Новостройки бизнес-класса – самый распространенный формат в Москве. Их доля составляет 43% от рынка первичного жилья в «старых» границах столицы. Объем предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса в «старой» Москве достигает 20,7 тысячи квартир и апартаментов в 129 проектах.
Пять лет назад в «старой» Москве продавалось 17 тысяч помещений бизнес-класса в 116 комплексах – на 18% меньше, чем сейчас. Их доля составляла 41% предложения, по распространенности они уступали массовым проектам.
Комплексы бизнес-класса есть и в Новой Москве. Здесь продается 1,4 тысячи квартир этого сегмента в четырех проектах, что составляет 6% от суммарного объема предложения на первичном рынке в Троицком и Новомосковском административном округах (ТиНАО). Во втором квартале 2019 года в Новой Москве было всего два проекта бизнес-класса, в которых девелоперы предлагали одну тысячу квартир и апартаментов.
Если посмотреть на географию более детально, оказывается, что новостройки бизнес-класса продаются в 11 из 12 округов столицы (за исключением Троицкого). Больше всего квартир и апартаментов этого сегмента находится на юге Москвы (4,6 тысячи), на западе (3,2 тысячи) и на северо-западе (3 тысячи). География предложения первичного жилья бизнес-класса постепенно расширяется. Недавно первая новостройка вышла на первичный рынок Зеленограда.
В столице есть районы, которые перенасыщены предложением новостроек бизнес-класса – например, Даниловский район в Южном округе (2,3 тысячи помещений). В то же время есть территории с дефицитом предложения в бизнес-классе. В частности, район Сокольники (Восточный округ). За последние пять лет здесь не выходили в продажу проекты с квартирами бизнес-класса из-за ограниченного земельным банком под новое строительство.
– Интенсивное развитие округов Москвы ведет к расширению географии и появлению новостроек бизнес-класса вне привычных локаций, что связано с комплексным освоением промышленных зон и неэффективно используемых земельных участков, – говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. – Как правило, на таких участках реализуют проекты массовой застройки (в несколько очередей). Точечные же проекты остаются в дефиците нового предложения. Интерес покупателей к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. В то же время в Москве остались районы, где из-за ограниченного земельного банка ожидается появление лишь единичных проектов. Яркий пример – район Сокольники, где 50% территории – это парк, и участков под новое строительство почти не осталось из-за сложившейся исторической застройки.
Средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в «старой» Москве – 458 тысяч рублей. В Новой Москве проекты этого класса стоят в среднем 255 тысяч рублей, то есть на 44% меньше, чем в «старых» границах мегаполиса.
Для сравнения: во втором квартале 2019 года «квадрат» в проектах бизнес-класса «старой» Москвы стоил в среднем 245 тысяч рублей, Новой Москвы – 125 тысяч рублей. За пять лет новостройки этого сегмента подорожали в «старой» и Новой Москве на 87% и 104% соответственно.
Растущая конкуренция на первичном рынке новостроек бизнес-класса стимулирует девелоперов совершенствовать продукт. За последние 5 лет произошла качественная революция. Многие девелоперы в борьбе за внимание покупателя к продукту стали предлагать опции, которые прежде встречались только в премиальных комплексах.
– На смену стандартным планировкам евроформата в бизнес-классе пришли квартиры с мастер-спальнями, постирочными, террасами и патио, – комментирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Все чаще встречаются проекты бизнес-класса с пентхаусами. К дополнительным опциям относятся лаундж-зоны с библиотеками в лобби, комнаты ожидания для курьеров, сервисные лифты, центральная система кондиционирования, увеличенная площадь остекления и окна с алюминиевым профилем и др. Проекты "бизнес-плюс" позиционируют через арт-составляющую или определенную. Комплексы с подобными характеристиками могут реализовываться как проекты бизнес-плюс, но для потребителя такая сегментация еще непривычна, при этом граница между "бизнес" и "премиум" все сильнее размывается.
В то же время на рынке новостроек бизнес-класса наблюдается противоположная тенденция. Предложение отчасти размывается комплексами "комфорт+", которые девелоперы с целью повышения маркетинговой привлекательности все чаще позиционируют на класс выше.