По оценке CEO проектов Urban Ольги Хасановой, с 2020 г. в Сочи объем предложения в рамках дорогих классах утроился, достигнув отметки в 3,4 тыс. лотов. Их совокупная площадь равна 163,6 тыс. кв. м. Пять лет назад этот показатель балансировал на уровне 54,3 тыс. кв. м. Удельный вес дорогого и сверхдорогого жилья в структуре сочинской экспозиции за пятилетие прибавил 15,5%, занимая теперь треть рынка.
Среди внутренних факторов, повлиявших на бурное развитие высокобюджетного сегмента в Сочи, эксперт отметила резкий рост вложений в новостройки с дорогим и сверхдорогим предложением, выход застройщиков из федерального топ-100, запуск ряда масштабных комплексов, смещение интереса от реконструкции к новому строительству и переключение географических приоритетов с ограниченного для застройки Центрального района на Адлерский. К внешним факторам можно отнести значительный приток состоятельных туристов, как проживающих сезонно, так и постоянно работающих удаленно.
«Сочи во многом стал безальтернативным по уровню и разнообразию возможностей российским курортом, который во многом сместил в приоритетах обеспеченных людей такие лидирующие туристические направления, как Турция, Индонезия, Таиланд, ОАЭ и т.д.», — заметила Хасанова.
На протяжении последних лет Сочи уверенно входил в тройку городов-лидеров вместе с Москвой и Санкт-Петербургом, где в наибольшем объеме представлена элитная недвижимость. Теперь черноморский курорт обогнал даже столицу по доле проектов премиум- и элит-класса. «За последние три года инфраструктура города качественно изменилась», — полагает коммерческий директор девелопера FIVE Елена Кабешева. С ее слов, международные мероприятия, которые здесь проводятся, подтвердили статус Сочи как центра не только рекреационного, но и делового туризма. Красивая природа и субтропический климат только добавляют привлекательности для инвестиций в дорогие и ликвидные жилые «квадраты».
«Многие покупатели выбирают жилье здесь с целью постоянного или сезонного проживания, другие же рассматривают лоты как хорошую инвестицию», — сообщила заместитель коммерческого директора девелопера «Неометрия» Анна Сапегина.
Положительно повлиял на развитие южного города новый генплан. После 2020 г. застройщики стали наращивать объемы предложения с высоким ценником. Если пять лет назад совокупная стоимость всех объектов элит-, премиум- и бизнес-класса в Сочи оценивалась в 22,1 млрд руб., то теперь эта сумма в 6,7 раза больше — 148,4 млрд руб. На рубеже 2019-2020 гг. в Сочи было лишь 4 новостройки, где средний прайс превышал отметку 500 тыс. руб. за кв. м. Сейчас таких адресов 31. Причем в 16 случаях средняя цена квадратного метра выходит за пределы 1 млн руб. Расширился и круг проектов, в которых средний метраж продаваемых лотов составляет 50+ кв. м: вместо 11 их стало 15.
— Глядя на график роста цен на недвижимость Сочи на примере последних лет, мы видим непрерывный рост не только стоимости, но и ценности объектов строительства, — отметил руководитель отдела продаж Grand Royal Residence Юрий Логачев. — Так, в 2022 г. основная доля сделок приходилось на бизнес- и комфорт-класс, тогда как сейчас на рынке Сочи лидирует элит- и бизнес-сегменты. При этом сумма сделок в элит-классе, естественно, превышает сумму сделок в бизнес- и комфорт сегментах вместе взятых, несмотря на меньшее количество сделок.
Доля готового жилья на фоне его общего роста несколько увеличилась: с 30,8% в 2020 г. до 34,0% в 2024-м. Зато потеряли в значимости проекты реконструкции. Это обусловлено дефицитом подходящих зданий в топовых локациях, эксплуатационными ограничениями, трудностями в согласовании и дополнительными финансовыми издержками. Пять лет назад реконструированные комплексы генерировали 36,2% высокобюджетного предложения на территории Сочи, летом 2024-го — менее 5%. На этом фоне строящиеся дома и гостиничные корпуса вышли в лидеры по объему — 61,4% лотов (плюс 28,4 процентных пункта к показателям 2020 г.).
Говоря о географической структуре высокобюджетного предложения, необходимо подчеркнуть, что на протяжении последнего пятилетия выборка расширилась во всех четырех районах Сочи. Но масштабы этого процесса кардинально разнятся. Так, в Центральном районе емкость локальной витрины увеличилась в 1,7 раза, в Лазаревском — в 2,3 раза, в Хостинском — в 3,5 раза, в Адлерском — в 9,8 раза. Соответственно, представительство адлерских новостроек в общегородской экспозиции подскочило с 8,6% до 26,9%. По этому показателю они обошли проекты на территории Центрального района, чей вес упал на 20% — до 23,9%. Больше всего дорогой и сверхдорогой недвижимости по-прежнему сосредоточено в границах Хостинского района — 43,0% (плюс 4 процентных пункта за пять лет). Лазаревский район продолжает оставаться периферийным в плане современного девелопмента. Его доля стала еще меньше (на 2,3 процентного пункта) и держится на уровне 6,2%.