Для того, чтобы понять что и как изменится для продавцов недвижимости, предлагаем напомнить как подобный налог работает сейчас. Если гражданин владеет квартирой, апартаментами, земельным участком или частным домом более пяти лет, то он не попадает под действие этого налога и может продавать недвижимость без каких-либо платежей в пользу государства.
При этом продавец освобождается от уплаты налога, если владеет недвижимостью три года, но при определенных условиях. Послабления предусмотрены для лиц, получивших недвижимость в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору передачи имущества в связи с содержанием пожизненного иждивения. Кроме этого, на данную налоговую льготу могут рассчитывать граждане, для которых продаваемое жилье является единственным, и люди, имеющие двух и более детей до 18 лет и использующие вырученные средства для покупки нового, лучшего по качеству жилья. Тогда доход от продажи предыдущей квартиры не облагается налогом и не важно, сколько лет владел предыдущей квартирой ее продавец.
Если гражданин не подпадает под эти категории, то подавая ежегодную декларацию 3-НДФЛ ему необходимо будет уплатить налог на прибыль. То есть, ту сумму, которую вы заработали на продаже недвижимости.
Например, в 2021 году 1 квадратный метр в московской новостройке стоил в среднем 271 тыс. руб. Сейчас средняя стоимость «квадрата» — 384 тыс. руб. Покупатель мог три года назад приобрести однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. за 10 млн 840 тыс. руб. Сейчас аналогичную квартиру он может продать за 15 млн 360 тыс. (хотя формально это уже вторичка). Получается, что его выгода составила 4 млн 520 тыс. руб. И именно с этой суммы нужно будет уплатить налог в 13%, который составит 587 600 руб.
Что предлагает поменять Минфин? Человек по-прежнему освобожден от уплаты этого налога, если владеет имуществом более пяти лет (более трех лет для выше перечисленных льготников). Тут никаких изменений не планируется.
Возвращаемся к предыдущему примеру, в котором конечный налог у предполагаемого продавца квартиры составил 587 600 руб. Теперь из его прибыли, а это 4,52 млн руб., налог будет складываться следующим образом: из суммы в 2,4 млн, которая указана в законопроекте в качестве базовой, вычтут 312 тыс. руб по ставке 13% и из оставшейся по этой сделке суммы в 2,12 млн руб. вычтут 318 тыс. руб. по ставке 15%. Итого налог составит 630 тыс. руб. (312 тыс. + 318 тыс.), что на 43 тыс. руб. больше предыдущих расчетов.
Многие эксперты сейчас говорят о том, что эта инициатива мало кого коснется и если коснется, то незначительно. Отчасти с этим можно согласится. Это действительно не коснется тех, кто долго владеет своей недвижимостью и планирует улучшать свои жилищные условия.
Однако нововведения затронут интересы частных инвесторов. Ранее среди них была распространенная практика: купить на стадии котлована объект и после его постройки значительно дороже его перепродать. Например, в 2019-2020 году, гражданин покупает в спальном районе Москвы «однушку» площадью 36-40 кв м. за 7 млн руб. В 2022-23 годах столичный рынок недвижимости радикально меняется и его построенная квартира уже стоит 12 млн руб. Ни по сроку, ни по льготным условиям по владению в 3 года он не подходит — ему нужно заплатить налог с 5 млн руб. Теперь, если предложения Минфина одобрят в Госдуме, ему нужно будет заплатить бОльшую сумму налога: с суммы 2,4 млн руб. по ставке 13% и с суммы 2,6 млн руб. по ставке 15%. То есть, 708 тыс. руб. при предложении Минфина против 650 тыс. по текущему законодательству.
По такой же схеме частные инвесторы часто приобретали квартиры, попадающие под программу реновации. Когда квартира приобреталась в пятиэтажке, а затем реализовывалась уже новостройка, полученная от Фонда Реновации. В случае, если собственник владел имуществом менее 5/3 лет, он также должен был уплатить НДФЛ.
Не секрет, что нередко инвесторы избегали налогообложения, уговоривая покупателя указать в договоре заниженную цену. Если квартира была куплена за 7 млн и продавалась спустя два года за 12 млн, то в договоре продавцы просили написать первую цифру.
Такая схема опасна и для покупателя, и для продавца. Для продавцов, использующих такую схему неуплаты НДФЛ, возникают риски по взысканию штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Это в лучшем случае. В худшем — им «светит» статья 198 УК РФ (Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица – плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов). Это может повлечь за собой крупный штраф и лишение свободы, в зависимости от тяжести данного правонарушения.
Для покупателя такая сделка также опасна. Во-первых, по каким-либо причинам сделка может быть признана недействительной. Сам продавец может оспорить сделку или же данное имущество может быть использовано как конкурсная масса, если продавец проходит процедуру банкротства или имеет значительные долги. В таком случае покупатель, согласившийся на незаконную схему получит обратно сумму, указанную в договоре, а не ту которую он фактически уплатил. Крайне маловероятно, что суд встанет на его сторону, так как покупатель сам являлся участником налогового преступления.
Еще один риск для покупателя возникает, если ему по каким-либо причинам потребуется перепродать квартиру третьим лицам. Если срок владения не будет освобождать его от уплаты НДФЛ, то тогда ему придется оплатить налог или попытаться уговаривать следующего покупателя идти на «занижение» цены в договоре.
Предложения Минфина по повышению НДФЛ при продаже недвижимости коснется небольшой категории граждан. И нужно признать, коснется не очень значительно. Министерство, столкнувшись с задачей повысить наполняемость бюджета, старается сделать это без шоковой терапии для населения.