Траншевая ипотека – это выплата кредита на покупку жилья частями (траншами), обычно двумя. При этом банк начисляет проценты не на всю сумму сразу, а отдельно на каждую часть кредита.
Приобретая строящуюся недвижимость, клиент вносит в качестве первоначального взноса 30% от общей стоимости квартиры. Пока дом возводится, платежи составляют в буквальном смысле один рубль в месяц. Именно поэтому такой кредит получил название «ипотека по рублю». За два-три месяца до ввода дома в эксплуатацию (или даже после сдачи – зависит от договоренности с застройщиком и банком) зачисляется второй платеж.
По словам эксперта, основная выгода траншевой ипотеки для клиента заключается в том, что он покупает квартиру здесь и сейчас и получает отсрочку от ежемесячных крупных платежей на полтора-два года. Что касается других сторон, участвующих в сделке, для них тоже есть преимущества: застройщик продает квартиру, а банк получает гарантированное наполнение эскроу-счетов и выплат процентов от клиента.
Траншевая ипотека доступна только для строящихся жилых комплексов, подчеркивает Архангельская: «Это связано с сохранением денежных средств на эскроу-счетах, которые до разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недоступны для самого застройщика. Финансовая модель позволяет наполнять счета не полностью, допустим, на 30-40%. Невыплаченная часть ложится на плечи клиента только по окончании льготного периода».
Льготный период позволяет не только получить отсрочку по большим платежам. Очень часто за это время покупатель аккумулирует свободную сумму, что позволяет частично досрочно погасить кредит, а оставшийся «хвост» рефинансировать по актуальной ипотечной ставке.
– Ожидается, что ключевая ставка Центробанка через два года будет гораздо ниже. По нашим прогнозам, она составит 13-14%, – продолжает специалист.
Теперь – о требованиях к клиенту, рассчитывающему приобрести недвижимость по траншевой ипотеке. Они не сильно отличаются от общих условий. Единственное – необходимо документальное подтверждение достаточно высокого дохода.
В Москве заработок клиента не может составлять меньше полумиллиона рублей в месяц – даже при покупке скромной квартиры за 10 миллионов, Фактически клиент берет ипотеку на два года (а не на среднестатистические 10-20 лет). Банк-кредитор учитывает будущие платежи и ожидает, что клиент сможет погасить кредит к окончанию льготного периода.