До начала 2024 года объем долгов по ссудам на покупку квартиры, которые граждане не обслуживают более трех месяцев, находился в пределах 95–99 млрд рублей. Показатель стал быстро расти с января, указано в материалах бюро кредитных историй. В сентябре число необслуживаемых займов достигло 52,2 тысяч, против 47,8 тысяч в январе. «Злостных неплательщиков» набралось 38 тысяч человек. При этом пока относительная доля просрочки по жилищным кредитам невысокая — по оценке ЦБ, менее 0,5% портфеля банков, достигшего к первому осеннему месяцу астрономической величины в 20,9 трлн рублей.
Есть также данные, согласно которым только в сентябре банки выдали ипотеки на 332 млрд рублей, что лишь немногим меньше, чем в августе и июле — 354 млрд и 303 млрд соответственно. Между тем, в июле ключевая ставка ЦБ составляла 16%, а в октябре – уже 21%. Вслед за ней выросли и ставки по рыночным ипотечным программам, пока, судя по всему, не сильно охладившие рынок.
Напомним, что с 2019 года в России действует государственная программа ипотечных каникул. Если заемщик попал в трудную жизненную ситуацию (перечень прописан в законе, например, потеря работы), он вправе попросить отсрочку в погашении кредита на срок до полугода. Сумма займа не должна превышать 15 млн рублей на момент выдачи. По информации Центробанка, за первое полугодие 2024 года программой воспользовалось 153,6 тысячи граждан.
«В основном рост просроченной задолженности наблюдается по кредитам двух видов - с низким первоначальным взносом и так называемым льготным, - поясняет основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев. – Это означает, что, во-первых, размер первоначального платежа должен составлять не менее 30% от цены приобретаемого жилья, во-вторых, прямое субсидирование процентной ставки не уберегает заемщика от финансовых проблем в будущем. Ситуация, когда в портфеле банков увеличивается объем плохих долгов, несет угрозу стабильности как отдельной кредитной организации, так и всей финансовой системы».
По словам Мехтиева, даже для добропорядочных заемщиков это будет означать более высокие ставки при получении ипотечных займов. А для банков - резкий рост резервов и снижение прибыли, что, в свою очередь, приведет к невозможности конкурировать за депозиты населения и риску сокращения ликвидности в целом.
«Причин для роста просрочки может быть масса: кто-то стал меньше зарабатывать, кто-то не тянет платежи из-за возросших расходов на жизнь, кто-то переехал в другую страну, - рассуждает эксперт рынка недвижимости, экономист Алексей Кричевский. - Но совершенно точно тут есть «заслуга» политики ЦБ, повышающего, а не снижающего ключевую ставку: многие заемщики брали квартиры в ипотеку год назад по выгодным, как тогда казалось, ценам, с надеждой рефинансировать кредит в 2024-м. И когда стало понятно, что они просчитались, люди просто перестали платить».
Конечно, 137 млрд рублей просрочки - это немного на общем фоне, но рост с начала года на 37% выглядит пугающе. Многие люди брали квартиры без разбора, в ажиотажном угаре, пытаясь воспользоваться возможностями, которые им активно навязывались через рекламу. Как результат – потеря крупных сумм, провал в накоплениях. Кроме того, сейчас заемщики не могут продать, например, двадцатиметровые студии, оказавшиеся никому не нужными. На взгляд Кричевского, велика вероятность, что уже в следующем году объем плохих долгов по жилищным кредитам вырастет до 200 млрд рублей, а выдачи просядут до 250 млрд рублей в месяц (с сентябрьских 332 млрд).
«Из льготных программ сейчас толком ничего не работает, а в ипотеку охотно входят только те, у кого уже есть большая сумма для выкупа и не хватает 20-30%, - отмечает эксперт. - Как правило это те, кто разъезжается, меняя большую квартиру на две-три поменьше, либо те, кто улучшает свои жилищные условия, скажем, продает однушку и покупает двушку. Обычных ипотечников, которые имеют на руках 25-35% первого взноса, становится все меньше по одной простой причине. За квартиру стоимостью 10 млн рублей с первым взносом 30% при ставке в 26% годовых на 20 лет придется платить 152 тысячи в месяц, а доход для этого нужен не менее 250 тысяч. А аренда такой квартиры обойдется в 50-60 тысяч».
Увеличение просрочки на 37% существенно опережает рост на 17% (до 20,9 трлн рублей) общего ипотечного портфеля. Такая динамика вызывает серьезные опасения, хотя о полноценном ипотечном пузыре пока говорить рано, рассуждает финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов. По его словам, корни проблемы уходят в 2021-2023 годы, когда часть заемщиков брала кредиты по рыночным ставкам 11-13%. Теперь, при ключевой ставке 21% и ипотечных выше 25%, людям (даже успевшим получить льготную ипотеку под 8-9%), намного тяжелее обслуживать долг из-за снижения доходов на фоне высокой инфляции.
«Рынок ждет серьезное охлаждение, - полагает Антонов. – Хуже всего ситуация в сегменте небольших квартир, которые активно покупались как инвестиционное жилье – их уже сейчас сложно продать даже с дисконтом. Стабилизация возможна только при возвращении ипотечных ставок к уровню 10-12%, что в обозримой перспективе маловероятно из-за необходимости борьбы с инфляцией».
По словам старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners Полины Гусятниковой, во многом ответственность за происходящее лежит на банках. В период лихорадочного спроса в 2020-2021 годах ипотеку выдавали практически всем, даже без первоначального взноса, даже при высокой кредитной нагрузке, а иногда без справки о доходах. Просрочка, превышающая 90 дней, в большинстве случаев означает, что человек уже не будет платить. Соответственно, банкам придется повышать цены на свои услуги, чтобы компенсировать потери.