Как рассказал «МК» руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин, новый закон устранил пробел, связанный с отсутствием конкретных сроков для начала использования земельного участка его правообладателем, установив требование о начале использования участка в течение трех лет с момента его приобретения. Кроме того, новый закон ввел четкие критерии для определения признаков неиспользования участка. Положения закона предлагается ввести в силу с 1 марта 2025 года.
Документ, впервые раскрывающий понятие «освоение земельного участка», обязал граждан в течение трех лет после покупки земельного участка подготовить его для будущего использования. В Росреестре полагают, что изменения в законодательстве решат многолетнюю проблему неосвоенных земельных участков и предусматривают разумный трехлетний срок для их подготовки. «Например, нужно время, чтобы граждане осушили участок, убрали сорную растительность, создали правильный рельеф, протянули временные сети, снесли старые мешающие объекты», — пояснили в пресс-службе ведомства.
Для дачников, не желающих добросовестно ухаживать за своей землей, введены административные штрафы. По словам Лаврухина, если кадастровая стоимость земельного участка определена, то на граждан-нарушителей налагается штраф в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб. Должностных лицам придется заплатить штраф от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб. Для юридических лиц штраф еще выше — от 3% до 5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб. В случае, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, на граждан накладывается административный штраф в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на должностных лиц — от 50 тыс. до 100 тыс. руб., на юридических лиц — от 400 тыс. до 700 тыс. руб.
В случае систематического неиспользования земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, участок может быть изъят по решению суда (ст. 45 Земельного кодекса РФ и ст. 284 Гражданского кодекса РФ). «Исковое заявление об изъятии участка может подать местная администрация или иные уполномоченные органы, действующие в рамках полномочий, предоставленных земельным законодательством», — отметил юрист.
За проверку соблюдения требований нового закона и определение признаков неиспользования участков будет отвечать Росреестр и его территориальные органы. Эти органы осуществляют федеральный государственный земельный контроль (надзор) и будут использовать установленные законом критерии для определения, используется ли земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
«Сегодня не стоит задача наказать собственников или изъять у них земельные участки», —заявил статс-секретарь - заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. С его слов, главная цель нововведений — заставить граждан ухаживать за землей, использовать ее по назначению. Также власти рассчитывают, что эффективность использования и вовлечения в хозяйственный оборот земель населенных пунктов, садовых и огородных участков после принятия закона вырастет.
В России, действительно, существует проблема с большим количеством неиспользуемой земли и «мертвых душ», особенно, в дачных сообществах, — заметил «МК» руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков. При этом по части таких земельных участков, с его слов, собственники никогда не оплачивали даже членские взносы, а это в итоге сказывается на качестве управления и обслуживания садовых обществ из-за дефицита денежных средств, плюс заброшенные участки зарастают травой и становятся пожароопасными.
«Для эффективного развития индивидуального жилищного строительства необходимо вовлекать в оборот все неиспользуемые земельные участки, что позволит, в том числе, сдержать рост цен на них, за счет выросшего объема предложения», — считает Сауков. Однако нужно учитывать, что бюджет дачных обществ и коттеджных посёлков формируется по принципу одного котла. И если кто-то не выполняет свои обязательства по оплате, страдают все, что недопустимо. «Поэтому такое непопулярное решение на самом деле в сложившихся условиях активного развития индивидуального жилищного строительства очень даже актуально, поскольку позволит увеличить земельный банк под новое строительство частных домов, сдержать рост цен и обеспечить нормальное обслуживание таких земель», — заметил эксперт.
Как отметил «МК» руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, данная законодательная инициатива напрямую не касается участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые выделяются на землях категории населенных пунктов. Она касается только земель сельхозназначения, на которых в т. ч. могут располагаться СНТ и ОНТ.
-Для собственников сельхозземель давно действует общее требование в течение трех лет приступить к освоению своего сельхозучастка, — сообщил Таганов. — Теперь использование всех земель сельхозназначения вне зависимости от вида разрешенного использования будет регламентироваться в едином стиле. То есть, если ты покупаешь участок в составе земель сельскохозяйственного назначения, ты обязан в течение трех лет приступить к его освоению. Если это разрешенный вид использования — под сельское хозяйство, человек должен на этой земле что-то выращивать. Если под дачное строительство, то он должен дачу построить. Если под садоводство или огородничество, то обязан заниматься садом или огородом.
Опрошенные «МК» специалисты признали инициативу унифицировать законодательство в области использования сельхозземель полезной для рынка недвижимости. Однако у правообладателей участков принятый закон, понятное дело, прилива оптимизма не вызвал. Ведь риски изъятия активов в связи с нецелевым использованием земли у них однозначно вырастут.