно-накопительных вкладах. Их тоже порой называют альтернативой льготной ипотеке. Насколько это работающий механизм?
Кричевский: — Если говорить о жилищно-накопительных вкладах, то это вообще не очень понятная история — поскольку они очень схожи с обычными вкладами. Тут много вопросов: например, как будут сниматься проценты по такому вкладу, если они, допустим, понадобились не на оплату ипотеки. Велика вероятность того, что банки просто скажут: «Если это не целевое использование, то снимайте только то, что вы положили изначально — никаких процентов вы не получите». В этом предложении очень много белых пятен. Потребители могут сейчас спокойно пойти и положить деньги на вклад под 20–21% или купить облигации на фондовом рынке, а это 23–25% годовых. Получается, зачем вообще эта история с накопительными жилищными вкладами, когда есть точно такой же продукт, который называется «банковские вклады»?
Магилина: — Тема жилищных вкладов ничего, кроме скептической улыбки, вызвать не может. Ресурсы людей в России, которые могли накопить на недвижимость, оказались исчерпаны. То, что сейчас действительно работает, — это рассрочка от застройщика, но и на нее нельзя как-то излишне оптимистично смотреть. Она работает, потому что застройщики, как правило, делают ее или вовсе беспроцентной, что становится все реже, или процент по этой рассрочке заметно ниже, чем по ипотеке. Те люди, которые, например, хотели бы продать имеющийся объект недвижимости и приобрести новый, получают за счет такой рассрочки комфортный период от полугода до двух лет, чтобы провести сделку. Ставка ниже ключевой ставки. Рационально мыслящие люди понимают, что это выгодно. Вот это действительно работающий инструмент, не нужно ничего придумывать.
«Надо уметь торговаться»
— Давайте представим, что у человека немного не хватает на новое жилье. Как быть? Положить имеющуюся сумму на депозит и добрать недостающую долю процентами? Взять потребкредит? Оформить ипотеку по текущим ставкам?
Магилина: — Какая-то часть людей решится на ипотеку по тем ставкам, которые имеются. Мы прекрасно понимаем: если инфляция на основные продуктовые категории окажется достаточно высокой и продержится достаточно долго, то люди начнут спокойно воспринимать ставки свыше 20% годовых. Они просто к ним привыкнут, и эффект от этого привыкания мы увидим уже в следующем году.
— Какие рекомендации вы можете дать людям, думающим о приобретении жилья в текущих условиях?
Апрелев: — Нет единой рекомендации для всех. У каждого абсолютно своя ситуация. Самый простой способ решить жилищную проблему — аренда квартиры. Если у потребителя есть 20–30% от стоимости недвижимости, которую он хочет купить, то можно положить эту сумму на вклад, а процентами оплачивать аренду квартиры. Доходов от депозита точно на это хватит. Второй сценарий: у вас есть почти полная сумма, необходимая для приобретения жилья. Тогда мониторьте рынок, готовьте аналитическую базу для того, чтобы обосновать снижение цены для того продавца, с которым вы хотите поторговаться в отношении конкретного объекта, который есть на рынке. Потому что умение обосновать необходимость существенной скидки на квартиру в сегодняшнем состоянии отрасли, когда сформировался рынок покупателя, — очень эффективная история. Объем предложения что на первичном, что на вторичном рынке, в отношении которого собственники либо владельцы готовы давать скидки, колоссальный. А если вы хотите что-то совершенно новое и современное, то смотрите не только на то, что будет построено через 3–4 года, а на то, что уже сейчас есть на вторичном рынке. Уже отделанная, уже обставленная мебелью квартира может быть на 20–30% дешевле, чем у того же застройщика через 3–4 года. Надо искать лучшее, уметь торговаться, уметь обосновать свою точку зрения в отношении цены того или иного объекта.
Кричевский: — Если у потребителя есть что продать (скажем, старая квартира) и ему надо расширять жилплощадь, то надо проводить сделку, потому что доплата будет не сильно большой. Если жизненная ситуация позволяет, то не надо спешить, надо думать. Снимаете квартиру? Снимайте, а остальные деньги кладите на вклад. Причем снять квартиру стоит в том районе, где вы хотели бы приобрести жилье. У вас будет возможность лично оценить инфраструктуру района, доступность социальных объектов, местный контингент. Если вам не понравится, да, вы потеряете сумму, затраченную на аренду, но вы не потеряете несколько миллионов на купле-продаже квартиры и комиссии.
Магилина: — Есть определенные направления в Московском регионе, которые являются более дорогими. При этом есть локации, которые можно назвать более перспективными уже несколько лет в плане роста. Заметно, как сильно растет востребованность и эффективность вложений в недвижимость на Дмитровском шоссе. Почему? Потому что раньше шоссе плохо ехало: были частые пробки. А недвижимости там много, есть горнолыжные, конноспортивные клубы и так далее. Но по мере того, как решается вопрос с транспортом, резко растет престиж и востребованность этого направления. А направление по Симферопольскому шоссе на данный момент самое недооцененное. С транспортом тут уже все в порядке, но пока оно отстает по инфраструктуре, культуре и по цене. Вот у него есть хорошие шансы вырасти. Прямо сейчас мы можем наблюдать за тем, как меняется динамика в отношении загородной недвижимости по восточному направлению. Раньше оно было самым недорогим, самым бюджетным, и связано это в первую очередь с транспортной доступностью. Но дать какой-то единый совет любому покупателю просто невозможно. Могу посоветовать обращать внимание на направление, локацию и смотреть, что может улучшиться в перспективе. Если перспектива хорошая, но при этом еще не всем очевидна, то это инвестиционно привлекательная локация. Скорее всего, она вырастет в цене.