Когда в начале июля 2024 года рынок жилья попрощался с массовой программой льготной ипотеки, многие покупатели надеялись, что без основной причины роста цен на жилье новые квартиры подешевеют. Однако эти ожидания не оправдались. «В РФ объем нераспроданного жилья в новостройках достиг уровня 76,9 млн кв. И этот объем продолжает расти», — отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Но, несмотря на очевидное затоваривание, цены продолжают стоять на месте в большинстве крупных городов. И Москва не стала исключением.
Как сообщил «МК» директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов, объем предложения на первичном рынке Москвы в старых границах в III квартале 2024 года достиг 2,9 млн кв. м жилья, или 50,9 тыс. лотов. С началом года он вырос на 4,5%. При этом, по оценке аналитиков «БЕСТ-Новостроя», средняя цена кв. метра по итогам октября составила 340,7 тыс. руб. (изменение в пределах 0,1%). Средняя цена лота составила 15,3 млн руб., что равно показателям сентября.
По мнению Соколова, изменения ипотечных программ и сворачивание массовой льготной ипотеки отразилось на спросе. Так, доля квартир и апартаментов стоимостью до 8 млн руб. и в структуре спроса, и в структуре предложения составляет всего 4%. Основное предложение и основной спрос сосредоточены в категории лотов стоимостью от 8 до 26 млн руб. (в предложении — 59%, в спросе — 66%).
В структуре спроса лидируют однокомнатные лоты (38% от общего объема спроса). Наиболее востребованный продукт в массовом сегменте — компактные планировки классического и евроформата с минимумом нефункциональных площадей. На рынке появляется все больше вариантов квартир евроформата, которые впоследствии пользуются спросом у покупателей. Наибольшим спросом пользовались лоты площадью от 35 до 45 кв. м (23% реализованного спроса).
«Среди покупателей также популярны московские квартиры небольшой площади — 1-комнатные до 28 кв. м и двухкомнатные до 44 кв. м, т.к. новые правила не позволят их строить в будущем», — добавил Преображенский.
«Старая Москва продолжает трансформироваться в рынок проектов бизнес-класса и выше — доля комфорт-класса в новом предложении по сравнению с предыдущим кварталом существенно снизилась и составила всего 23,4% (ранее 39,1%). Премиум-класс в новом предложении занял 15,7% (ранее 12,7%). В новом предложении усилилась позиция элитного сегмента, его доля в новом предложении достигла 22,3% (ранее 5,6%)», — подчеркнул Соколов.
Как на вышеперечисленные тренды отреагировали девелоперы? Как пояснил «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев, в ответ на замедление продаж, вызванное высокими ставками по ипотеке, застройщики стали активнее использовать различные механизмы привлечения покупателей, среди которых особое внимание уделяется программам рассрочки. Доля сделок с использованием этого инструмента на рынке новостроек Московского региона уже в начале этого года существенно превышала прошлогодние показатели. Сейчас рассрочка становится доступной не только для премиум- и бизнес-сегментов, но и для массового жилья, что ранее было скорее исключением.
На популярность этого механизма повлияло несколько факторов, полагает Гусев. Во-первых, люди просто не могут взять ипотеку, условия получения стали заградительными, поэтому клиенты вынуждены искать альтернативу.
Во-вторых — гибкость. Для многих покупателей рассрочка является временным решением, позволяющим перейти в ипотеку позднее, когда условия кредитования станут выгоднее, или же адаптировать платежи под свои финансовые возможности. Программы рассрочки могут предусматривать различные сроки погашения — от трех месяцев до двух лет, варьируются и размеры первоначального взноса, что делает данный инструмент доступным для самого широкого круга покупателей.
В-третьих, рассрочка позволяет покупателям не тратить все накопления в моменте, оставляя возможность использовать эти средства для других целей или инвестиций. Зачастую такие программы предлагаются на беспроцентной основе, что делает их особенно выгодными. Кроме того, это дает возможность одновременно размещать свободные денежные средства на депозитах для получения дополнительного дохода. «Таким образом, застройщики делают ставку на программы рассрочки как на наиболее эффективный механизм поддержания спроса в текущих условиях. Что же касается перспектив этого инструмента и рынка в целом, то с учетом текущих тенденций в будущем доля сделок с использованием рассрочки может достигать 70% от общего объема, вне зависимости от класса проектов», — считает Гусев.
В ближайшее время вряд ли стоит ожидать снижения популярности этого механизма. «С января 2025 года начнет действовать ипотечный стандарт. После этого инструментов стимулирования у застройщиков практически не останется. Что касается рассрочки, то она позволяет пережить нынешние времена жесткой кредитно-денежной политики. Но надо понимать, что она будет не вечна», — напомнил Преображенский.
После окончания действия ипотеки с господдержкой застройщики стали предлагать и другие механизмы стимулирования спроса. По словам Соколова, застройщики снова стали активно предлагать программы с субсидированием ипотечной ставки. Пониженная ставка в рамках таких программ, как правило, предлагается на небольшой срок — первые год или два, а затем начинает действовать стандартная ипотечная ставка. Но судя по тому, что доля таких программ в структуре спроса за квартал увеличилась с 3% до 8%, покупателей такие условия привлекают.
Также распространены и различные скидочные программы — от классических скидок на покупку недвижимости до дополнительных льгот на приобретение машино-мест/кладовых. Кроме этого многие застройщики предлагают различные программы и скидки в магазинах-партнерах, которые позволят в дальнейшем сэкономить на ремонте.
Но рассрочка все равно остается фаворитом. Ее главные достоинства — низкий размер первоначального взноса, отсутствие удорожания, комфортные платежи, возможность перейти на ипотеку после окончания периода рассрочки и иные гибридные схемы.
Несмотря на высокую стоимость заемных средств, Московский регион остается востребованным как среди конечных покупателей, так и среди девелоперов, уверены эксперты. Так что работа над расширением набора инструментов поддержания спроса продолжится и в следующем году.
«В IV квартале многое будет зависеть от выбранных основными девелоперами стратегий продаж в преддверии 2025 г., поскольку продолжает формироваться существенный объем отложенного спроса, особенно в сегменте масс-маркета в ожидании более доступных ипотечных программ или их аналогов», — заметил Роман Соколов. Ожидать снижения ставок в 2025 г., по его мнению, не стоит, так как неоднократно звучали заявления о том, что в 2025 г. Центробанк не только не снизит ключевую ставку, но и будет дальше планомерно ее повышать. Возврат денег с депозитов на рынок жилья произойдет только после того, как ЦБ начнет снижение ключевой ставки. «Сейчас покупатели заняли выжидательную позицию как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке», — подчеркнул аналитик.
По прогнозу Преображенского, во второй половине 2025 г. можно увидеть тенденцию по смягчению кредитно-денежной политики ЦБ. «Вот чего не стоит ожидать, так волны дисконтов, которые так порадовали бы покупателей», — уверен эксперт. «Сохранение цен продажи на неизменном уровне вызвано тем, что при нынешнем формате проектного финансирования посредством счетов эскроу застройщики задолго до старта продаж определили свои финансовые обязательства перед банками, предоставляющими проектное финансирование, а также формат и характер тех маркетинговых программ, которые позволяют исполнить утвержденные финансовые модели», — пояснил эксперт.